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上市房企开始密集发布2020年年报，又到了回看过去一年经营成果，部署新一年打法的时间点。
最近和一些房地产行业人士交流时，很多人都在感慨，“房企2020年的日子不好过。”
事实也的确如此，一边是新冠疫情的反复，一边是“房住不炒”的行业主基调，再加上诸多因素的影响，去年一年，就有408家房企发布了破产文书。
但陆续出局的大都是中小房企，大浪淘沙，房地产行业正在逐步走进“强者恒强”的时代。
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“优等生”的成绩单
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作为中国排名前五的上市房企，融创正是“强者恒强”的其中一员，先来看看它交出的2020年答卷：
全年录得营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；
归母净利润356.4亿元，创历史新高，同比增长36.9%；
每股盈利7.82元，同比增长30.6%；预计每股分红1.65元，同比增长33.9%。
在去年的大环境下，营收、净利润双双实现大幅增长，融创的成绩可以说很优秀了。而这也离不开去年销售数据的亮眼表现：
55个城市2020年销售金额排名前10，12个城市排名第一。
但想做上市房企中的“优等生”，光看赚了多少钱还不够，更重要的是要考查房企的负债情况：
2020年底，融创净负债率同比下降76个百分点，为96%；
短期债务较同年中期大幅下降34.9%，占总有息负债比重下降至30%的行业低位。
净负债率和短期债务双双下降，截至2020年底，融创在手现金1326亿元，非受限制现金超额覆盖短期债务，流动性充裕。
看完年报数据，融创这个“优等生”的位子，算是稳了。
/ 2020，融创做对了什么？/
2020年，国家对房地产行业坚持“房住不炒”的调控目标，并出台“三道红线”等长效调控机制。
尴尬的是，融创恰好被卡在“红档”，再加上行业大环境的不好，很多人都替融创和孙宏斌捏了一把汗。
但当融创交出过去一年的答卷后，优异的成绩也引发了关注：2020，融创做对了什么？
别看2019年融创刚刚突破5500亿的销售大关，但其实从同年下半年开始，融创就主动在降杠杆，到了去年业绩发布会时，老孙更是明确提出，融创2020年要做三件事：
在行业环境变化的大趋势下，融创的确去认真做了这三件事。
在融资结构上，融创通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、实施严格的分类红线管理等手段进行了优化。
在融资成本上，2020年底，融创净负债率同比下降76个百分点至96%；非受限现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率降至78%。
按照“三道红线”标准，被卡在“红档”的融创已降至“黄档”，“降杠杆”取得了超预期成果，如今距“绿档”也只有一步之遥。
“拿地要拿对地方、拿对时间”更是落到了实处。截至2020年底,融创中国土地储备达78%位于一二线城市，平均土地成本仅约4270元/平方米。
除了主业地产业务外，融创在物业、文旅、文化等“地产+”板块的投入也在逐渐释放出盈利的信号。
比如在去年11月登陆港交所的融创服务，2020年营收达到了46.23亿元，同比大幅增长约63.5%；归母净利润6.20亿元，同比大幅增长约129.8%。
还有融创文旅，虽然在疫情期间影响颇深，疫情后业绩快速恢复。2020年下半年，客流量同比提升33%，全年总客流超1亿人次；2020年收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%。
尤其是融创冰雪项目，已完成市场提前卡位，目前布局全国18个城市，规划18个滑雪场，其中7个滑雪场已开业，总接待333万人次，融创也成了国内最大的室内冰雪运营商。
此外，融创文化也完成了七大动画工作室布局，2021年春节档，融创文化参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》，分别收获超10亿和5.75亿的票房。
/ 孙宏斌：“我是支持调控的！”/
过去在业界，孙宏斌、融创向来以激进的打法而知名。但激进带来的结果就是行业环境变化后、融创被卡“红档”。
好在如今峰回路转，在2020年的答卷中，融创已经降到了“黄档”，也再一次展示了头部房企在应对困境上的综合实力。
而经历了过去一年的转向，在今年3月12日召开的业绩发布会上，老孙坚定地表明了自己对于调控的赞同：
“我是支持调控的，不调控的话这个行业没办法干了，不调控的话房价和地价都要上天了。不调控的话，对开发商来说地价比房价涨得快，赚不了钱。老百姓也买不起，不调控对谁都没好处。”
“房地产的钱占整个金融体系的30%以上，如果加上其他行业用房地产做抵押的，就达到50%以上。如果这个行业不调控，对金融系统的影响太大了。而且这也涉及到老百姓的幸福感，所以中央调控楼市是这两个逻辑。现在全球汽车市场2万亿美元，但这几年没怎么增长，你也做不出增量来。但如果地产行业不调控的话，房价和地价都要上天了，这是调控的必要性。”
调控或许会带来阵痛，但阵痛过后，确实也让房企回到了安全区域。
“对于我们来说，三条红线以后就不用担心我的负债率了，现在央行管着呢，在两年前我们就一直在说，我们不希望负债总额增加，希望增加净资产和销售。三年总负债没有增加了，销售增加那么多，负债率肯定降下来了，调控让这个行业安全了。”孙宏斌如是说。
因此尽管不再激进，但进入“强者恒强”的时代后，对房企的综合实力要求更高，对于头部房企来说也意味着新机会。
在发布会上，老孙信心满满的说道：
“在2020年如此困难的情况下，地产行业的总体销售规模依然顽强的站上了17万亿，地产市场的潜力和消费的韧性可见非同一般。今年，地产行业的销售规模肯定会突破18万亿，突破20万亿也只是时间的问题，在如此巨大的市场空间中，行业内的好公司和头部公司的成长空间依然巨大。”
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