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“我希望凯德是带有一点国际光芒，但还是有一点本土味道的、能迎合整体中国市场需求去发展的公司。”
编者按：8月7-10日，博鳌房地产论坛将连续第十七次在海南举办。十七年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。
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不断探索、不断创新，观点地产新媒体特别推出“2017博鳌特稿”系列报道。
观点地产网 巳时一刻，上海福州路上的阳光已经炙热不已，如织的上班人流开始涌进街头来福士广场的办公大楼，在这栋大厦的19层，我们再一次见到了凯德集团中国区首席执行官罗臻毓。
多年求学和从商生涯后，这位新加坡企业领导者习惯了西装革履的正式穿着。刚结束上海长宁来福士古钟楼启幕仪式、三个小时后又有另外一场活动的他，看着我们笑着说：“还是来个轻松的交流吧。”
这并不是免不了生分和亟需熟络的首次会面，在过去几年里，罗臻毓已经多次接受过观点地产新媒体的约访，而他恰到好处的幽默，总会让这场采访更像是有着一年之约的老友畅聊。
这也算是他繁忙工作中的一个茶歇，但同时也会让你觉得，商界的人都有几分相似，很多时候需要和工作保持一种若即若离的距离。
或许是因为不同于单纯房地产开发的严谨和程序化，商业运营更像是一种艺术创作，需要有商业的头脑和敏感度，也更需要有烟火气、有人文气息的生活养分，而罗臻毓显然已经拿捏得当。
有别于绝大多数商业高管，凯德自成体系的基金运作模式不仅让这个新加坡企业在国内商业地产界中独树一帜，同时也练就了罗臻毓表达中流露出来的审慎而睿智的思维方式、全面而专业的气度。
虽然罗臻毓坦言，“凯德模式”形成之初是形势所迫，是为了保障凯德作为亚洲房地产公司的国际性，但在中国房地产告别高增长阶段而逐步成熟之际，这种深谙资产管理与资本运作之道的优势，正是这个时代里属于大公司的机遇。
凯德模式机遇
一切事物的真实意义从来滞后于历史行进的步伐，这一准则若放到商业江湖中，亦如此。
从国内商业地产演化至今的进程来看，凯德进驻中国20余年里最为成功的，不仅是在52个城市里运营超过170个项目，更是前瞻性地把握住了商业地产的法门。
从国际投资出身到凯德中国城市拓展先头部队雅诗阁，再到华南区域领航者和兼任凯德中国基金金融事务，罗臻毓履历变迁映射的是凯德中国版图快速扩张。
借此他也打破了“盲人摸象”的局限，概览凯德全盘业务的视野让他清晰地认识到，“只有真正持有运营，才是真正意义上的商业房地产运作”。
新加坡背景也是凯德拥有跨越周期眼光以及最终能够形成成熟机制的根本缘由，但不可否认的是，即便现今国内不乏对“凯德模式”的探究和学习，“PE+不动产运营+REITs”仍然是众多企业可望却难以企及的参照。
罗臻毓在回溯探源中也将凯德如今的优势归因于资本的运作，“其实凯德比较庆幸的是，一直以来我们都跟资本市场挂钩，从2000年初我们大量发展商业地产，通过基金才能在这么多年里积累大量长期持有的物业”。
2016年，凯德集团收入52.5亿新元，税后净利润11.9亿新元，集团管理资产总值超过3000亿元，其中凯德在中国的总开发规模约2200万平方米，管理的总资产超过2000亿元，此外还管理5支房地产投资信托（REITs）和15支私募基金。
虽然罗臻毓曾明确指出凯德的商业模式并没有太多秘密，这些方程式操作起来还是得靠两大因素，一是体系，二是员工，但在交谈中可见的是，他对于凯德的体系化人员培训和管理的效用有着清晰地认识。
“从企业的角度来看，我们在不断优化体系，有些东西不是对或错的问题，只是管理理念的问题。”在他看来，体系化管理的优点是平衡作用，是保障每个项目能够达到80分以上，因而能够避免个别项目巨大落差带来的“滑铁卢”般的负面影响。
对于业界里不少发展商里的“凯德影子”，罗臻毓笑言：“其实这也是对我们实力的认证，把自己当成黄埔军校也不错，当然人员也不能流失得太多了。”
或许正是这些细节的打磨铸就了凯德模式优势的高墙，在中国房地产行进二十年之后，在罗臻毓看来，“随着市场的成熟，可能有一定规模的公司、一定资金实力的公司运作起来更能体现规模效应、品牌效应，包括减少经营成本、采购成本，有一定的优势的反映”。
说这番话的三天前，凯德酝酿了几年的深圳、上海、杭州大型综合体来福士迎来三盘齐开业，接下来苏州中心和凯德星贸两大综合体也陆续开业。
这意味着，十几年前就开始“等风来”的凯德，或将迎来厚积薄发的时刻。
来福士2.0创新
要想真正解读凯德，罗臻毓看似无意的一句话里正指出了凯德模式中的另一关键要点，“外面很多人也都在讲凯德模式，而真正了解凯德，还是要听现在的凯德人讲，我们一直在更新，早就不是以前1.0的版本了。”
言语中有些骄傲，但与时俱进的创新导向确实是凯德体系的一大资本。在他看来，由于中国房屋居住特点以及商业所具有的社交功能，国内的城市综合体、商场依然存在价值，只是从经营管理的角度来看，随着市场的改变，不可能一成不变。
“作为一个传统开发商、运营商，我们也愿意尝试不同的方式，因为不同的时间段、不同的用途会给你不同的价值，所以怎么适当地去调整，也是确保回报和价值的重点。”这一逻辑的落地，直观地体现在2.0的来福士中。
2017年，凯德在实现深圳、上海、杭州三座来福士全面开业之前，也启动了这一有着30年历史的品牌焕新，从第一代的“城中之城（综合体）”升级为“乐享其城”，即“一个让你快乐和享受的地方”。
“我希望人们想到来福士不再是奇奇怪怪或者独特造型的楼，而是有一定地标性，但重点是因为内容，所以喜欢去，想要去。”
值得注意的是，2.0版本的来福士，除了大幅增加时下最受热捧的餐饮以外，还引入了智能化体验和网红店，带给新一代来福士更多体验感和更大流量效应。
新开业的杭州来福士中心将用无人驾驶车帮助购物后的顾客快速找到车位，并将其运达车位所在处；北京来福士写字楼的白领们开始体验“刷脸”过闸机等。
对于网红店，罗臻毓认为，引入这些品牌代表的是凯德敢于去改变和创新，但重点的是能够吸引与来福士年轻时尚定位相符的人群，“年轻的一代都青睐这些东西，为何要拒绝它呢？”
凯德的未来
所有的不安现状，在一定程度上是源于内心潜意识里对未来的思虑。“凯德模式”的时代机遇里，也和其他大公司一样面临潜藏的忧虑。
罗臻毓认为，大公司有规模的优势，但也可能因为规模大，在转变或者调整的速度中没有小型公司的优势，“小公司的灵敏性和可转变性使其可以勇于改变、勇于创新，去适应不断成熟的市场、竞争更加激烈的市场，这也是对现有规模的公司来说要考虑的重点”。
在罗臻毓看来，创新有两种方式，一种是体验式创新，另一种则是从房地产角度出发的创新。
据介绍，凯德在新加坡和国内均成立了创新中心，之前也在新加坡成立了1.1亿新币的C31创投基金，同时也考虑在国内成立相应的基金，并且在旗下商场里的联合办公的孵化项目中，选择和房地产密切相关的投资项目。
罗臻毓说：“我们会关注并孵化一些跟地产业务相关的创新项目和创业团队，如果是跟办公、商场和服务式公寓有关的孵化项目，我可以拿出几栋楼让他实践一下，看他的理念或者技术、或者其他东西能不能有效地去创造。”
不过，他也明白，即便这些动作代表着凯德的体系会随着市场的改变而往前走，但可能因为凯德体系比较大，变化速度因而没有那么快，也没那么明显，“但是按照时间的维度来看，我们也不会是5年前、10年前”。
对于创投项目中的盈利问题，罗臻毓表示：“我们暂时不去看利润，这些部门至少能帮我掌舵再往前走的方向，至少前行的时候不会是往背着的方向走，否则发现为时已晚时就转不过来了。”
显然，在国内商业地产仍疲于商业模式的探寻和实践之时，凯德又开启了下一个前瞻性风口的布局。
访谈临近结束之时，针对“凯德想要成为一个什么样的公司”的问题，罗臻毓用描叙性的话语作出了回答：“我希望凯德是带有一点国际光芒，但还是有一点本土味道的、能迎合整体中国市场需求去发展的公司。”
以下为观点地产新媒体对凯德集团中国区首席执行官罗臻毓先生的采访实录：
观点地产新媒体：凯德前两年多个项目还在开发阶段，今年会有哪些变化？
罗臻毓：今年算是开业的一年，因为有很多的综合体陆续开业，现在已经开了4个。9月份要开凯德星贸中心，星贸中心下面是商场，上面是办公楼，就在汉中路地铁站，这是跟地铁公司深度合作的一个项目。
接下来还有一个很大的综合体项目苏州中心，商场部分也会开业，今年算是实践了我们几年前倡导的凯德综合战略开业的一年，也把我们的战略思路真正的实践出来。
今年已经开业的4个项目非常顺利，商场这一块基本上出租率都是饱和的，平均出租率在90%以上，只有零星的一些商铺还在洽谈中，办公楼也顺利地开出来，但有一些项目，像杭州的酒店服务公寓要明年才能开业。
有人说只是商业没有多难做，从我们几个开业项目的来看，我觉得还算是顺利的，也在市场上再度证明了我们不止在开发方面有一定的能力，也说明市场比较信任我们的管理和经营能力，比较能接受我们所开发出来的物业，出租率高其实是一个认证，我们的优势还是存在的。
当然也做了一些调整，这也是我们新一代的综合体，物业管理、机电系统方面都有一定的智能性，确保整个楼的运作是最有效率的，能耗方面减到最低。此外，增加了一些体验式的元素，餐饮业态占到了30%-35%，杭州项目还引入模拟飞行体验等休闲业态。
观点地产新媒体：公司也在做商业管理轻资产输出，选择项目的标准是什么？
罗臻毓：做商业管理轻资产输出的出发点，不仅仅只是为了营收而单纯的进行管理，而是从怎么扩展租赁网络和运营网络去布局，尤其是在商场的管理合同中，我们都有一个条件，就是会从前期就介入，从资产布局的角度介入，确保商场建设过程符合我们操作的标准。
还有很重要的一点，这些管理合同里面都有一点是我们非常坚持的，就是如果这个商场要出让的话，我们有第一收购优先权。
为什么要这样呢？这表示我们对商场的运营是有一定信心的，当然我们在选择这些管理项目的时候也确保我们不会自相竞争，除非认为已经有的商场不够大，这个商圈的确是需要另外一个。
管理项目也是我们扩张的一个方向，不是纯粹为了轻资产而做的，重点就是怎么去把我们认为有一定价值的营销网络或者租赁网络扩大。另外，这些物业我们也是看好的，只是因为某些方面的原因，暂时无法进行转让交易。
观点地产新媒体：来福士品牌会输出吗？
罗臻毓：目前不会。因为这个毕竟是我们综合体的旗舰品牌，它也不代表商场，而是代表一个综合体。很多人认为来福士就是凯德更高端一点的商场品牌，其实来福士代表的是一个综合体。
去年年底，我们推动了来福士品牌升级和更新，之前来福士就是代表“城中之城”，其实很多人也没把这句话记住，就认为来福士就是一个比较高端一点的商场。
来福士作为一个综合体，如何体现它与市场上其他项目相比的独特性跟优势，所以我们对来福士进行了品牌升级，“乐享其城”作为新的品牌理念，就是希望大家认知来福士时，去认知里面的内容、里面的同步生活体验。
我不想大家想到来福士就想到奇奇怪怪的楼或者是造型独特的楼，我希望它有一定的地标的代表，但重点是消费者喜欢去，消费者要去的原因，是因为来福士里面的内容。
观点地产新媒体：国内房地产面临快周转开发模式转型，将逐渐告别纯销售模式，对于凯德有什么样的影响？
罗臻毓：我觉得不存在问题，要做大量房地产，靠任何发展商长期持有是一个比较难实现的状况，因为当时市场不够成熟，不能跟资本市场挂钩，不能证券化，所有一些小型的发展商选择散售也是生存之道。但是现在随着市场比较成熟，也有一些金融产品的衍生，包括类似REITs产品或者是证券化产品出台，就可能给发展商有更大的选择。
其实证券化后，如果能够统一管理的话，就可能更容易掌控一个商业楼的经营管理价值的提升。
其实凯德比较庆幸的是，一直以来我们都跟资本市场挂钩，从2000年初大量发展商业房地产，建了很多Mall和综合体，基本上注入在不同的资本平台和不同的基金里面，所以说不完全是靠凯德自己的资金来持有。
但是从运营管理的角度来说，这是统一由凯德进行资产管理、物业管理，所以我们才能这么多年来累积到大量长期持有的物业。
观点地产新媒体：所以说凯德是先行一步？
罗臻毓：说实话也是形势所逼，因为当时整个集团从战略布局的角度来看，凯德在中国的发展很快，但并不想因为我们大量的资产都在中国，而变成是一个中国房地产公司。毕竟我们还是希望代表着亚洲房地产的一个公司，要在亚洲不同的国家有一定的布局。
此外，因为2000年初的时候，我们在新加坡上市了第一个REITs产品，也开始做不同的房地产基金管理，为了持续在中国发展，我们只能通过这些资金平台，去利用更多的持有资金，一起把这个平台做得更大。
目前，我们持有的资产比例，中国资产占了全集团44%，但从管理的资产价值来看，中国整个平台其实已经超了一半。
管理的大部分物业我们只持有30%到60%左右，只有少许物业是百分之百持有，也就等于说通过这些平台，我们管理的资产是比较大的，但是自己的资本金用得是比较少的。
观点地产新媒体：商业运营人才稀缺下，公司的人才培育机制是怎么样的？如何评价这种培育机制？
罗臻毓：业界如果要了解凯德，就要听现在凯德的人讲，因为我们一直在更新，早就不是以前的1.0版本了。
现在业界各个发展商里面已经有凯德的影子了，其实这也是对我们实力的认证，把自己当成黄埔军校也不错，当然人员也不能流失得太多了。
整个凯德的系统，单靠一个项目商场总经理不一定能运作起来，因为他只是认知凯德整个体系的一个部分，从设计、管理、建造到过后的定位、招商，还有管理后第一阶段的调整、第二阶段的调整、第三阶段的调整，这些都必须是经过整体的体系才能打造出来的。
当然，请一个有凯德经验的人过去会不会好一点？我觉得肯定好，我也比较认可凯德培训出来的人还是有一定的能力。
随着我们扩张的加速，凯德的人员中也有空降兵，但是我们的第一选择是，如果可以的话我们是希望培训我们的员工。从外部招聘的人中，也要符合我们培训的计划和要求。
因为这是一个体系，即使是那些中层进来或者更高层进来的人，他们肯定是带有经验的。我们也希望他们进来之后，能以凯德的体系和模式去管理，因为我们讲求的是比较系统性和体系性的制度化管理，而不是希望突然间某个项目有某某发展商的影子，另外一个项目又有某某发展商的影子，这样对我们自身的项目来说，没有了凯德的影子，变成是无数人的影子。
这个也要拿捏好分寸，像军事化管理一样什么都要完全一致的话，肯定也会影响一定的创新性。从我们的角度来讲，是在不断地优化整体的体系。有些东西不是对或者是错的问题，只是说一些管理理念的问题，这样就可能对一些比较原则性的东西，我们会抓得比较紧。但如果有创新的点子或者是好的操作方法，我们都乐意去优化我们的体系，也不是说千年不变。
用体系化的方式进行管理，可能要求每个人达到80分，但每个项目肯定不止80分，这是体系化管理的优点。
如果是个性化管理的话，可能优秀的项目人员能把项目做到90分，如果是不优秀的项目经理，可能只有30分、40分，这样差异性就太大了。有一两个做得不好的项目，对公司的品牌影响也是很大的。
为什么说体系管理？不是每个人都99分，但是确保都是90分以上，至少确保最低的点不能少于80。这是从系统体系管理起到的平衡作用，这也是我们的一个管理思路。
观点地产新媒体：创新方面，公司今年和毛大庆的优客工场进行合作，这个合作是基于什么样的想法？
罗臻毓：市场的变化下，联合办公是一种新型业态，作为一个传统的开发商、运营商，我们也愿意尝试不同的方式，所以也算是一种跨界合作。
跨界合作就是把不同的东西带进我们的商场，带进我们的办公楼，还有跟不同领域的商家一起合作。
我们的合作中创新的一点，就是把优客带到商场里面，现在已经在武汉民众乐园和北京望京开了两个店，如果做得好，我们的收入也会比较高，除了租金以外，还有提成部分的收入。
观点地产新媒体：是否会参与联合办公中的项目孵化？
罗臻毓：孵化就比较有选择性了，如果里面的项目需要我们项目的场地进行一定的体验实验，我们会就项目是否适合进行审核，再去配合。但如果是跟房地产有直接关系的，我们可能就会创造更紧密的合作。
除了跟孵化项目合作之外，我们也创立了一个C31创投基金，目前在新加坡已经设了1.1亿新币的基金，其实这个创投基金也可以投中国公司，只是我们在讨论是否需要扩大，在国内也探讨要不要设立另外一个以中国市场为主的创投基金。
我们做创投基金不是为了赚钱，而是为了接触这些创新公司，更了解市场的动向，也寻求一些可以用于我们体系里面的新理念和科技。
因为如果没有在某个业界里面，可能是不了解整体情况的。这些项目所看中的也不是我们几百万或者几千万的投资，而是我们有一个很大的实践品牌，如果是跟办公有关的、跟商场有关的，或者跟服务公寓有关的项目，我可以拿出几栋楼来让这个项目实践，看看他的理念或者是技术，或者是其他的东西能不能有效地创造。
这样做的原因也是因为，如果等到这些创新项目都成熟了，可能我们也慢了一步。所以在我们主业体系里也有这个创投基金，我们设立了一个创新中心的部门，从两大方面出发，一种是体验式创新，怎么给凯德商场、办公楼、公寓全领域的客户群更好一点的体验。
另外一个是从房地产角度看创新，房地产就不是指经营这一块，也不是体验这一块，主要是楼宇这一块，怎么使它更智慧，用更好的东西、用更好的方式，看看有什么可以创新的。
在新加坡我们建了一个这样的创新中心，国内我们也建了一个创新中心，毕竟市场还是有不同的，进度也有不同。中国的创新中心就围绕整个中国市场，怎么更好地去把我们的业务更贴近市场。
这些动作其实是代表着凯德的体系会随着市场的改变而往前走，但是可能体系比较大，变化速度没有那么快，也没那么明显。按照时间的维度来看，我们也不会是5年前、10年前，也就是说体系不能长期不变。
现在这些现在能带来多少利润？其实对我们来说，不去看暂时的利益，但是至少这些部门能帮我们掌舵再往前走的方向，这样前行时不会是往后面的方向走，否则我们就转不过来了。
观点地产新媒体：公司新开业的来福士引入了网红店，为什么会引入这些店面？
罗臻毓：这些网红店重点是能吸引跟我们项目定位相符的人流，也就是年轻人。
我觉得引这些品牌进来，也就是代表了我们敢于去改变和创新，我们的客户都是年轻一代，这些人都青睐这种东西，为何要拒绝它？
不过，我们对网红店也是有要求的，不是说那种只红了一段时间的店都会引进，我们对这些店产品的品质、卫生、安全性都是有考核的。
观点地产新媒体：怎么看待国内的商业地产发展空间？
罗臻毓：电商快速发展之外，因为国内非常高密度的城市生活，所以人们逛商场的需求肯定是有的。
我还是看好城市的综合体、商场，它们有存在的价值，只是从经营管理的角度来看，随着市场的改变，凯德也不能一直不变。因为不同的时间段，不同的用途会给你不同的价值，所以怎么适当地去调整，也是确保回报和价值的重点。
观点地产新媒体：有观点认为，未来十年是大企业的钻石时代，您是否认同这种说法？怎么看待未来市场的发展趋势？
罗臻毓：首先我们看好中国市场的中长期发展，虽然说短期对住宅有一些调控政策，但并不会影响到凯德的持续增长发展战略。
当然随着市场的成熟，可能有一定规模的公司，有一定资金实力的公司运作起来，更能体现它的规模效应和品牌效应，包括减少经营成本、采购成本，有一定的优势的反映。
规模大不是代表着一切，不要以为自己比别人大一点，就确保能不倒，其实也可能会因为规模大，公司转变或者调整的速度，没有小型公司的优势。可能一些小一点的公司更具灵敏性、转变性，勇于改变、勇于创新去适应不断成熟、竞争越来越激烈的市场。对现在有规模的公司来讲，这也是要考虑的重点。
观点地产新媒体：您希望凯德成为什么样的公司？
罗臻毓：应该是比较贴近市场、比较国际化的公司。
有些国际公司来到中国不接地气，中国市场还是有它的独特性的，所以我希望凯德中国作为一个国际化背景的公司，也比较接地气，能迎合整体中国市场的需求去发展，带有一点国际光芒，但还是有一点本土味道。
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