如何高效改造酒店，盘活存量资产？| 年终策划②

2024年，对于酒店投资行业而言，既是一场复苏之旅，也是一场充满挑战的探险。在这一年里，我们共同见证了全球经济的波谲云诡，旅游市场的逐步回暖，新技术在行业内的飞速进步，各类酒店产品的层出不穷以及消费者需求的多样化演变。这些因素交织在一起，不断重塑酒店投资行业的竞争格局。

2025年已然来临，站在这个新旧交替的历史节点上，次方点评凭借深厚的行业积累和广泛的调研资源，汇集众多投资人的真知灼见，精心策划了本次年终深度复盘。本篇我们将通过“ 盘活存量 ”这一关键词，探究2024年酒店投资的经验教训，并揭示未来行业的发展趋势。

肖志刚

资深投资人

蔡华霖

资深投资人

曾琮博

资深投资人

在我进行改造项目决策时，主要基于以下几点考虑： 一是投资逻辑判断， 项目必须与自身的发展计划及集团的 长远规划 相吻合，提前预判哪些区域未来有发展潜力，并在这些区域提前布局，目标是在项目的前三年就能收回投资成本，避免盲目追逐热门市场。

二是城市选择标准， 目前，长三角、珠三角等地区的酒店市场已基本饱和，差异化竞争变得困难，且优质地段的区域保护期较短，容易受到同品牌的竞争影响。我建议转向下沉市场，探索三四线城市，这些地方可能是更好的选择。

三是成本综合考量 ，在选择项目时，需要综合考虑租金成本、装修成本、人工成本以及运营成本等。其中，物业租金对酒店投资的影响尤为显著， 建议租赁成本不要超过预估营收的25%。 通常情况下，如果物业租金成本超过预估营收的30%，我会选择放弃该项目。

曾琮博

资深投资人

出于成本和时间的考虑，我选择单体轻改加盟非标。 我的存量项目改造项目是一座面积为6000㎡的独栋存量物业，且物业位置尤其出色。 项目共有106间客房，总造价为550万元，改造花费了5个月，单房投入5.23万元。 项目采取了不停业改造的形式，一方面避免了因改造停业而重新走相关的审批流程，另一方面则稳住了原有的老客源，避免了老客流失。

通过半改造的模式，重修复轻拆建，减少拆旧。选择可移动家具产品，可根据改造项目需求选配、灵活排布。部分装修已经实现工厂化，减少现场作业，也降低了空间的容错率与损耗率。

黄婧宇

资深投资人

我经营两家酒店，并且与朋友合作创业做了电竞酒店，在电竞这一细分市场中， 我看到了年轻客群巨大的潜力。 因此在对现有两家酒店翻新改造时，都将 部分房间改造成了电竞主题。

整体单房改造成本为3万元，其中电竞楼层的单房改造成本为5.5万元。目前的改造措施成效不错，吸引了更多的年轻消费群体， 带来了经营收入25%的增长。