住宅需求研究之六：创新经济与楼市长期潜力！

研究房地产市场，最难的问题是市场需求。过去两年，易居研究院有一个专题研究：“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”，针对35个大中城市的年度市场风险与机遇做系统性跟踪研究。其中包括需求面的研究。

结合我院的最新报告数据，老杨做一个系统性的分析与解读，分为几个系列吧，每次简短的讲一点，讲多了大家也没耐心读。对不？今天讲第六段，聊聊经济面中的创新经济。

在国家倡导“双创”（创新与创业）的背景下，创新经济成为各地经济发展的方向，也将对地区楼市需求产生影响。我们用两个指标来衡量创新经济的强弱：每亿元GDP所包含的专利授权量、专利授权量增长率。

借这两个指标反映城市创新能力和高附加值产业占比GDP的情况和变化关系。创新能力强，说明城市经济有活力，或者潜在增长潜力较大，这有利于当地城市房地产需求增长。

2015年，从28城专利授权量（35城中其他7个城市未公布相关数据）与GDP的比值来看，每亿元专利授权量超过5件的仅有宁波；每亿元专利授权量介于4-5件的城市有5个，依次是杭州、西安、成都、深圳和北京。 这6个城市的创新能力与朝阳产业，值得期待。

而排名靠后的呼市、大连、海口、石家庄、南宁等，则明显属于创新活力不够。而房地产市场也处于疲软或温吞水状态。

2012-2015年，28城专利授权量年均增长率均值为21.8%，经过测算，远高于同期GDP增长率。排名前5的城市依次是贵阳（46.0%）、乌鲁木齐（38.3%）、南宁（36.3%）、南昌（33.7%）和西安（29.1%），主要是中西部城市，显现出一定的后发优势。

低于10%的城市有3个，其中大连年均增长率为-3.0%。上海增速偏低，主要与基数较大有关。

在对“2015年28城专利授权量与GDP的比值”指标和“2012-2015年28城专利授权量年均增长率”指标进行标准化处理之后，通过赋予两者60%和40%的权重，最终得出2015年28城创新经济综合得分情况。通过了标准化处理，具体数值没有什么参考意义，主要是看城市间的相对差值。

得分比较高的第一阵营包括：西安、贵阳、宁波、成都、北京、杭州、厦门和深圳，贵阳主要受专利授权量暴增拉动，存在异常现象。

排名靠后城市包括：大连、呼和浩特、海口、沈阳、上海、石家庄等，除了上海，多属北方偏弱城市，上海主要受专利授权量增幅偏小拖累。

总体来看，西安、宁波、成都、杭州、厦门和深圳，属于创新活力较强的城市，这有利于楼市 潜在 需求增长。而大连、呼市、海口、沈阳、石家庄，则经济创新能力处于僵滞状态，必须加大改革力度，否则拖累楼市。

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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