长房悦棠府【真实测评】

提示 ： 全文约5200字，非广子，力求：客观+真实+详细。熬夜码字不易，伤肝又费神，各位看官记得看完后，点赞+评论+转发，谢啦！

人和人的起点，是不公平的：

有些人生在罗马，轻而易举平步青云；

而 有些人的一生，却注定要在泥泞中长途跋涉。

楼盘和楼盘之间，亦或如此 ：

有些项目开售10年，营销总监和置业顾问换了一茬又一茬，房子卖到外墙都快长青苔了，至今尚未清盘，苦苦支撑。

而有些项目因为占据了“神仙地段”，未出襁褓，就早已光环夺目，轻而易举就占据流量C位。拍地的棒槌还没落下，富豪们早已开始打听户型了。

比如今天这位：

项目概况

2024年5月4日，东塘华狮啤酒厂棚改地块被长房兜底拿下，没开发商参与抢拍，楼面价7345。

这就是： 长房悦棠府 。

△ 3月20日最新工地进展实拍

PS：地段的优越性，可以“断层领先”来形容！文字太弱，不如看老周去现场拍的实景VR： ‍‍‍

扫码看最新工地现场实拍

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长房，本土国企，去年和长沙建发 （注：是长沙本土的长沙市建设发展集团有限公司，不是厦门那个“卖门”的建发）合并 ，目前有的都是几个老项目，比如长房岭秀时代时代、长房浅山时光等。

作为长房全新出发后的首个项目，加上地理位置特殊，去年11月份，长房悦棠府平面图公布，很多朋友都在问：

总建面13.68万㎡，包含4栋高层+4栋16层的小高层住宅、回迁房、沿街商业等，体量中等。

△项目效果图

市中心的小高层，还是有点刺激的！

再加上整个东塘+侯家塘，最近几年来，一直没有新盘亮相，地缘性客户非常多。

基本情况

8栋住宅，1#栋1+25F，1楼为架空层，是回迁房，一共100户；设置了单独的出入口，和整个其他7栋的商品房，分隔开。

△社区内配套平面分布图

2#栋1+31F，首层底商，2T2户，128-142㎡，一共120户；

3#栋和4#栋都是16F，两个单元，分别为2T3户、2T2户布局，东单元1楼架空，各80户；

5#栋16F，两个单元，全部为2T2户，1楼全架空，一共64户；

6#栋16F，两个单元， 分别为2T3户、2T2户布局，1楼局部架空，一共78户；

7#A单元31F，两个单元， 2T2户， 1楼局部架空+局部社区用房，一共123户；

8#A单元32F，两个单元，2T2户，1楼全架空+局部物管用房，一共126户。

7#B单元、8 #B单元都为2F的商业。

1、产品：128-142-200㎡

一共775户，除掉回迁房后共计675户，户均148.2㎡。

面积段虽然只有3个，但户型布局却有9个。

小小的地块里承载了太多的想法，不仅干掉了设计师的CPU，对选择困难症的买房朋友们也不太友好。

128-142㎡的户型占比约81%，典型的刚改小区。

其中：

200㎡，2种户型，1常规+1端厅，共计126户，占比约18.7%；

142㎡，4种户型，3常规+1端厅，共计348户，占比约51.5%，主力面积段；

128㎡，3种户型，都是常规户型，共计201户，占比约29.7%；

2、关键数据指标：

①容积率3.43，略高。

看和谁比，如果和梅二、大王山、洋湖等低密板块相比，算高；但要是和市中心动辄4.0以上的项目比，还算好。

②住宅车位一共601个， 车位比0.77 ，非常紧张 ；如果加上商业的32个车位，车位比也才0.81。

建议买在这里的朋友买车位。

③建筑密度25%，绿地率35%，大众水平。

3、外立面：公建化+统一封窗，用材上可能是部分铝板+涂料或者真石漆。

4、没有下沉式庭院，架空层也没有拉满，面积大约622㎡。

5、楼间距：32-43米，西侧3-6#栋为小高层，约32米的楼间距OK；

主要是东侧1#、2#、7#、8#栋为高层，高度约75-100米，这个30多米的楼间距就不够看了。

尤其#和1#回迁房之间的距离只有32米...

楼间距过窄，一是影响日照，尤其是低楼层；二是扣掉消防登高面，基本没啥地方打造园林景观。

产品分析

1、回迁房的处理还选OK，单独入户，与整个小区分割，将影响降到了最低。

2、目前产品信息比较少，从现有信息看，整体是一个比较中庸的产品。如果外立面的用材上，长房愿意加成本，算一个亮点。

3、高层楼栋，临近韶山路，退距比较多；除此之外，7#、8#栋与韶山路之间，分别有2栋2F的商业，可以消除一部分的噪音影响。

4、户型分析——

①门槛户型128㎡的四房， 在小区的占比约30%：

一是小高层产品， 位于3#、4#、6#2T3户的中间户，套数约46户。

二是高层产品， 位于2#、7#栋的中户和边户，其中中户约123套，边户约31套。

3种户型的区别不大，主要在于核心筒和电梯厅的布局不一样。

得房率约91.6%，户内实得面积约117.2㎡。

放到全长沙的新规产品里不够看，但如果和周边的二手房相比，还是有优势的。

优点是做了四房，缺点是门口的书房只有7个㎡，想当卧室来用还是太拥挤了，采光也是一般般；

客厅和卧室的空间尺寸还是可以的。

但连廊户型嘛，肯定是要牺牲北向卧室的隐私的，居住的舒适性没有那么高。

②2T3户中的边户142㎡户型——

位于3#、5#、6#栋小高层的西单元，一共96套，占比约14.2%。

可以改造成5房2卫，户内面积约138.5㎡，得房率约97.5%。

两个边户，西侧应该是可以独立使用一个电梯的，四开间朝南、南向面宽14.4米。

和观云、锦海棠、观宸最少15.6米、最多18米的南向面宽相比，只能说一般般了。

虽然没做双套间，但可以改造出来5个房间，算优势之一；房间多，过道就会过长，有利有弊。

如果是毛坯，用不着那么多房间的话，交房后业主也可以把阳台和客厅拉通，做成横厅，开间可以达到7.9米，还是很阔气的。

另外，这个户型南北通风、采光的效果也要略逊。

③小高层+2梯2户的142㎡户型——

位于3#、5#、6#栋小高层的东单元+5#栋小高层，一共160套，占比约23.7%。

户内使用面积大约有136.3㎡，得房率约96%，比2T3户的还差一丢丢。

不过这个毕竟是2T2户，有独立的电梯厅，算是一个弥补；

四开间朝南，南向面宽宽了一丢丢约14.8米， 做到了5个房间+2个套间、客餐厅同宽以及 约8米的阳台。

有一点令人迷思的是，两个电梯厅的面积竟然不一样，分别为8.72㎡、5.5㎡，相差了3.22㎡。

其他缺点，不如玄关过长，其中3个房间的面积都没有超过9㎡，门口的房间最小，只有6.7㎡。

说是房间，不如说是多功能房更准确。

这让我想起了中建翡翠天序143㎡的户型，门口也有一个这样的房间，人家做到了8㎡，这就是差距。

④高层+常规142㎡户型——

位于高层2#栋的边户，一共62套，占比9.2%。

3开间朝南、南向面宽只有11.9米 ；同样5房 ，得房率约95.6%。

北向3个卧室，厨房采光一般，南北通透性一般，玄关长+过道长。

⑤高层+142㎡端厅户型——

位于7#栋的蕞东边，一共31套，占比4.6%。

独享一个电梯厅，4房+2个套卧+3卫，得房率约98.1%；

优点就是这个 客餐厅的双面大玻璃了 ，这也是为啥叫端厅的由来。

只是客厅转角是墙体，没有做到全玻璃无柱设计，实体看肯定影响不大，但严格来说也并不能算是270°采光。

另外，这个户型布局，乍看会觉得很“奇葩”，因为是短面宽+长进深，长长的走道直接将人干晕 （润府和瑞府也都有类似的布局） 。

其实采光并不受影响，每一个空间的采光面是足够的；只是空气没有南北对流。

而次套间的暗卫痛点没有解决。

从视野景观的角度，个人觉得没有必要做端厅，低楼层看的是外面的商业墙体，高楼层是韶山路上的车水马龙。

但从采光来看，端厅确实比常规户型强很多。

⑥高层+2T2户+200㎡的大户型——