有豪宅居住经验的人都懂
PM6:30,Mar.30th,2018
文︱刘德科
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如果按楼书所写的，中国任何一个有楼书的楼盘，都是豪宅。那么多楼盘都号称是豪宅，我们怎么才能快速甄别？
判断一个楼盘的档次，有一个初级的肉眼标准，看里面种的树，是截头的，还是全冠的。
如果是截头的，肯定不是上档次的楼盘。当然，不能只看美轮美奂的样板区，要看楼盘交付之后的状态。
▲截头与全冠的视觉区别
这是很初级的一个判断标准。
再来一个稍微高级一点的肉眼标准，看这个楼盘里有没有风雨连廊。
这个在售楼部的沙盘上就可以看出来，或者直接问销售员。
在当前中国的房产品进化阶段，只肯种截头的树，一定不能算是豪宅；有风雨连廊，基本上都可以算豪宅。
▲肉眼标准的内在逻辑关系
那么，怎么用肉眼更系统地来鉴定豪宅的成色？
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再列六个鉴定高层豪宅成色的肉眼标准——
1.必须精装修交付
做豪宅，如果还毛坯交付，那是耍流氓。这一点，有豪宅居住经验的人都懂。
2.不做「高低配」
所谓「高低配」，亦称「拉高排低」，就是在一个楼盘里同时做了排屋别墅和高层住宅。这种「高低配」楼盘，可能也不差，但里面的高层住宅受到了「空间挤压」，因为那些本可以用来做公共大花园的土地，被拿去做了很费地的排屋别墅——这样一来，不仅园区景观变小了，而且采光朝向、户型合理性等等都会受到影响。「高低配」楼盘里的高层住宅，不是说不能买，而是说不是最佳选择。
3.要有架空层
本来，一楼做架空层，是很多楼盘的标配。但是这两年起了变化，架空层竟然变成了稀缺品。因为有些房企觉得一楼的房子带花园可以卖得贵，而且很好卖，所以忍不住把架空层给取消了。这当然也没错，但如果房企要做出更正的豪宅，必须要做出架空层。
这样，才能把公共花园连接起来，形成一个更通透的场，没有视觉的阻断与干扰（住在一楼的人天天被人看，被看的人和看的人都不爽），还能在架空层里增设更多功能性空间。
4.户型精细化，讲究收纳空间
户型面积盲目求大的阶段，已经彻底过去了。现在，哪怕是超级地段，也不会动辄就做四五百平米的户型了。迭代之后的豪宅户型，已经是原则上不超过 200 平米。
为什么 200 平米以内就够了？因为设计已经更精细化了，不像过去那样粗放，很多面积不会被莫名其妙地浪费掉。迭代之后的豪宅户型，同样讲究空间仪式感，讲究功能区间的完整度，还必须讲究收纳空间的充沛性，豪宅是用来住的，不止是用来收藏的。
5.要有口碑一流的物业服务公司
真正有见识的豪宅卖家会这样感叹：这个楼盘建得是不错，只可惜物业公司太一般，要是换一家口碑一流的，就好了。
物业服务公司，最开始都是房企选的。很多房企都有一种旧时代的固执，基于自身企业政治的固执——非得用自家的物业公司。如果真正站在购房者的角度来思考，那就该选用当地口碑一流的物业公司，豪宅楼盘更应如此。
6.看上去要很美
当然，美是很主观的事情。但美是有参照系的，你拿这个楼盘，跟这个城市里同价位的豪宅楼盘比较一下，是秒杀还是被秒杀还是不相上下，肉眼即可判断。
好了，接下来，我们拿一个楼盘来试验一下这套肉眼标准。
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我的老朋友吴建新先生，在杭州拿了一块宅地，杭州史上第三贵。不对，是他所在的公司金隅，与中铁一起拿了一块宅地。已经动工了。
我有个坏习惯。老是为朋友们捏一把汗，很担心他们做出退步的产品，影响我们的感情。一个在产品上没有追求的人，很容易话不投机。
吴建新同志已经做出了一个不错的楼盘，金隅学府，在杭州，快交付了，品相超乎我的想象。所以，对于他的新楼盘，要捏更多汗。
看完方案，不用捏汗了。我们用肉眼标准来鉴定这个楼盘的豪宅成色。
1.这个楼盘当然是必须精装修交付。
2.没做「高低配」。当然，这个楼盘规模还可以，计容建筑面积将近 17 万平米，做「高低配」，勉强弄几十套排屋别墅出来，也不是什么大问题。一开始，确实也做过「高低配」的强排方案，但怎么看怎么不舒服。所以，最终选择了全部做高层住宅，腾出了约 5 万平米的公共景观空间。5 万平米，这是一个很酷的数字，大概相当于 7 个国际标准足球场，辽阔。
3.也做了架空层。这些开放式架空层加在一起，大约 6000 平米，设计灵感来自新加坡皮克林宾乐雅酒店，模糊了出入口的存在感，用景观把室内外两个空间连接在一起。下雨天，
风雨连廊保证了感官的延续性。
▲灵感来源的新加坡酒店实景图
4.这个楼盘选了杭州当地口碑一流的物业服务公司，滨江物业。口碑不是靠那些伟光正的各种排行榜来装饰，问身边有过体验朋友就明白了。
5.这个楼盘户型面积大约在 125-190 平米，不是那种上个时代的盲目求大。
6.看上去美不美？如果从建筑外立面的材质选择上判断，通常铝板比较容易做出质感，但是铝板贵。这个楼盘还是有点美学小野心，所以用了铝板。
这些肉眼标准，听起来很平淡无奇对不？但是，就是这么平淡这么简单的标准，现在竟然只有极少数豪宅肯这么做。
这个楼盘，叫「
金隅中铁诺德·都会森林
」，在杭州钱江新城 CBD。
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为什么叫「都会森林」？因为要种很多树，一千多棵乔木，数以万计的灌木、花草及水生植物。
▲金隅中铁诺德·都会森林典型树种
种那么多树就好了？当然，不是树种得越多越好。不能种成一座让人发怵的幽深森林，而是要种成一个人来人往的活力森林。
人要进去一个场所，必须是功能驱使的。要有跑道，要有儿童游乐场，要有树屋，要有大草坪，等等等等，这样才会人来人往。作为产品官，你不能幻想每个人都是佛陀，随便找一棵树就会坐下来冥想。森林是用来「用」的，不能只是用来看的，更不是用来想象的。
▲景观空间分布（过程方案，仍在完善）
顺便多说一句，很多楼盘喜欢拿纽约中央公园说事，但是很遗憾，这是两个逻辑：纽约绝大多数高层住宅是没有围起来属于全体业主所有的公共花园，而中国即使是最普通的刚需盘也会有公共花园。
所以，在中国，最值钱的公园通常在楼盘里——不是所有人的公园，而是属于全体业主的「公园」。所以，楼盘内部公共花园的大小、品相与功能性，才是影响楼盘价值的关键之一。
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如果要给豪宅再加两个肉眼判断标准，差不多是——
1.必须处在城市发展轴线上
中国的几乎所有城市，远没有定型，所以豪宅必须处在城市发展轴线上，而不是背道而驰。新 CBD 的豪宅，比老城区的豪宅，通常更有价值意义。
2.至少要有一个显著的记忆点
