华泰 | 房地产：延续淡季行情，关注 “金九银十”

华泰睿思 · 公众号 · 证券 · 2024-09-03 07:03

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8月延续淡季行情，关注后续“金九银十”成色

8月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比-7.9%，同比-29.4%，降幅较7月走阔8.98pct，1-8月累计销售金额同比-35.2%，降幅较1-7月收窄3.6pct，受政策效果减弱及高温天气等影响，8月新房市场延续7月以来的淡季行情。截至8月27日，贝壳50城新房/二手房成交量KMI指数分别环比+1.7%/+4.4%，前瞻指标显示市场热度最近有所回暖。接下来高温天气等季节性影响将逐渐减弱，我们预计房企可能借助传统旺季随行就市推出更多优惠折扣刺激销售，叠加目前房贷利率已降至历史最低水平，预计对需求恢复有一定刺激作用，接下来可以关注“金九银十”的新房销售表现。

各梯队房企入榜门槛继续下滑，其中TOP20房企降幅最少

2024年1-8月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达651、295、164、96、34亿元，同比-42.5%、-39.8%、-52.6%、-47.4%、-51.3%，各梯队入榜门槛继续下滑，其中TOP20房企降幅最少。百强房企单月销售金额中16家环比增长，较7月减少8家，23家同比增长，较7月减少5家。8月TOP3、TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比-14.0%、-24.6%、-25.4%、-16.4%、-32.5%、-55.8%，增速较7月分别-11.3、-9.3、+1.3、-0.5、+6.2、-41.4pct。

民企表现转弱，地方国企领跑TOP50榜单

百强房企中，央国企和民企8月销售金额的同比增速分别为-25.3%、-41.1%，降幅较7月分别走阔8.7、21.1pct，央国企仍保持领先优势，但民企的同比降幅在连续三个月收窄后再次走阔。TOP50房企中1-8月销售额同比实现正增长的有4家，分别为上海城投、武汉城建集团、能建城发、邦泰集团，对应增速分别为+462%/+109%/+47%/+7%，其中上海城投和武汉城建集团均为地方国企。

二手房延续以价换量行情，后续期待楼市新政带来核心城市价格企稳

根据我们统计，8月1日-30日，54城新房/26城二手房累计成交面积同比-25%/+9%，二手房表现更具韧性，继续通过以价换量分流新房需求。我们认为，随着更多城市落地517新政，全面积极的楼市新政有望带来核心城市价格预期的企稳，进而稳定行业预期，加速基本面的筑底。我们看好在核心城市资源充沛以及运营稳健的优质房企与物管公司。

风险提示：行业政策调整对企业经营的扰动；行业高峰期或已结束导致的基本面下行风险；部分房企因现金流压力造成的经营风险。