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跨过楼市黄金期,买房前先做好资产防火墙!

楼市时评  · 公众号  · 房地产  · 2019-08-19 19:58

正文

前两天有粉丝问我:“马上2019年也要过去了,手头只有30万,放到银行心慌,敢不敢买个远郊盘?”其实随着这轮房价的上涨,会发现越来越多的人加强了投资意识,而恰巧过去的20年是中国房地产发展的黄金时期,似乎什么时候入手都有的赚,房价不灭的神话一直在上演,所以越来越多的人投资房产,可能不为升值但至少认为保值是没问题的。


可擅于理财的人绝不会把所有资产都投入到房产,他们常喜欢用标准普尔的象限图作为家庭理财标准。 其中10%的家庭日常支出和40%的长期生活保障几乎是每个家庭都必须有的两项。而20%的防止意外和30%取得高额收益因收入年龄不同会有差异。


△标准普尔家庭资产象限图


虽然标准普尔只是提供了一种理财思路,但它确是安全的家庭资产配置。 据2017年的数据显示中国家庭的房产在总资产中占比接近70%,随着房价的走高,这个比例还在升高。所以别说那20%“以防万一”的钱,40%的存款会为了买房倾其所有,10%的生活开支也会因房贷被压缩。


可当房产占家庭资产比例越高就说明风险越大,大家都懂分散投资的道理。当房地产跨过黄金时期,你有想过吗?财务防火墙 都没有做好,若风险真的来了,除了房子,你还有足够抵御的能力吗?


其实每一个成年人,特别是有家庭的成年人,都不是一个个体,身上要肩负着种种责任,一旦面临突如其来的疾病或者其他冲击,大多都是束手无策,那才是让人生最无奈的时候。


而这一切可以利用保险这个杠杆,将风险转移出去,这也就是标准普尔里20%“保命的钱” 。我其实很少发关于理财类的内容,确实自己并不擅长,但我知道这么多理财产品中,保险是缺一不可的东西。可能是年纪慢慢大了,对健康,对家人都更看重,所以去年给自己也买了份保险。


在这个过程我认为学习保险知识就跟看选一套房合适的房子一样,需要花时间细心研究,才能不被忽悠。


当时朋友推荐了一个不错的公众号: 孙明展。 他写的文章通俗易懂,没有什么专业名词,经常揭露各种理财骗局,提供许多专业干货和建议。重要的是,他的号不推荐任何金融产品,所以相信他讲的足够真诚。

今天,我推荐一篇他写的文章,主要是关于如何规避那些保险套路,同时还为平台的粉们申请了免费领取的福利(文末)。



保障意识近十年来逐渐普及,可惜国内众多保险产品遍布大坑,除非你不买,否则大多都掉坑。


如果说“富豪死于信托,中产死于银行理财,屌丝死于借贷”,作为精算师,我要再加上一句:“全民死于保险理财”。


到底是坑太大容易掉?还是人太傻往里跳?


我姑且先讲几个掉坑的故事,朋友们自己来思考判断。


1


第一个掉坑的故事,发生在我的诸多粉丝朋友身上。


前几天,后台还有一个粉丝问我:


“孙老师,我前几年买了一款保险产品,一年交几万元保费,交款三年后,每三年就可以返还一笔钱,退休以后每年还可以拿到一笔钱。另外还有分红,分红最高档最终能拿回的保证保障,可以达到已交保费的五倍。您觉得这是好的保险产品吗?”


从我几年前开公号开始,这样的疑问每隔几天就会在后台出现一次,版本大同小异,比如到养老时返还,到孩子上学时每年返还,到孩子成人创业时返还等等……关键词都离不开 “保本” “返还”


这样的产品看起来很美,其实却是典型的保险头号深坑——


高保费、无保障、低收益、保本保息的分红险


此类分红险乃2008年股灾的产物。


前一年乃股市最疯狂的2007年,保险公司兜售了大量的投资连结保险(投连险)。2008年A股从6124点狂跌到1600点,这些投连险也让投保人亏得一塌糊涂,群众对保险公司的信心也消失殆尽。


为了追求业绩,保险公司设计并推出此类分红险,美其名曰 “迎合市 场” 果然击中客户软肋。


细究此类分红险的几个特点,就知道为何前面有“高保费、无保障、低收益”这样一长串形容词:


第一,对于中产家庭来说,一年保费几万元绝对不菲,占用大量财务资源,此乃保费之高;保险期横跨几十年,如果中途想提前拿回钱,还要损失大量本金!


第二, 保费等于保额,此乃完全无保障;因为保费高昂,投保人以为自己花了很多钱,已经有了充足保障,殊不知完全相反!


第三,所谓保单收益(包含分红和固定返还金),实际在财务现金流分析工具里精算下来, 真正的回报比一年定期还低,此乃低收益。


以上一句话概括, 此类分红险占用大量财务资源、丝毫没有保障,还让家庭形成误区,以为自己买了许多保险,保障充足。

分红险恰恰风靡市场多年,真乃害人不浅第一大坑。

这个坑有多大?有人估计是万亿规模。


2


第二个掉坑的故事发生在我妈身上(没错,我再次“家丑外扬”了)。


几年前,我偶然发现,我妈背着我在银行买了一份“保本保息的理财产品”。


拿回来一看,居然是一份趸缴的万能险保单。


我顿时哭笑不得,防不胜防啊!连有一定学历的中产阶级都掉坑,何况老人呢?


“万能险”的名字实在诱人,沾了翻译的光,英文原文是Universal Life Insurance,universal恰好有“万能”的意思。


它可以随时提取账户,不用像分红险一样遭受本金损失。如果买的是期缴万能险,可以买到较高的保障额度,较为灵活。


但银行大量销售的都是趸缴万能险,那就“万万不能”了!


趸缴的万能险是前述“大坑”分红险的升级版本,把不透明的保险公司的分红,变成透明的公布利率,让你看得清清楚楚。


但如果把每个月万能险公布的利率全部拉平,你会发现跟同期的货币基金收益几乎如出一辙。(货币基金是什么收益水平,大家看看各种“宝宝”就知道了)


当年我在就职公司设计万能险时,找的投资渠道就是给某外资银行做同业存款,即把收到的万能险保费存入银行,签订银行同业存款利息水平协议,获利后在扣除保险公司利润、账户管理费后,再把剩余收益返还给客户。


所以,趸缴万能险除了流动性强,还真是 “换汤不换药” 的坑之所在。


已经掉入上述二坑的朋友们,该拿保单怎么办?理性冷静地做出思考和选择吧。


3


以上是老坑,再说说互联网时代的“新坑”。


近年来互联网发达,社交关系和同情心在网上也更容易被频繁利用。不知何时起,朋友圈开始互助与众筹信息满天飞。


有名的网络保险互助平台如 “水滴互助、抗癌公社、e互助、人人互助”等等。不少粉丝看到这类平台后问我:


孙老师,我了解到网上某个互助平台,最低只要交1元,万一得了重疾就可以得到最高10万元封顶的保障。这可不可以参与?


这种互助形式,还真不是新鲜事。


虽然互助会组织筹集了资金,但并没有合适的监管,科学的风控,没有精算师也没有核保员。成员每人交点钱,万一谁家出事了,互助组织就按照当初商定的金额进行一部分的赔款。


随着互助的发展,人越来越“聪明”,越是身体不健康的人越会参与这样的互助,出险概率越高,拿到钱的可能性越大。


于是,参与互助的出发点不是出于对保险的需求,变成了对钱财的贪心,严重违背了保险本质。


最终,互助组织要维持下去,会遭遇巨大挑战。


如果你要解决家庭保障的缺口,千万不要依赖“互助”形式,一旦耽误大事将追悔莫及。


再说众筹,一般是在当事人罹患重病后,家人通过某些官方众筹平台向大众求助善款的一种方式。


朋友圈里常见的“我的同事生病了,大家救救他吧!”、“孩子遭遇癌症,帮帮我们!”之类的众筹信息,转发人往往号称与求助人有一定利益相关,为信息的真实性背书。


这种慈善方式无可厚非,但信息真实性一旦经过社交工具扩散,很难核实,真正需要帮助的人,也无法预估筹款是否能圆满解决问题。


我们不妨把问题想深一层:


与其出事后手忙脚乱,为何不一开始就购置好充足的疾病保障,非要等到出了事,才想起临时求助呢?


每个人都肩负责任,既然患病是生命中无法预料、无法避免的事情,责任就对应着一份保障 人一旦出险就会影响家庭财务,这才是需要保障的根本原因。


等到在朋友圈看到救助众筹,才想起自己需要家庭保障时,往往就晚了。


4


大坑年年有,每年都很多。客观上,我们不能奢望它们自动消失。


但好歹我们也是受过教育,积极生活,每天学习以求不被时代淘汰的人,为何还老掉坑里?


本质上是思维出现了误区和盲点。如果不改善和修正,只会反复掉坑。


我总结了几个最容易导致中产阶级掉坑的心态,分享给大家:


第一 | 本末倒置


本末倒置,是掉坑第一核心原因。


最常见的两种情况,一个是颠倒了保障的目的。比如一提到买保险就先想保本、返还、收益,最后才考虑是否真的有保障作用。


另一个是颠倒了保障对象的重要性和顺序。比如许多家庭想到买保险,首先是要保孩子,反而忽略了家庭支柱。


摆脱本末倒置的心态, 要从整个家庭的保障需求考虑 (如家庭支柱收入、全家的健康医疗开支等需求), 更要防止因父爱母爱严重泛滥,忽略了家庭支柱才是家庭财务的基石 ,孩子并非是家庭财务来源。


一旦家庭支柱的收入中断却又无保障,那才是灭顶之灾!


第二 | 不想看病急着开药


谈起保障,大多人第一个问题就是“哪个公司的产品好?”


所有的关注点全在产品上,根本不从家庭需要何种保障,需要多少保障出发考虑问题。一说到要从家庭财务诊断做起,就退避三舍。


这与生了病去看医生,不听医生诊断直接催促开药,有什么区别呢?


医生不用诊断,就直接开药,什么样的医生能给你开出一副包治百病的药?


只关注药品广告,不管病因 ,你不掉坑谁掉坑呢。


第三 | 总想一张保单搞定所有问题







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