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明天开拍！起拍楼面价约3.4W/平！海珠西压箱底宝地来了

广州淘房志 · 公众号 · 房地产 · 2024-12-04 18:57

主要观点总结

文章主要介绍了广州海珠区的新地块出让情况，包括中交地块和海珠客运站地块。新地块的出让给区域市场带来了强心针，尤其对新中轴线的发展有重要的推动作用。文章还对比分析了两个地块的优势，包括外部配套、产品特点、项目体量、花园和配套、环境和噪音影响等方面。同时提到绿城有意拿下海珠客运站地块，若成功拍下将对该区域发展产生重大利好。

关键观点总结

关键观点1: 广州海珠区新地块出让

文章介绍了广州海珠区的新地块出让情况，包括中交地块和海珠客运站地块。

关键观点2: 新地块对区域市场的推动作用

新地块的出让为区域市场注入了强心针，对广州新中轴线的发展有重要的推动作用。

关键观点3: 两宗地块的优势对比分析

文章从多个方面对比分析了中交地块和海珠客运站地块的优势，包括外部配套、产品特点、项目体量、花园和配套、环境和噪音影响等。

关键观点4: 绿城有意拿下海珠客运站地块

有消息传绿城有意拿下海珠客运站地块，若成功拍下将对该区域发展产生重大利好。

正文

海珠西打起来了！

昨天越秀以 总价19亿 拿下海珠东晓路地块，这无疑为区域市场注入了一剂强心针。

更令人期待的是，明天将迎来又一块备受瞩目的靓地—— 海珠客运站地块 的出让。

随着明年海珠西预计有16个新项目陆续推出，板块将越来越卷，进一步激发板块热度。

01.
中交地块+客运站地块
补足中心主轴最后版图

今年海珠西供地叠加客运站地块新推，为整个板块的发展带来了显著的利好，能进一步提高楼市的热度和市场信心。

但我觉得更重要的是，其 对广州新中轴的拉 动起到很重要的推动作用。

广州新中轴贯穿 梅花园、广州东站、体育中心、珠江新城、广州塔、海珠湿地公园、海珠创新湾、万博等 重要节点。

在这条新中轴线上，聚集了城市级别的资源，有地标，也有景观。

因此，新中轴的项目地价含金量很高， 广州楼面价TOP10榜单中有4块就在新中轴之上。

同时新中轴线也是广州 最贵的故事线 ，从北边的 天河和樾府 和 西派天河序 、到珠江新城的 保利华创·都荟天珺 ，再到 中海大境 ，无一不是标杆之作。

而即将开拍的客运站地块和中交三滘地块，不仅 补足了中心主轴的最后一块版图，更为新中轴版图再添点睛之笔。

接下来，新中轴线将迎来一波新盘集中入市的热潮，场面十分热闹。

尤其值得注意的是，广州大道南板块 已两年无新增供应 ，新房 稀缺性 显著。

明年这两个项目出来，将不断 推高板块的价值上限 ， 助力中心主轴的全面振兴和发展 ，对整个板块的 价值体系 产生深远影响。

首先，满足“书包价值”，助力板块教育升级。

中交三滘地块有 幼儿园 ，加上客运站地块新增 24班小学 ，学校资源两者共享，将满足区域内对优质教育的需要，补强学位供给。

中交三滘地块配套示意图

此外，还将对整个板块的教育质量都会很大提升，教育质量的提升能激发城市、产业与人之间活力、赋予区域 持续向上 的动能。

而随着优质教育资源增多，项目不仅对当地客群具有 超强吸引力 ，还虹吸来自天河的 高端购买力 ，甚至整个广州重视教育、有经济实力的客群都会为之而来。

其次，官方重磅支持，未来还有许多发展增量。

海珠客运站已迁移至毗邻的海珠交通换乘枢纽大楼，新站厅更靠近公交站、地铁站，能实现客运、公交、地铁的无缝接驳。

而原先省站首层的售票厅，将蜕变为 广东省站国际名奢交易中心 ，进一步补强板块重奢领域。

另外， 海珠湾隧道贯通 ，未来，广州中心城区至广州南站，可实现15分钟互达。

加上跟中海观云府的呼应，整个广州大道南板块 市政面貌 将得到极大改善。

未来，多个优质地块集中造势，整个片区后市的火热程度可想而知。

02.
两宗靓地各有优势
谁更胜一筹？

随着板块热度的持续攀升，最近客运站地块和中交三滘地块也成为市场讨论度最高的焦点之一。

这两者各有优势，下面淘房君来扒一扒：

①外部配套的对比：客运站地块地铁上盖，与地铁、学校的距离略占优势。

客运站地块离广佛线和2号线换乘的南洲站仅 约100米 ，海珠客运站地块距离附近的学校最近在1000米范围内；而中交三滘地块距离南洲站直线距离 约500米 （来源：百度地图测距）。

相比而言，客运站地块略占优，但不明显。

②产品对比：中交三滘项目一字排开，居住的视野和景观更好。

这两个项目虽然都是 新规产品 ，但就居住舒适度而言，中交项目更胜：

中交项目 一字排开 ，前后 无任何遮挡， 南看后航道、北看小蛮腰，居住的视野和景观很好。

而海珠客运站地块小区成“三角形”排列，所以不同楼栋的视野和采光都会受到影响。

③从项目体量上看：中交三滘地块远超海珠客运站地块 ，所以例如园林、儿童游乐区、泳池、会所等功能配套也会多一些。

广州这两年出让的中心区地块大多 单独分散 ，住宅项目想要开发，要么是单体楼，要么是混搭项目，完全没有园林可言，居住体验实在糟心。

但中交三滘地块占地 3万多方 ，社区更大一点，也是海珠今年计划出让地块当中 体量最大的一个 ，居住氛围和体验会相对成熟一点，占地面积总共有 8万方 ，是一个大社区。

而海珠客运站地块将一分为二，其中原来的站厅部分将调整为二类居住用地，用地面积 18569㎡ ，容积率 3.85 。

所以，中交项目的居住舒适度更高。

④花园和配套方面：中交地块明显占优，在整个海珠甚至核心主城区的一手刚改项目中都是首屈一指的。

中交三滘地块拥有大面积公园，南边绿地2万方，北边公园3万方，是 真正意义上的家楼下的公园 。

“公园20分钟效应”下楼出门走几步就能实现，更很核心一点：

“公园物业”已是稀缺、高价值的代名词。

纽约中央公园就是一个例子。纽约50个最贵的小区，有41个都围绕在纽约公园旁边；天河珠江公园旁物业就比非公园物业 溢价40%以上 。

加上现在广州