综合21世纪经济报道、全景网、华龙网
上海房租出现了十年来首次下跌。上海房屋租赁指数办公室的数据显示，上海房租结束了该指数连续90个月的上涨行情，从今年1月开始延续了下跌的态势。
根据今年4月份中原（上海）租金指数月报显示，4月中原（上海）租金指数为238.2点，环比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，环比、同比跌幅均有所扩大，全市租金均价77.7元/平方米/月。
成交冻结，业主开始转售为租，据太平洋房屋闵行区域方面透露，该区域门店转售为租的客户最高达到30%。但“租金稳定、稍微下浮”。与此同时，上海近两年来拆违力度加大，回流二三线城市人数增加，导致租房需求减少。上海房租增速拐点首次领先房价拐点。
“房价暴涨缺乏基本面支撑，是造成这一局面的最直接原因。”一名金融界人士表示，当房价盲目过高时，租金无法跟涨，从而发出警告信号；反过来，经济的持续发展将为租金上涨提供支持，那些有基本面支持的房产将最先止跌甚至上升。
数据显示，上海二手房交易从去年下半年开始萎缩。今年1月份跌入低谷，成交仅76.9万平方米。
4月份，中原二手住宅租赁共成交1197套，环比下滑20.89%。二手房交易萎缩明显，尽管萎缩的这部分供应量和成交量，并不一定都转入租赁市场，4月各区域市场需求量季节性回落，大部分区域租赁房源供大于求，带动租金小幅下行。
以杨浦为例，房源空置率比较高，大量房源成交周期维持在1个月以上，租金下滑较为明显。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右，两房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之间，三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之间。
另一方面，随着金融或虚拟资产膨胀、挤压实体利润的大环境正在调整，资产估值在下降。当前的租金下行只是推动楼市漫长价值回归之路的第一环。
上述金融界人士预测，房租下跌或对房价有一个影响路径：租金下跌初期，租金收益率被动进一步下行，随后房价进入横盘或阴跌（政府控制得好的话）；再回稳至一个相对合理的水平。
实际上，上海并非个案，北、上、广、深四个一线城市的租金都在持续下降。
据第三方机构测算，一线城市租金回报率已经降至1.5%左右，北京甚至跌破了1.5%。目前还处在第一个阶段，即租金下跌、房价横盘以及租金收益率下行的阶段，楼市成交冻结对租金的影响将持续显现。
今年以来的5个月，上海二手房租金已经出现3次环比下跌的情形。尽管跌幅都在0.2%甚至更小，但是业内人士指出，因为这种情形已经将近十年没有出现了，一旦房租持续下跌，对于房价的影响也会更直接。
成交冻结下越来越多的房屋转售为租。中原地产的挂牌数据显示，去年年底至今年年初，在楼市调控新政加强后，“由售转租”的情况大幅度增加，占据挂牌量的一成以上。
“调控政策加码后，原先打算出售的房屋转而出租，而原先打算买房的人也延长了租期，但是供应量增大后，价格也具有了浮动的空间。”卢文曦继续称：“降价几百块不值什么，因为相比于空租期一个月的损失，房东愿意主动降价。”
上述金融界人士认为，转售为租只是一个表面原因，深层次原因在于本轮地产牛市缺乏基本面的支撑。相较于交易价格存在的金融或者投资属性，二手房租金的价格能够更加市场化地体现一个城市的基本面：包括收入水平、物价水平等。
可以肯定的是，作为投资品的住宅正在弱化居住属性，更多的是交易和金融属性，加之国内楼市的非市场化，其结果是房价脱离基本面暴涨，泡沫叠加。然而，租金却是在市场化体系内的，租房者无力跟上投机客的步伐，自然会选择离开一线城市，而房子租不出去时，大部分业主都会选择降价。
供给端:政策调整下的供给结构变化,一方面,上海房地产市场高压政策环境下,“转售为租”现象凸显。另一方面,上海本地租赁房屋供给结构也发生变化,机构推动的长租公寓使得租赁市场竞争格局加剧。需求端:上海人口控制下的需求减缓,上海产业结构调整带来的新增就业下降,以及持续针对外来人口控制的政策也都使得人口流入速度趋缓。
上海哪些区域租金下降更为明显。
上海4月份的租金下跌主要呈现以下特点:中心城区要好于新兴城区,低端市场要好于中高端市场。新兴城区的租赁需求更多体现为合租需求,而在长租公寓等更有价格优势的产品下,面临更多的分流,导致租金让步幅度更大。在普陀、宝山、闵行等多区大规模的拆违整治工作影响下,大量非合规租客被挤入低端市场,但租借房源仍以新兴城区价格低廉的一室户型为主,导致大量需求支撑房租。
怎么看待上海房租和房价的联动关系。
二手房交易环节市场的变化会对租赁市场产生联动效应。在住宅交易市场火热的时候,会导致更多二手租赁房源由租转售,导致供给减少,进而提升房租,反之亦然。从联动效应来看,我们不能简单以房价下跌带动房租下跌或者房租下跌带来房价下跌这个逻辑来推论,因为在一个以交易为主导的市场中,交易环节的定价并不能直接影响另一个租赁环节的市场定价。但是交易环节的间接影响已经开始发生,上海二手房景气度的下降推动了租赁市场供应端的增长,同时二手房交易环节4月价格也是近年来首次出现调整,我们预计这种交易和租赁的共振将在今年继续深化,同时也会在更多城市出现。
住房租赁市场的管理即将从“意见”上升到“法规”阶段。近期，住建部公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》并向社会公开征求意见。这是我国首部专门针对住房租赁和销售的法规。《征求意见稿》提出，住房租赁合同中若未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记；而提供住房租赁、销售信息发布服务的第三方网络交易平台，也应对信息的真实性负责。
跳涨租金
无约定房主不得单方提高租金
住建部表示，为了建立购租并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为，保护当事人合法权益，按照国务院2017年立法工作计划，起草了《住房租赁和销售管理条例》。
《征求意见稿》的第二部分，要求出租人出租住房应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。而承租人应当遵守法律、法规的规定，按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备，不得损害他人的合法权益。
租金方面，《征求意见稿》提出，除另有约定外，承租人应当按月支付租金。住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。这也就意味着，租房期间房主要求“跳涨”租金，不同意就要求搬走的行为，今后将是违规的。
二房东
自然人转租有次数规模限制
目前的北京租房市场，存在着小中介伪装成承租房屋的自然人，再以”二房东”的身份将房屋转租的现象。除非发生租金纠纷，转租房屋的全程中，这些小中介都会刻意隐藏自己的中介身份，租房人也经常因此而上当。
在《征求意见稿》中，对这种名为“二房东”、实为经纪人的情形，也予以了限定。文件提出，承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房；未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意。但自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记，否则将由工商行政管理部门依法予以处罚。
同时，《征求意见稿》也明确，支持个人和单位将住房委托给专业化的住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关收益设立质权。
虚假房源
交易平台要对信息真实性负责
值得一提的是，《征求意见稿》第二十九条，对于提供住房租赁、销售信息发布服务的第三方网络交易平台，也明确了其应对信息的真实性负责。
具体地说，提供住房租赁、销售信息发布服务的第三方网络交易平台，应当对信息发布者的身份进行审核和登记。当事人通过第三方网络交易平台接受服务，其合法权益受到损害的，可以向信息发布者要求赔偿。第三方网络交易平台不能提供信息发布者真实名称、地址和有效联系方式的，可以向第三方网络交易平台提供者要求赔偿。
另外，若第三方网络交易平台发现信息发布者存在欺诈、提供虚假材料等违法情形的，应当及时删除、屏蔽相关信息，并向有关部门报告；未采取必要措施的，依法与信息发布者承担连带责任。
“这是住建部首次出台法规，为后续租赁市场的发展提供了较大的基础。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，政策内容的最大亮点是，对于租赁市场的各个参与主体都进行了行为约束，有助于租赁市场流通性机制的更好建立。
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