8月14日夜，司法部在官网公布了《关于公证执业“五不准”的通知》，被很多标题党解读为打击炒房。其实“五不准”真正的目的是打击“套路贷”，而不是炒房。
环京地区很多房屋由于开发商手续办理的原因，在购房很多年以后才能办理房产证，有一些急于变现的卖家会以做买卖公证的形式销售房屋。北京回迁房要在入住五年以后才能取得产权证，因此也有很多人通过做买卖公证的形式销售回迁房。
在很多中介嘴里，好像做了公证就能保证合同顺利履行。其实公证并没有那么大的作用，只是确保合同没有争议是双方真实意思的表达而已。买卖、借款合同不做公证也同样具有法律效力，都受到法律的保护。
违规销售环京地区、回迁房的房产纠纷也是源自于此，买卖公证并不能保护房产交易，出现纠纷以后还得需要通过诉讼解决。所以实际上合同公证也就是一种心理安慰而已，如果真的碰到受托人违约起不到任何的实质性作用。
并不是所有的机构都认可公证的效力，比如银行贷款面签就无法公证，有的银行不接受提前还款公证，甚至很多法院都不认可强制执行公证。
公证并不是万能的，不能够保证合同顺利履行。
有一种破限购的方法就是通过有购房资格的人代持房产，出资方即委托人和房票即受托人签订《代持协议》。为了控制风险防止受托人不卖房、不过户，委托人会和受托人做过户公证。
但是实际上这种为了规避限购的《代持协议》是用合法形式掩盖非法目的，打官司100%输。因为代持房产有巨大的风险，所以房产投资很少采用这种方式破限购的方式。
公证真正有效力的地方其实就是房产过户公证。可以在不通过房主的情况下过户房主的房产，而且这也不是什么新鲜事，十几年前很多中介都这么操作了，比如孙宏斌起家的公司顺驰。
很多人也想出了各种方法保证委托人代持的利益，其中有一条就是房产过户公证，很多媒体报道说公证执业“五不准”打击炒房指的也是房产过户公证。但是这种方法也有很大的风险。
即使做了房产过户公证，也有可能无法过户，《代持协议》只约束委托人和受托人，对第三人没有约束力。由于产权并没有转移，受托人因为由于法律纠纷致使代持的房屋被查封，即使有房产过户公证那也无法过户。
即使房产过户公证是不可撤销的，如果受托人去房管部门打过招呼，即使不查封就说这套房屋有纠纷，房管部门见到房产过户公证也不会办理过户手续。
房产过户公证有很多局限性和风险，实际操作当中也会有很大的困难，只要受托方不想过户，会有各种方法阻止过户。
代持不光是需要房票，还需要贷票，就是需要用受托人做住房按揭贷款。现在北京的按揭银行基本都会收走房本，只有少部分银行在办理完按揭后可以把房本还给房主，这就导致大量的房屋由于没有房本根本无法办理房产过户公证。
不收押房本的银行按揭贷款条件比较严格，比如需要真实流水，大部分受托人流水都不会满足银行要求。很多做房产投资的人都喜欢在中信银行做房贷和抵押贷款，因为中信银行做二抵和抵押贷款更有优势，但是中信银行会收押房本。
采用全款买房，然后做抵押贷款这种方式可以在做抵押贷款之前做房产过户公证。由于只能全款购房，同时抵押贷款利率也比按揭贷款高，这对于委托人的经济实力要求比较高。
这两种方法都可以约定委托人有权代还房款，这样委托人可以不通过受托人直接办理提前还款解除抵押，再办理过户手续。但是这同样要求银行配合，有的银行不认可这种公证，即使银行现行政策认可提前还款公证，但是以后也有可能改变政策，因此这种做法也有不确定的风险。
委托人历尽千辛万苦终于在银行做完房贷或者抵押贷款，并办理了房产过户公证，并且也找到了接受提前还款公证的贷款银行，那么就到下一步了。委托人为了防止受托人未经委托人允许就卖掉房屋，防范的方法就是在做完按揭或者抵押贷款后要再设定最高额抵押。这样即使受托人偿还银行贷款之后由于还有抵押，因此也不能转让房屋。
但是选择贷款政策好的银行没法做二次抵押，贷款政策不好的银行很难做贷款。
委托人和受托人一定要有借贷关系才能设定抵押，为了把借贷关系做实除了有借款合同，同时还需要有银行转帐凭证，这样从所有流程上看就是一个真实的债权，而且会约定借款利息是月息2分。甚至有的人还要把受托人买房的资金和未来房价上涨后增值的部分也要做成借款的形式，利息要按照月息2分计算。
虽然《代持协议》中代持部分是无效的，但是只要能够证明买房的钱是委托人实际出资，法院还是支持受托人返还购房款的。这样在刚买房的时候，委托人给受托人买房的钱加上为了做抵押签订的借款协议的金额，这两样已经超过房屋本身的价值了，受托人还要背上月息2分的资金成本和住房按揭贷款或者抵押贷款，万一遇到调控房价下跌怎么办？委托人无力偿还银行贷款怎么办？这种做法有没有考虑到受托人的心情和承受能力？
房屋抵押这种风控手段在实际操作当中很难落实。
由于代持并不合法，难以保证委托人的利益，并且有着无法规避的风险，因此代持只适用于熟悉、知根知底的亲戚和朋友之间，人品好有信誉的受托人违约的几率就非常小。
公证执业“五不准”根本限制不了代持，因为保障委托人利益的是受托人的人品、信誉而不是公证。最受不了的就是这些什么都不懂的标题党。
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