作者：牛金荣
在美国，有一种神奇的投资品种，它叫房地产信托REITs，它和中国的房地产信托根本不是一回事。在过去15年，它是美国大类资产中，增长最好的品类，许多基金经理都错过了它。
对于投资者来说，唯一不好的是，它在过去几年中涨的太多了。
根据美国地产商协会NAR（nationalassociation of reltors）数据，中国人连续两年成为美国地产市场最大的海外买家群体，自2015年4月至2016年3月，中国买家在美国购买了29.9万处物业，总价值273亿美元。
这是过去几年中国买家的战绩。
还有消息说，截止2015年底，中国人在美国拥有价值3800亿美元的地产物业。这些投资大多是住宅或者商业楼宇。
事实上，房地产信托可以同样投资美国的房地产，它投资物业的范围更广，也不用您自己劳心劳力地去选房子，找房东。
房地产信托REITs（real estate trus）通过专业的公司管理持有物业，通过运营物业，每年收取租金再分配红利给股东（信托持有人）。
这样有专业的团队运营地产物业，持有人只要像买卖股票一样买卖公开交易的reits即可，不需要花旨十几万几十万的费用去持有物业，更不需要为出租物业的过程中，出现可能的民事纠纷而担忧。
REITs仿照共同基金模式，于1960年创立。公开交易的信托，股份可以在股票市场自由交易，股东即可以定期收入红利，还可以分享股价增值收益。
在美国，按照组织结构和交易环境不同，美国地产信托可以分为三类，一类是交易所交易信托，它可以公开在股票交易所交易，它也是目前市场上规模最大的品种。第二类是不公开交易的公开型信托。这两者均受美国证券监督业协会监管。第三类是私募信托，他们不公开披露信息，不受监管。
按收益源不同， REITs可以分成资产证券型信托和抵押贷款型，前者是主要类型，后者主要通过金融工具在抵押贷款市场营利，规模很小。
今天在美国证券交易所公开交易的REITs共有233只，他们每天的交易量达到71亿美元，市值高达9930亿美元，他们拥有的资产规模在3万亿美元。
上面这些数据来自于美国房地产投资信托基金协会(NAREIT )（National Association of Real EstateInvestment Trusts），数据截止日期为2016年5月31日。（随着美国加息，REITs近期的表现不太好。它的未来走势如何，还待定。）
2015年一年，美国交易所交易型REITs 支付了465亿美元的分红，非交易型REITs支付了45亿美元的红利。使得 REITs 也成为众多年金的投资标地。
在美国超过7000万美国人，直接或间接通过养老金持有 REITs 。即每5个美国人中，就会有一个人持有REITs。
在过去15年中， REITs 是美国市场表现最好的资产。据J.P. Morgan 资产管理公司给出的数据，自2000年始，REITs平均年化收益率12%，这个数字远远压倒了第二位的高收益债券的年化收益率（7.9％）和第三位的大市值股票的收益率（4.1%）。
上图为REITs与其他资产的收益率对比，数据来源NAREIT
如果你错过了REITs的高收益，不用难过。
华尔街日报在去年的一篇文章中专门分析了《为什么大多数共同基金经理总是败给市场指数》（订阅 太妈日记 ID:taimariji，查看英文原文），其中一个重要原因就是，他们也错过了REITs 。
文章称近40%的大市值共同基金，那些大部分投资标普500的共同基金,本该持有却并没有拥有任何REITs。 据高盛分析，这些资产规模在5280亿美元。
2016年夏天，美国股票市场创设了一个新的行业，就是房地产投资信托子行业，它和科技，健康，公用行业一样，将形成一个独立的行业。那些没有持有地产信托的基金就会一目了然。
这些基金经理不选择REITs的原因听起来居然很“合理”，许多基金经理把它看成是一种伪装成股票的债券，不值得花费精力和人手去研究，因为它们的涨跌趋势基于经济表现，并不会突现基金经理的选股能力。
当经济处于温和速度，REIT股价表现良好，就像现在一样，租金和出租率都比较高。
当经济遭受重挫，他们就会严重下跌，像2007年和2008年，REIT分别下跌了15.7%和37.7%。
当经济跑得太快，利率上升时，REITs的（股价）表现就像债券会落后于市场，它也会被比作那些枯燥无味的公用事业股，只会抛出大量分红却在其他方面（股价）上没有表现。
上图为地产与标普500以及金融行业过去两年的投资回报对比，图片来源，华尔街日报
然而过去五六年的市场行情却否定了基金经理们循规蹈矩的推理。为了刺激经济，美联储自2008年大萧条后，就一直没有收紧货币政策，利率也一直在低位。大量的资金涌入金融领域，地产做为最大的资金吸水池，自然最受益。目前美国房地产市场已经回到2008年的高点，部分区域住宅价格甚至高于那个时点。
这个行业更发生了很大的变化，历史上大型REITs拥有办公楼宇，商场和公寓，现在，他们还在这样做，但两家最大的REITs却已经开始拥有手机发射塔，另外一些则拥有路牌广告公司，大片的林地和数据存储中心。
一个被许多投资者错过的大型REIT名叫公共存储（publicstorage ），这个自助式存储巨人，表面看非常乏味，但现实中，它利用那些美国人不愿意丢弃的垃圾(家具，用品等)创造了一个商业奇迹。
这个公司的股价在过去十年中上涨了250%，击败了标准普尔500的表现（69%）。再加上近3%的分红，这家公司的股票非常迷人。
对于中国投资者来说，要认识到中国地产信托和美国地产信托不同。美国信托要求其收益的75%以上业务收入要来自于地产，其中即可以是物业租金也可以是地产抵押贷款投资收益。
同时必须将每年应税收入的大部分（90%以上）拿来与股东分红，从这点也可以看来，为什么它可以做为许多年金的投资标地，因为它有固定的现金流。在这个基础上，它还是公开发行的股票，可以自由交易，赚取价差。
中国的信托基本属于固定收益类产品，地产开发公司拿土地做抵押，进行项目开发，一个项目成功与失败都会直接影响收益。同时中国地产信托基本没有流动性，只有开发商提前赎回，投资人很难转让手中的信托。
美国地产信托，尤其是交易所公开交易的地产信托，它就是一种类型的股票。股票，就会有趋势波动。在过去五六年间它的股价已经连续上涨了这么多，尽管目前它们的估值还算合理，它的上涨趋势是否还会持续？这对于中国投资者和那些正准备进入的美国共同基金经理来说，都是个挑战！
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向毅，专注海外投资，美元类固定收益产品，毕业于北京大学国家发展研究院BIMBA商学院，本着真实亲历透明的原则，打破海外投资的信息壁垒，与稳健投资者分享海外投资机会
