【中金固收·资产证券化】公募REITs周报（9.2-9.6）：缩量回调延续，市场情绪有待进一步催化

行业近况

本周（2024年9月2日至9月6日）中证REITs全收益指数下跌0.33%，价格指数下跌0.45%。C-REITs市场总市值收于1204亿元，环比下降0.27%。

评论

市场整体延续缩量回调，周度跌幅有所收窄。本周产权REITs流通市值加权总回报为-0.40%，华夏首创奥莱REIT、嘉实物美消费REIT涨超2%，东吴苏园产业REIT领跌3.22%。经营权REITs流通市值加权总回报为-0.32%，富国首创水务REIT领涨3.25%，收复上周跌幅。板块层面，各板块总回报指数涨跌幅分别为+1.12%（保租房）、+0.78%（环保）、+0.40%（消费）、-0.19%（能源）、-0.49%（高速）、-0.79%（仓储物流）、-0.91%（产业园），保租房、环保、消费板块上周跌超1%后本周有所反弹，其他四个板块延续跌势，但仓储板块跌幅有所收窄。成交方面，周内日均成交额、日均换手率分别为3.44亿元、0.60%，均连续第4周有所下降。

估值方面，我们测算产权REITs市值加权年化可供分派率为4.81%，与中证红利指数股息率（TTM）5.30%的息差仅为-49bps，主要受到近期中证红利指数股息率（TTM）上升影响。经营权REITs市值加权中债IRR为6.71%，与中债十年期国债到期收益率2.14%的利差为457bps，环比走阔10bps。

市场情绪有待进一步催化，关注成交活跃度及相对强势板块的边际变化。我们观察到C-REITs市场情绪指数已连续5个交易日低于20，复盘此前7次连续至少5个交易日低于20的情况，其中5次在后续20个交易日内（期间或有进一步回调）市场情绪修复并开启一段上涨行情，其他2次为横盘震荡/延续下跌并衔接第二段市场情绪低迷阶段。我们提示关注：1）近期回调中仍能维持震荡的保租房、环保等板块的相对强势表现是否延续；2）阶段性底部放量迹象；3）可进一步催化市场情绪的因素，如利率下行突破、宏观政策利好等。

后续关注：长端利率波动情况；新发和扩募推进情况。

C-REITs一周市场回顾

图表1：C-REITs市场情绪指数走势复盘

注：1) C-REITs市场情绪指数根据我们2023年3月24日发布的《公募REITs市场情绪指标初探》中描述的模型计算，并剔除了所有项目上市首日的换手数据；2）数据截至2024年9月6日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表2：9月2日至9月6日C-REITs市场情况

注：1）2024年年度管理人预期可供分派率基于各REITs招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算；24H1实际可供分派率（年化）基于各REITs2024年二季报披露的本年累计可供分配金额（易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分）计算，按实际运营天数年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2024年预期）的计算中，有历史季报的REITs基于各REITs23Q3至24Q2累计可供分配金额（中金山东高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分）计算，没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算，均按实际运营天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于前复权价格计算；4）数据截至2024年9月6日

图表3：C-REITs市场走势

注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）数据截至2024年9月6日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：各板块REITs总回报走势

注：数据截至2024年9月6日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表5：C-REITs与股债指数走势对比

注：1）为方便对比，对各指数进行起始日期标准化调整，均以2024年8月30日收盘价作为基准100；2）数据截至2024年9月6日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表17：环保和能源REITs日度涨跌幅

注：1）数据截至2024年9月6日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部

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