紧缺带来高溢价，租金分布呈现“微笑曲线”

很多朋友上次看完我们推出的房价片区溢价率一文后，较为关注租赁市场溢价情况，此次我们选取北京近半年普宅整租租赁数据，带大家了解下普宅整租市场的户型溢价，片区溢价。

两居占据绝对市场！

研究发现，普宅整租市场中，两居室房源占比高达72.3%，也是市场上供需较为均衡的户型，其次是市场上较为紧俏的一居室，占比为15.0%，此外房源需求皆较少的三居室以上户型累加占比仅为12.7%。

紧缺带来高溢价，租金分布呈现微笑曲线

由数据可看出租金居室分布不是我们潜意识的居室越多面积越大，平米租金越低。

而是供需较为平衡的两居室户型平均租金最低，一居室供需紧俏带来高溢价，一居室整租租金比两居室高30%。

三居室、四居室整租虽客群房源较少，不像一居室那样紧缺，但由于其客群主要面向中端整租及高端品质整租家庭，较多普通品质的三、四居室房源放到市场前就被二房东拦截转为合租等供应，故市场上真实供应三、四居室以中高端房源为主，故形成了三、四居室的租金溢价，四居及以上租金基本与一居室持平。

极高的片区租金溢价率！

我们选取北京190个片区所有普宅整租案列进行溢价率计算，（片区溢价率=片区普宅整租租金前10%的均价/片区普宅整租租金中位数-1）

片区溢价越高，代表同一板块内部租金跨度越大，小区及房源品质带来的租金溢价越大，也代表了片区内租赁市场的溢价操作空间。

下图为全市190片区的片区租金溢价率分布：

从分布看，190个片区中40%溢价以上占比达80%，对比二手房价格的片区溢价来看（70%的片区溢价率在30%以下），可发现，租金片区溢价远远领先与价格片区溢价，租金溢价基本是售价溢价的1倍以上 （具体数据可见之前文章链接，房价片区溢价率）。

这也侧面说明，更好的位置，更好的小区，房源品质带来的租金溢价是极高的，经测算，同片区同品质房源近地铁房（1KM以内）与非地铁房（2KM以外）的租金溢价就可达到30%以上，这是售价远不能比的。

这里给公寓运营商，租赁市场参与者们带来些启示，租金与开发商新房定价、二手房交易定价逻辑不同，一般房产售价要超30%溢价就得砸入巨大资源，而房产租金的弹性巨大，在硬件投入、装修差异化、品牌运营上等做足功夫，有较高机会带来高溢价的，但前提区域得选择正确，要选择高收入人群容量足够，人群层次辐射面较广的高溢价片区，从下图全市TOP50的溢价片区分布可以清晰的看出高溢价的片区主要集中在国贸金融街西二旗望京等高收入人群工作片区，这部分人是高溢价品质房的承租者。

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