爱屋吉屋上住建部“黑名单” 紧箍咒之下房产电商或迎洗牌
市场份额急剧下滑 房产电商大规模裁员面临寒冬
来源：中国经营报 杨玲玲，石英婧
大规模裁员风波还未消散，爱屋吉屋又上了住建部的“黑名单”。在住建部近日公布的30家违法违规房地产中介机构名单中，满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司赫然在列。
从初创时期不设门店、宣称“革传统中介的命”，到如今打脸重开门店。烧钱模式之下的爱屋吉屋近日被爆职能部门大规模裁员，实际上，这并不是公司第一次裁员，去年底数百位“被裁员”的上海爱屋吉屋员工在市中心掀起了大规模维权，控诉爱屋吉屋“卸磨杀驴”变相裁员。
在业界观察人士看来，爱屋吉屋作为互联网中介的生存样本，也折射出了房产电商企业的发展困境。诸如房多多、悟空找房、平安好房等房产电商平台，以烧钱模式杀入房产中介行业，盈利模式也面临巨大考验。
“房产中介提出的互联网形式很新颖，但前期依靠烧钱抢占市场份额，并以低价吸引客户，提供的服务又存在差距，在市场变化中还未能找准企业赢利点。”上海中原地产市场分析师卢文曦称。房产交易客户几乎大部分是低频客户，而中介电商也难以逃脱低频次交易、大量无效客户，成本偏高的困境。
对于大规模裁员、市场份额下调、重新开设门店以及公司战略发展等问题，《中国经营报》记者数度致电致函爱屋吉屋创始人邓薇以及媒介负责人刘随，截止到记者发稿时，未收到公司方面任何回复。
市场份额急剧下滑 重设门店裁员过冬
创立之初，爱屋吉屋号称是“第一家没有门店”的互联网中介公司，将所有的经纪人安排在办公楼中，通过手机终端接受客户的委托。
如今，一度号称“颠覆传统中介行业”的爱屋吉屋也开始开设起门店。近日，记者查询了解到，据不完全统计，上海区域内出现了9个不同的分店。走访中记者发现，这些分店有的位于写字楼中，有的则是开在街道上。
近日，记者来到位于上海市松江区莘松路上的爱屋吉屋康城店。门店在一排两层商铺的2楼，店外玻璃幕墙上挂着硕大的“爱屋吉屋”招牌，并有“康城店，请上2楼”的提示语。
“门店去年就已投入运营，今年换了更大的招牌，对于过往行人来说可能更醒目些。”店内一位杨姓经理人告诉记者，在房屋的租赁佣金方面，对于租客而言，佣金一律按月租金的35%收取；对于房东而言，月租金8000元以下房东付35%，月租金8000~10000元房东付70%，月租金10000元以上房东付一个月租金。而在创始之初，爱屋吉屋“租房0佣金”的宣传可谓是铺天盖地。
爱屋吉屋一度打出“去门店化、去中介化、低佣金”的口号，那么，爱屋吉屋开门店，是否意味着互联网中介模式的终结？
“互联网中介与传统中介最大的不同点在于是否开实体店。现在很多号称线上的房产中介都在往线下走，这说明互联网中介模式在当下并不可行。对于房产行业而言，互联网作为工具可起到辅助作用，而完全用工具替代门店，则并不现实。”卢文曦称。
与此同时，近日被曝大规模裁员400人的消息将爱屋吉屋再次推向风口浪尖。据《界面》报道，爱屋吉屋后台职能部门400人被裁，占到职能部门总人数的20%，相当于公司全体员工数的6%。这成为爱屋吉屋成立32个月以来最大的一次人员调整。
在业界分析人士看来，大裁员背后，是爱屋吉屋在面临行业寒冬时控制成本的求生之道。
公开资料显示，爱屋吉屋是一家2014年3月创立于上海，完全没有房地产背景的创业公司。
2015年11月，爱屋吉屋完成E轮融资，总金额1.5亿美元，加上前四轮融资，爱屋吉屋累计融资额已达3.5亿美元，成为估值超过10亿美元的“独角兽”，创下房产中介业融资速度的纪录。
在低佣金和铺天盖地广告的烧钱模式之下，2015年成为爱屋吉屋快速扩张的一年。它号称以互联网搅局者的身份颠覆传统房产中介行业，爱屋吉屋的二手房交易，将佣金降低至1% （北京一般是2.7%）。
2015年5月，爱屋吉屋以4.04%的市场份额杀入上海前三，仅次于中原和链家。同年9月，爱屋吉屋的二手房交易达到2400多套，仅次于链家的4000多套，坐二望一。然而今年以来，爱屋吉屋的市场占有率急速下滑。根据第三方机构“云房资讯”的统计数据，2016年上半年，爱屋吉屋的二手房成交量为3980套，市场份额为2.09%，排名上海第七；排名第一的链家为25106套，市场占有率为13.17%。
另据最新的权威机构统计数据显示，今年10月份爱屋吉屋的金额占比排名已跌至第9位，仅为1.27%。
同时，连爱屋吉屋一直大力宣传的低佣金模式也行不通了。“爱屋吉屋北京市场二手房交易佣金为2%，现在有一个八折的优惠，优惠政策何时取消还没接到通知。”11月25日，爱屋吉屋北京地区的一位经纪人告诉记者。
此外，包括爱屋吉屋在内的房产电商平台，屡次被曝出截留售楼中心正常到访客户和销售数据，买通置业顾问和营销经理导出买房人信息、利益共享，以及造假订单、做高数据等负面消息，高频投诉致使企业数度陷入信誉危机，也让其“烧钱模式”难以为继。
紧箍咒之下 房产电商行业或迎洗牌
自2014年始，以房地产O2O为概念的新锐中介机构不断涌现，诸如爱屋吉屋、房多多、悟空找房、平安好房等机构相继崭露头角。不过，这些企业在改变行业传统营销模式的同时，也因游走在政策边缘屡被质疑。悟空找房就是其中的例子。
2016年1月，悟空找房获得数千万美元的B轮融资。3月，新房频道正式上线。目前，平台正以日增20家门店、周增1个城市的拓展速度飞速发展。
然而，据《上观》报道，悟空找房在快速拓店的过程中介入了违规从事宅基地的交易活动中，触碰了法律“红线”。报道称，此前上海市常德路641号“悟空找房”橱窗上，赫然张贴“投资崇明生态岛 宅基地、户口挂靠”等内容。
12月7日，记者走访该中介门店发现，店面大门已锁，原有的橱窗广告以及门店招牌不见踪影，屋内空无一人，但仍有电源灯光闪烁，玻璃门上张贴着“本店整修中 暂未营业”以及“房产中介求合作”两张醒目的纸条。
对此，悟空找房公关部相关负责人12月8日回复本报采访函时表示，“虽然曝光的违规房源在我们平台上并不存在，这属于加盟门店个体行为。但我们依然第一时间联系了事发门店做了相应处理，并要求对方下架违规房源。同时我们针对所有WP门店进行了房源信息上的自检自查工作，后续悟空也会加强对合作伙伴的监管以及政策法规的解读宣导工作，避免该类情况的再次发生。”
另据相关媒体报道，曾力推首付贷的平安好房董事长兼CEO庄诺已于近日离职。去年11月，庄诺提出“互联网+租房”是O2O时代的下一个风口，宣称平安好房将拿出6亿元补贴，杀入租房领域。同时，其定下“房地产+互联网+金融”的运营思路，依托平安集团强大的金融背景，与市面上的其他平台做差异化竞争。
针对CEO离职以及盈利模式等问题，记者致电致函平安好房相关负责人，截至发稿未获回复。
值得一提的是，监管层正在全国范围内开展“商品房销售明码标价专项检查”，其中“在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用”被列为严格监管条款，这对于以向购房者收取电商服务费为主要盈利来源的房产电商公司来说，打击极大。
四年前，以“重度垂直电商”身份定位出现的房多多，发展前期依靠强大的地推团队来推广，人力成本居高不下。随着存量资产交易日趋活跃，房多多又在2015年下半年开放C端，进入二手房市场，推出“直买直卖”模式。
对于监管加强对公司发展带来的影响，房多多市场部负责人近日回复本报记者称，“公司一直是以相对低成本的营销模式协助开发商做营销推广，直接对效果负责而不过多涉及价格这块，所以政策突变对我们的电商业务影响不大。”但在此监管风口之下，不少房企营销负责人认为，无论选什么形式的电商合作都会谨慎，房产电商公司的日子并不好过。
值得注意的是，随着各地楼市调控升级，房产中介领域也面临着业务收缩的发展困境。近日上海等地更是加码了楼市调控政策，首付上调，认房又认贷。采访中记者了解到，以房多多为代表的互联网中介企业默认了这一轮严厉的楼市调控对公司业务的影响。
房多多方面回应称：“调控的升级，对于上海的房地产市场带来了不小的影响，身处于房地产行业，房多多的业务自然也会受到市场的影响。”
悟空找房方面则表示，“从后台成交数据来看，上海认房认贷的首付门槛的提高，对本地整个行业的交易量肯定是有影响的。对于一些偏重于线下的平台来说，很可能面临着一轮残酷的关店潮、裁员潮。”
“每一次市场调整，企业都将面临一次洗牌的机会，但并不会对中介市场带来颠覆性变化。传统中介仍占有较高比重，互联网中介的市场份额有限。”易居智库中心研究总监严跃进置评。
2006年11月15早间，我在沃尔玛的前同事现爱屋吉屋上海员工已被裁员。
来源：庄帅电商频道
作者：庄帅
2006年11月15早间，我在沃尔玛的前同事现爱屋及屋上海员工已经被裁员，其本人原话：
公司大量裁员，准备拿钱换工作。爱屋及屋业绩下滑厉害，裁员一半以上。办公室原来1400人，现在只保留700人，业务也是这样，上个月还要加人，这个月突然裁员。这个公司细想起来，经常突然调整，开始是互联网房产中介，后来打不过链家，转开门店。现在全国有202家街边店铺。
事实上，爱屋吉屋一直是电商中介的典型代表。
2015年11月12日，爱屋吉屋完成了E轮融资，总金额1.5亿美金。本次融资由淡马锡、高瓴领投，晨兴、高榕、顺为、GGV再次跟投，加上前四轮融资，爱屋吉屋累计融资额已达3.5亿美金，几乎创下了房产中介业融资速度的纪录。
但在经过去年一年高举高打的宣传后，爱屋吉屋逐渐陷入沉寂。
据人民网2015年7月报道，在房源获取上，爱屋吉屋的广告带来的业主主动委托大约占到50%，30%来自爱屋吉屋经纪人开发，其他渠道占到20%。可以看到，广告是爱屋吉屋房源的主要来源之一。
自去年大规模广告投入后，目前爱屋吉屋的广告量已经大幅度缩减。这被市场人士解读为烧钱模式难以为继。
“很明显，中介电商拓客的成本是不能覆盖其佣金成本的，房产交易客户本来就是低频客户，电商的成本很高，只能用高佣金来抵销。到最后，也只能重走开门店、提高佣金的商业模式。”
上海房地产电商壹房东CEO郁翔表示，中介电商本质上还是中介，中介公司的模式是逃脱不出低频次交易、大量无效客户，且成本极高的困境，中介电商的成本结构和传统中介区别不大，只是多了个APP。
对于资金紧张一说，爱屋吉屋媒介负责人刘随称这是“谣言”，但并未进一步解释。
机构数据显示，爱屋吉屋今年的市场份额明显下降。2015年1-9月，爱屋吉屋以4.04%的市场份额位列上海中介市场第三位，而到了2016年1-9月，爱屋吉屋在上海的市场份额下滑至1.73%，排名跌落至第八位。
电商模式的惯用手法是用补贴去烧客户，但房地产交易和快速消费行业不同，房地产交易的频次非常低，用户很难沉淀，所以烧钱难以为继，过去这些中介电商有钱去补贴，现在又回到了正常的市场价格上。“O2O模式是有些过热的，估值也过高，现在很多投资方对这种打法不看好。”
为了盈利，爱屋及屋开始开设线下门店和建设互联网理财平台
11月1日上午9时30分，爱屋吉屋的经纪人们陆续赶到位于徐汇区南丹路上的爱屋吉屋门店上班，眼前的这家门店和传统中介门店毫无二致，10来个经纪人正在门店内工作。
“门店是今年上半年开始开的，现在全上海陆陆续续开了近50家。”一名洪姓经纪人说，除了房屋买卖佣金收取比例为房屋总价2%再打8折，爱屋吉屋的租赁佣金也由过去的租客免费，转变为月租金8000元以下买卖双方各付35%，月租金8000-10000元房东付70%，租客付35%，月租金10000元以上房东付一个月租金，租客付35%。
这一提佣比例已经高过传统中介的上下家各35%的佣金比例。
与爱屋吉屋一样，另一家房产中介电商房天下也悄悄调高了佣金标准，并大举增开门店。2015年初，房天下曾以佣金只收0.5%的旗号高调进军房地产中介市场，并称传统中介2%的佣金收费标准是暴利，而如今，房天下买卖佣金收取的比例已提高到1.5%，“老早就不是0.5%了，公司运营的成本确实很高。”房天下一名内部人员说，公司增开门店的举措也正在进行，目前已在20多个主要城市开设线下门店，其中在上海就有100多家门店。
“作为企业，盈利是根本，无论线上模式还是线下模式，要想上市，肯定是要盈利的，所以爱屋吉屋用低佣金去冲击市场的做法被取消了。” 上海宝原地产副总经理沈彦表示。
易居研究院研究总监严跃进表示，房产互联网电商原本是作为一种创新登上市场，而如今又渐渐回到传统中介开门店、提佣金这条老路上，不得不说这是一个令人尴尬和困惑的地方。“我个人认为，房产交易，如果没有门店，经营上确实会存在一定困难，如果没有线下去开拓，客源、房源的问题无法规避，由于成本较高，长期靠低佣金的打法也无法持续，这是目前中介电商创新比较失败的地方，中介电商接下来将何去何从，也令人困惑。”至于中介电商推出互联网金融产品，严跃进说，这虽然也是创新，但与政府政策有相违背之处，后续存在风险。
☑ 2014年6月18日， 获得A轮数百万美元，投资方为晨兴资本。
☑ 2014年9月26日，获B轮数千万美元，投资方高榕资本Banyan Fund、晨兴资本。
☑ 2014年12月31日，获C轮数千万美元融资，投资方顺为基金、晨兴资本、高榕资本Banyan Fund。
☑ 2015年5月6日，获D轮1.2亿美元，投资方纪源资本GGV、晨兴资本、顺为基金、高榕资本Banyan Fund。
☑ 2015年11月12日，爱屋吉屋完成了E轮融资，总金额1.5亿美金。本次融资由淡马锡、高瓴领投，晨兴、高榕、顺为、GGV再次跟投。
在这次资本寒冬中，爱屋吉屋是否能够通过裁员一半以上及快速开设实体店的方式度过？
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