[ 导读 ]
上海十大城市更新项目
一线城市土地供应越来越紧缺，加之土地价格高企，开发商拿到增量土地的难度越来越大。改造存量土地便成了房企参与一线城市竞争的重要形式，城市更新随之成为房企转型创新的一个重头戏。
通过实地勘察，我们遴选出了上海十个重要的城市更新项目，与大家一起探讨。
这十个城市更新项目的评选标准主要有三个维度：
关注度：即该更新项目所获得的社会关注度；
更新度：该更新项目相比于原项目的变化与改造程度；
创新力：相比于原有项目，更新项目在模式、业态、体验等方面的创新，以及给行业带来的创新借鉴意义。
这十个城市更新项目名单如下：
1. K11
入选理由 | 上海升级改造类购物中心的 No.1 和创新样板。
项目背景 | 继 2009 年位于香港的首栋 K11 购物艺术中心大获成功以后， K11 集团特邀 Kokaistudios 事务所为中国内地首家 K11 购物艺术中心设计建筑改造方案，并为超过 3.5 万 m² 的商业空间提供室内设计。 K11 坐落于上海市中心淮海路的黄金地段，由建于 20 世纪 80 年代的香港新世界大厦改造而成。
更新意义 | 对老旧的新世界大厦进行重新定位和设计，为上海的商业建筑修缮工程树立了典范。 K11 在改造之后，商铺租金增长了 70% ，办公楼租金亦增长 30% 。人流量自 1 月试营业以来平均每月高达 100 万次。最典型例子是「印象派大师•莫奈特展」，展览期间观展人数累积超 30 万次，单日最高达 6000 人次。
创新借鉴 | K11 的商业逻辑是将投入艺术的成本转化为土地的增值，从而实现投资回报。作为全球首个将艺术•人文•自然三大元素融到一起的购物中心， K11 创新地提出了「博物馆零售业」的概念，将商业与艺术结合，用艺术带来人流，将艺术真正转化成实际的销售额。
2. 华侨城苏河湾
入选理由 | 「十二五」上海沿江沿河开发重要区域，涉及众多历史建筑物的再生改造。
项目背景 | 苏河湾地区曾是上海民族资本的摇篮，拥有 22.21 万平方米清末和民国时期建造的优秀历史保护建筑，仅银行和金融仓库即达 17 家。这里孕育了中国民族工商业和民族金融资本的起源，以上海总商会为首，诞生出一大批代言民族资本的银行仓库群，被誉为「沪上清明上河图」。
更新意义 | 上海静安区在合并闸北区的背景下，提出了「一轴三带」的战略，立足于上海发展全局，苏河湾的改造项目就位于三带之一「苏州河两岸人文休闲创业集聚带」。位于苏河湾区域东南角的华侨城苏河湾是这一整体规划的重要组成部分，将对以上海总商会旧址为代表的一些历史建筑进行再生改造。
创新借鉴 | 处于苏河湾窗口位置的「上海总商会」，是苏河湾区域保护与提升的标杆性工程，它的改造和更新不仅仅是点状保护的意义，更是区域保护这个系统性工程的重要环节。华侨城除了保护历史文脉和留存文化记忆，以及传承、提炼和升级中国元素之外，还同步引进全球最高级的生活方式，比如引入世界第四家、中国第一家宝格丽酒店，在此基础上打造新的中央生活圈。
3. 红坊
入选理由 | 上海地标性创意园区的再次变身，融侨集团在上海最重要的旗舰商业项目。
项目背景 | 作为上海创意艺术产业的一张名片，红坊的出租率长期保持在 100% ，全园年产值在十亿元以上，每年累积举办展览活动超过 60 场，参与观众超过 500 万人次。汇聚了包括民生美术馆、艺博画廊、红桥画廊等在内的视觉艺术类机构；李奥贝纳、博报堂、水石国际等创意机构；以及沙宣美发学院、 make up forever 美妆学院等艺术类培训机构。
更新意义 | 上海规土局在「 2040 上海空间畅想」中提出未来上海集约立体发展的「洋葱」模型，市中心将被打造成一个以商业、金融为核心的城区。畅想中提出未来核心发展的商业区块应具备综合性的商业模式及混合的城市功能，红坊被改造为一个文化艺术结合商业、办公的综合社区，符合这一思路。
创新借鉴 | 鉴于原是艺术园区，零售和娱乐业态占比极低，改造后的商业综合体整体面积将由 5 万方扩至 20 万方，扩大近 5 倍，商业面积也将扩充至 3.5 万平方米，品牌数由二十余个增加到近百个。项目将保留红坊部分经典的红色厂房为新商业的一部分，并打造五大亮点：生活体验地、休闲会客厅、能量补给港、摄影朝圣地、心灵休憩湾。
4. 五角场
入选理由 | 上海十大核心商圈之一的升级改造。
项目背景 | 作为上海十大核心商圈之一的五角场，过去很长时间一直是以绿化环岛的形象示人，只到中环线横跨广场上空、为疏散地面客流与车流，才改建成为下沉式广场。目前，五角场下沉式广场的日均客流量已达到 10 万人次，商场单日最高客流量已达 8 万人次，其中 80% 的客流通过五角场广场导入。
更新意义 | 此次改造的主要目的是提升五角场商圈能级，重塑五角场广场功能，打造「不打烊的公共客厅」，改造后的五角场将被赋予交通场、展示场和孵化场的新内涵，突出智慧、生态、历史、活力、文化五大要素，不仅要成为整个五角场商圈的「交通中庭」，也将成为杨浦区文化形象展示和商圈服务的窗口。
创新借鉴 | 改造后的五角场广场增加了互动地面、信息体验中心、生活服务便民支付点等「智慧新亮点」。以杨浦区地图为地面特色的互动屏，只要脚踏地图路面或地标建筑名，地点图片就会跳出实景高清图像。在播放 3D 视频或画面时，走在上面会让人有身临其境的感受。
5. 800 秀
入选理由 | 对上海老厂房老建筑的经典改造范本。
项目背景 | 该项目位于上海市静安区心腹地带，前身为上海电机厂的 22000 平方米用地，其中伫立的十五幢建筑物年龄跨越五十年之久。
更新意义 | 将上世纪创办的老旧高大厂房加以修整，尽可能地保留了工业历史的痕迹，同时也能焕发出新的面貌与活力。
创新借鉴 | 800 秀最大的与众不同之处在于，在整个园区的空间规划中考虑到了可供几乎 24 小时全天候使用的综合功能，包括日常的办公空间、夜间的娱乐空间、秀场长 廊，以及容纳各种室外活动的广场。长 120 米的活动长廊是点睛之笔，创造出了当时极为稀缺的公共会展空间资源，众多活动也使得该项目一举成名，成为区域市场的标杆。
6. 第一八佰伴
入选理由 | 第一家经国务院批准的中外合资商业零售企业 20 年来的最大规模改造。
项目背景 | 全称叫做「第一八佰伴新世纪商厦」的第一八佰伴为国内第一家经国务院批准的中外合资商业零售企业，开业当日曾创下一天光临同一店铺 107 万人次的吉尼斯世界纪录，连续多年蝉联沪上单体百货年销售额榜首，在上海市场具有举足轻重的地位。
更新意义 | 在宏观经济回调、电子商务冲击、境外消费分流、多元业态影响的新常态下，第一八佰伴也面临着日益白热化的竞争态势，加上配套设施老旧、业态布局与品牌结构欠合理等原因，进行主动调整和脱胎换骨的改造可以获得跨越提升的新动力，保持第一八佰伴在上海市场的影响力。
创新借鉴 | 商厦的零售比例从原先的 75% 降低到 70% ，餐饮娱乐、服务休闲等设施的比例将相应从 25% 增加至 30% 。同时，新置换出近千平米的经营面积，为顾客提供更为人性化的购物环境。此次改造还将「混搭」不同业态，打造出值得品味的生活场，并打造数字化门店场景的，将线上线下优势有机结合。
7. 和平饭店
入选理由 | 远东第一饭店、上海滩历史上的一个传奇。
项目背景 | 和平饭店最初是由犹太商人维克多·沙逊于 1929 年构想并建成的，原名华懋饭店。酒店由公和洋行设计，属于芝加哥派哥特风格。后来，它和对面的汇中饭店一起被重新命名为和平饭店。酒店在 1949 年至 1954 年用作办公楼， 1956 年恢复饭店业务，改名为和平饭店。
更新意义 | 和平饭店是上海第一批优秀历史建筑，也是市级文物保护单位，进行大规模升级改造，是要把饭店打造成世界顶级经典酒店，以及体验上海滩文化的世界性地标建筑。
创新借鉴 | 和平饭店北楼和南楼分别改建成顶级饭店和世界艺术中心，重现「远东第一饭店」风采。饭店的外立面、大理石地面、雕花屋顶、大厅中的古铜镂花吊灯等有「和平文化」的经典元素都被悉数保留，而服务质量则进一步升级，将和平饭店打造成为无可厚非的「世界经典酒店」。
8. 幸福里
入选理由 | 上海老建筑改造的代表案例。
项目背景 | 幸福里，始建于上世纪 60、70 年代，是由原来的上海橡胶研究所改建的，占地 5908 平方米，建筑面积 11150 平方米。
更新意义 | 依托老建筑原有风格进行再生改造，以时尚产业为主导，融合文化艺术、设计、休闲等相关产业形态，打造成长宁区文化休闲新地标。
创新借鉴 | 幸福里是一条「一」字动线的办公商业街，分为 A—G 八个办公区域和一个停车场，其中办公面积占 80% ，餐饮零售面积占 20% 。老厂区的两扇大门完全被拆除，打通了番禺路和幸福路，方便居民进出的同时也带来了更多的人流量。幸福里业态品牌以原创品牌和特色品牌为主，能给办公租赁使用者和游客带来耳目一新的感觉。
9. 8号桥
入选理由 | 上海首批创意园之一、老厂房改造的典型样本。
项目背景 | 2003 年之前，处于思南路、建国中路与重庆南路环绕之中，临近淮海中路商圈，被一大会址、复兴公园、周公馆、田子坊等诸多历史建筑或区域包围，有一处工业时代最普遍的留痕。这就是 8 号桥创意园的前身：上海汽车制动器厂。
更新意义 | 黄浦区提出了「6+5+X」高端服务业发展体系，调整与升级产业结构，以 8 号桥为代表的创意产业园区是这一体系的重要组成部分。通过对老厂房的改造，打造成为黄浦区创意产业与国际文化交流基地。
创新借鉴 | 8 号桥的招商模式为坚持定位、不降低门槛、按产业链上下游招商。会对入驻商家进行严格挑选，要符合园区主题。如果条件不符合，出再高租金也不会引入；但如果在行业内影响力特别大，又符合主题，也可能会降低租金引进。同时也在打造「线上8号桥」进行产业集聚。
10. 申报馆
入选理由 | 百年建筑的创意与摩登新面孔。
项目背景 | 申报馆大楼建于 1918 年，是一幢带有新古典主义装饰风格的近代欧式建筑。当时的大楼是五层钢筋混凝土结构，共有一百多个房间，建筑面积有三千多平方米。
更新意义 | 在保护原有建筑格调的基础上，让优秀历史建筑焕发新生机，打造黄浦区新的文化地标。
创新借鉴 | 在设计上保留了 1900 至 1930 年建成的办公建筑结构，使其成为舒适开放的 LOFT 空间。每户单元中运用大窗和玻璃门，最大限度地发挥自然阳光的照射，并最大化使用自然空气流通代替电力空调系统，保持温度平衡。在屋顶露台上的种植蔬菜以达到增加绿化，净化空气的效果，建筑内部使用再生建材并尽可能维持低用水量。
微信公众号 克而瑞咨询 | 微信号 criczixun
合作及业务联系：[email protected]
欢迎转发
