专栏名称: 第一太平戴维斯

第一太平戴维斯是伦敦证交所FTSE250的上市公司，全球领先的房地产服务商之一，于 1855 年创立，具有悠久的历史传统，并始终保持着飞速的发展势头已成为市场引领者，目前已在英国、欧洲大陆、美洲和亚太地区设立逾600家办事处及联营机构。

第一太平戴维斯发布2024中国物流地产报告

第一太平戴维斯 · 公众号 · · 2024-04-18 17:40

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年的政府工作报告中明确提及加快国际物流体系建设，加强乡村冷链物流设施建设，“供应链”、“跨境电商”等物流相关词高频出现。物流地产的蓬勃繁荣已成为中国高质量发展的重要动力源之一。面对国内多元的市场分布，第一太平戴维斯发布2024年中国物流地产报告，旨在为您提供精准市场分析，助您把握市场走势。

罗瑾

第一太平戴维斯中国区

产业及物流地产服务部

投资及资本市场部

负责人

中国物流市场在经历高速发展后，逐渐步入成熟提质发展阶段，各区域因地制宜、因业制宜，衍生出多元的市场分布与定制化的优质产品。随着政策利好的持续推进，从长远来看中国物流市场在新市场需求的推动下将迎来迭代升级，也值得更多自用买家、投资者的持续关注。”

三大物流价值链

助推市场发展

制造

经济增长主引擎

2023年，多个高端制造业的工业增加值显著超越整体水平，高技术制造业投资增速更是走势强劲，对高标准仓库的需求呈现出显著的增长态势。其中太阳能电池与新能源汽车的工业品全年产量增长分别高达54.0%和30.3%，推动仓储需求持续增长。地域分布方面，华南市场以服饰、电子产品等轻型制造业企业为主导；华东市场则凭借先进的制造业集群领跑全国，同时获得LEED认证的仓储数量位居全国之首。华西地区则得益于新能源汽车的快速普及，进一步稳定了区域内相关仓储租赁需求。

消费

持续激活新消费

得益于扩大内需战略及一系列利好政策的推动，消费对经济的拉动作用日益显著。电商在主导线上消费类需求方面表现出稳健的增长态势，电商零售交易额及电商渗透率均实现同比提升。各大电商平台及第三方物流服务企业（3PL）在全国仓储租赁市场中依然保持较高的活跃度。与此同时，C2M模式日趋成熟，这种“去中间化”的销售方式逐渐降低了商家对前置仓的依赖，为消费市场带来了变化与机遇。

贸易

积极寻求新突破

中欧班列的高效运行以及航空货运的稳步复苏，中国与“一带一路”沿线国家的进出口增长势头强劲，显著超过其他地区。几家领先的跨境电商企业在华南地区积极布局集货仓和集货基地。例如，希音在广东佛山设立了中心仓及多个卫星仓，并计划未来建设湾区供应链总部，这将为区域内带来巨大的仓储需求。这些举措不仅彰显了跨境电商行业的蓬勃发展，也为相关地区的仓储租赁市场注入了新的活力。

全国市场供应仍处高位

区域分化显现

在第一太平戴维斯对国内31个主要城市的追踪研究中，2023年非保税高标仓市场的总存量已突破9,000万平方米大关。

华东市场

凭借超过全国三分之一的存量规模，稳居市场领头地位，在过去的四年里持续保持较高的新增供应态势，部分开发商选择采取“以价换量”的策略以稳定空置率。

华北市场

自2021年起持续放量，至2023年，廊坊、天津等地的供应势头依然未减，北京也迎来了超过30万平方米的供应小高峰。

华南市场

全年持续放量，达到了近五年来的最高水平，广佛及深莞惠五城市场总存量突破1,000万平方米大关。其中，广州、东莞两地的增量尤为显著。在跨境电商强劲需求的推动下，市场整体去化速度较快。

华西市场

自2020年起供应增速逐渐放缓，呈现出阶梯式下降的趋势，这为市场进一步去化提供了有效的空间。

华中市场

2023年新增供给明显放缓，同时作为全国重要的交通中枢，运输需求与消费需求并存。但基于前三年较持续的新增供应，市场依旧面临去化压力，整体空置率相较于其他市场处于高位。

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全年经济缓慢复苏，加之多个市场录入大量新增供应，供需关系进一步调整。多重因素影响下租户活动展现四大特征：

租金敏感

2023年，由于大量新增供应的涌现，为租户提供了更为充裕的市场选择，供求关系的调整使得租户在谈判中的议价能力得以增强。

租约灵活性

随着电商租户比例上升，市场租约更为灵活。这样的租约在降低租赁成本的同时，也给予了租户更多选择。

增值服务

部分租户在遴选仓库时，会着重考量开发商的“软实力”。开发商的资源协调能力、服务运营能力等，均成为租户重要的考量维度。

节能减碳

市场中获得LEED认证的仓库数量呈现显著增长态势。在考量长期运营成本方面，一些租户对于租赁绿色仓库的意愿日益增强，以实现可持续发展和环保效益的最大化。

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租赁去化仍需时间

租金走势趋缓

2023年全国租金市场整体承压。据第一太平戴维斯的主要追踪数据显示，年内城市租金面价下调幅度约4.3%。相较于全国其他区域，华南地区租金更具韧性，持续强劲的租赁需求支撑区域内租金在2023年持续上涨。

租金的下滑也在一定程度上减缓了一线城市的需求外溢现象。一些对区位和价格进行综合考虑的客户倾向于留在本地租赁，从而缓解了部分项目的空置情况，为市场带来了一定的稳定效应。

投资动向

一线城市优质资产仍受关注

在土地资源稀缺和需求放缓的背景下，物流开发商纷纷减缓了扩张速度。与此同时，他们在新项目的规划中更加注重自动化、低碳化等标签的打造，旨在从环保和成本控制方面构建竞争优势。

为更有效地抵御空置风险，众多开发商正逐步转向与股权合作伙伴共同开发的轻资产运营模式。他们通过运营及资源优势的整合，致力于锁定长期的优质租户，以实现更为稳健和可持续的发展。

从全球重点城市的物流收益表现来看，上海的市场收益率和现金回报率依然维持在中位数水平左右，即便在全年市场承受较大压力的情况下，其韧性依然显著。

为维持出租率，自2023年下半年起，部分开发商不得不在租金方面作出妥协，这一举措在一定程度上影响了投资者的回报预期。

六大趋势展望

2024中国物流地产

短期供应惯性持续

远期有望供需平衡

预测未来两年内物流项目的供应量将较近两年有所下降。与此同时，2024年各地政府继续发力扩大内需，通过促进消费和推动制造业升级等政策，增强消费内增动能。随着市场吸纳能力的回升，中长期或有望见证更多子市场回归供需平衡。

降本增效需求提升

智慧升级必不可少

不同行业对仓储运作效率与运营成本的需求将持续攀升。同时，随着AI大模型等新型技术的普及应用，将更好赋能仓储数智化转型，推动行业实现更高水平的发展。

物流投资回归理性

优质资产值得关注

2023年，物流类投资回归理性，部分优质仓储物流资产因基金到期、资产权重调整等原因，开始在市场中出售。从中远期来看位于核心地段的高质量仓储资产，在专业开发商或运营商的背书下，仍能锁定较为稳定的出租率，具备长期的投资价值，值得投资者持续关注。

第一太平戴维斯发布2024中国物流地产报告

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