文/好地网研究员 何贝贝
核心提要
解读一：流拍的地块，哪些最意外？
解读二：流拍的原因有哪些？
解读三：重新挂牌的地块，有何变化？
解读四：流拍，释放了哪些信号？
流拍现象，近来多次出现在浙江省土地市场；这些流拍地块，具有哪些特点，为何流拍，向市场传递了什么信号?
好地研究院梳理了2018年以来浙江省流拍的涉宅地，并进行专题解读分析。
据好地数据库，2018年至今（截止至5月13日），浙江省共有17宗涉宅地流拍，其中杭州6宗（临安2宗、淳安4宗）、绍兴3宗、台州2宗、金华2宗、嘉兴、湖州、丽水、舟山各1宗。
具体位置如下：
流拍地块位置分布图
流拍地块指标表
从竞拍过程来看，流拍地块可分为两类，无人报价类和有报价但未达底价类。
其中，无人报价类有12宗，占比70.6%，有报价未达底价类有5宗，占比29.4%。
一、流拍的地块，哪些最意外？
17宗流拍地块中，部分地块确实出乎市场意料，如杭州临安、嘉兴嘉善、绍兴柯桥和上虞的地块。
称其“意外”，主要有两方面原因：
1）地理位置优越，不乏外溢的热门板块
杭州临安、嘉兴嘉善、绍兴柯桥和上虞，就地域而言，区域本身实力在先，具备良好的发展势头。
此外，临安具有承接杭州城西外溢的能力，绍兴柯桥和嘉兴嘉善分别与杭州和上海接壤，属于市场的热门区域。
从热门到流拍，冰火两重天，从市场走向上看，确是意料之外。
2）从时间频率上看，这些地块流拍比较少见
临安的流拍，即使放至杭州十区比较，距离余政储出〔2015〕50号良渚街道储运路东商住地块（2015年9月出让），也是2年半后的第一次；
嘉兴嘉善上次的流拍，距离善土告字[2016]40号汇丰家园西侧、白水塘路北侧、环城西路东侧商住地（2017年1月出让），已经过去了约1年半；
绍兴柯桥上次流拍，距离柯桥区土资拍告字[2015]14号漓渚镇LZ2015-06地块（2015年11月出让），也过去了2年半；
绍兴上虞上次流拍，也至少是1年多前了。
而在其他区域，如台州温岭、湖州安吉、金华东阳等区域，流拍的时间间隔相对较短。
2、流拍的原因有哪些？
在内部因素和外界条件等多重因素的影响下， 最终出现了流拍的结果。而17宗地块，流拍的原因各异，主要可以分为以下几类：
1）起始楼面价高
临安的天目医药港单元地块、绍兴上虞的城北1号地块以及岱山的原技校地块起拍价高是流拍的主要原因。
这3宗地的起始楼面价均超过了周边成交项目的起始楼面价，或是接近周边项目的成交楼面价。
2）地块位置偏远
临安的太湖源镇地块、临海的头门港地块、义乌的大陈镇地块、诸暨的安华镇地块以及淳安的界首金山坪地块，离所在市区较远，位置不佳是其流拍的主要原因。
3）开发商对地块预期有限
此类地块流拍多因有报价但未达底价。如嘉善的西塘镇地块。
嘉善西塘镇地块共有7家单位参与报价，竞至214轮，溢价率为32.2%；
多家单位参与竞拍，说明地块仍具有市场吸引力，但是地块因未达底价而流拍，说明开发商对地块的预期有限。
除上述地块有较直观的流拍原因外，部分地块如湖州安吉、台州温岭、金华东阳地块等可能无明确的流拍原因。
这3宗地块目前也已重新挂牌，并且成交。
说明首次出让的流拍可能有市场的偶然因素。
3、重新挂牌的地块，有何变化？
流拍的地块中，后续共有6宗重新挂牌，5宗地块已成交。
其中，变化较大的为绍兴上虞和柯桥的2宗地块。
这2宗地块上次流拍是由于未达底价。
重新挂牌出让中，2宗地块起始楼面价都有所提高。
城北1号地块起始楼面价由7500元/㎡提高至8500元/㎡，柯桥湖塘地块由4615元/㎡提高至5374元/㎡。此外，柯桥湖塘地块容积率由1.1-1.3改为1.2-1.4，限高由27米改为了36米。
2宗地块最终分别以楼面价10510元/㎡和7802元/㎡成交，溢价率为24%和45.2%。
2宗地块虽然起始楼面价提高，但仍以较高的价格成交，说明仍具有一定的市场吸引力。上次的流拍可能是由于开发商对地块关注度不够以及地块属性等原因所致。
而重新挂牌的另外3宗地块，属性及价格并无变化，最终也成功出让。
4、流拍，释放了哪些信号？
多地块的流拍，偶然与必然因素的掺杂下，折射出市场状态，具有一定的信号意义。
1）从开发商角度来看，拿地的谨慎部分是由于资金压力所致。
从临安市场来看，市场供应充足，储备近500万方，短时间推地节奏较快，基于控制风险考虑，开发商不敢贸然增加储备。
2）从市场层面看，流拍预示着地价的逐步见顶。
逐步见顶的趋势，在有报价而未达底价的地块中表现最为明显。
嘉兴嘉善地块竞拍过程中溢价率达到了32.2%，最高楼面价为6346元/㎡，在此节点后溢价并未增加，一定程度上显现了开发商对地块价值的最高预期。
若地块重新挂牌，价格仍停留在这附近，则表示该价格为地块价格的一个阶段性顶部。
3）卖买双方都在调整节奏
当流拍现象不再是个案，会促使政府进行政策以及供需关系的调整，优先出让优质地块。
同时，开发商也会对市场进行重估，对地价进行弥补性纠正。
双方的调整下，土地市场将进入新的发展周期。
