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出生在上世纪90年代初期的邵翀（化名）几乎见证了整个中国房地产历史，出生在中国西部某四线城市的邵翀从小到大经历过非常多次搬家，而每一次搬家几乎都处于中国房地产历史的某个特殊时期。
“房子越来越大，楼层越来越高，社区的温度越来越低，对于房子的定义也越来越不一样。”邵翀告诉第一财经记者。
诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨曾预言：在21世纪，影响人类社会发展进程的两大因素，一个是美国的高科技，另外一个是中国的城市化。在过去的20年里面，中国的城市化进程让越来越多的人住房条件得到改善，并从中造就了一批亿万富豪。不可否认的是，过去二十年越来越多的人开始享受了更好的住房条件。
90年代：福利分房
邵翀出生在90年代初期，那个时候基本还在福利分房阶段，商品房时代还未到来。
“我们出生的时候家在当时的CBD百货大楼对面，是我妈妈单位的房子，住在2楼。家里一室一厅一厨房，爸爸妈妈还有奶奶四个人住在这个房间里面。那个时候连厕所都没有，晚上还要提个便壶在房间里。家里人洗澡都要去公共厕所旁边的澡堂。”邵翀告诉记者。
从官方统计的数据来看，1987年才有全国性的房价统计。1987年商品房销售面积2697万平方米，总量上似乎也不少，可相对于庞大的国民总数，实在太少，只能满足几十万人的居住需求。当年的全国平均房价是408元/平方米。看起来不高，但相对于当时的居民收入，也属于不可承受之重。
正是因为这个原因，所有人都依靠着单位的房子，也没有人意识到原来房子还会保值增值，那个时候大部分人的生活条件都不好，这类单位的公共厕所还是很常见。
“后来回去再看那个房子发现都拆掉了，政府定义这个房子是危房，很难想象那么多人挤在这里还生活了好几年。”邵翀说。
1993年，邵翀搬到了他母亲单位自己修的房子里，从2楼搬到了4楼。
“这个房子是一室一厅，卧室里面两张床，虽然房间不大，相比之前还是好了很多。不过这个房子的厨房和厕所在过道外面，晚上上厕所还是很不方便。”邵翀说。
邵翀住的房子一层楼有3户人，而中间户的这个房子就会面临过道公用的情况，在当时那个年代，还没有太多人性化设计。
“那个时候最开心的是整栋楼全是妈妈单位的同事，每天晚上都有很多小伙伴可以在院子里面玩，社区的氛围非常浓厚，童年的时间过得还是非常开心的。记得2000年我搬走的时候，邻居家的弟弟还大哭大闹，现在的小孩估计都体会不到我们当年那种大院的乐趣了。”邵翀说。
1988年7月，中国第一个土地拍卖、按揭贷款，真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工，售价是1600元/平方米。1989年2月15日，北京首次公开出售建在黄金地段的商品房350套，每平方米最高2000元。上世纪90年代初，海南大开发推动了房地产市场的繁荣，但随着1993年第一次房地产调控，海南、北海等地房地产回调。
21世纪初：商品房初显
1998年，是中国房地产历史上的一个分水岭。在连续两年的北戴河会议酝酿之后，当年7月3日，国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，核心内容就是从当年下半年开始停止住房实物分配，实行货币化。继而从1999年开始，中央在全国范围内推行住房分配货币化制度。也就是在1998年，部分城市房价的单价跃上2000元/平方米，商品房时代开始来临。
邵翀家买的第一套商品房是在2000年，那个时候他们家买的房子房价500元/平方米左右，这个房子并不是开发商开发的小区，而是一个单位自己多余的房子外包出来卖。但是从当时的情况看，这个价格已经是市场化定价了。
“三室两厅120平方米，每个房间都很大。当时我们家住8楼，楼上还有120平方米的屋顶算自己使用，不过房子没有电梯。”邵翀说。
在当时的情况看，很多房子都在8层没有电梯，后来各个城市开始执行6层以上必须安装电梯的规定，再后来几乎所有的房子都有了电梯，时代也在不停变化。
“自从搬了家以后和邻居就几乎没有来往，目睹了对面邻居从结婚到离婚到再婚，我也只去拜访过他们一次，其他时间双方基本没有交集。我的童年再也没有小伙伴可以陪我玩耍，不过很庆幸的是我的成绩开始突飞猛进。有时候一个良好的环境的确可以改变很多生活方式，我就把更多的时间花在学习上了。”邵翀说。
那个时候商品房最大的改善就是户型的优化和面积的增加，这一轮新起的开发商诸如顺驰、SOHO中国等房企，在当年都是明星公司。不过目前看来，已经很多公司退出了历史舞台。
竞争时代：产品决定胜负
邵翀家里再一次买房已经是2015年的事情，这一次他们买了当地一个知名楼盘“××天地”。
“这个楼盘位置在城市新区的CBD，小区无论是物业还是环境都比之前好了很多，我们买的房子是在22楼，房间格局是四室两厅两卫，从窗外看出去视野也宽广了许多。”邵翀说。
这个小区在当地是典型的改善类产品，无论是物业服务还是花园配套，都比之前的房子好了很多。和很多楼盘一样，案名都是“XX天地”、“××花园”、“××府”之类的大众货。
“买的时候考虑的就是位置，还有就是整个小区品质，父母年纪大了，他们想换一个更好的环境养老。”邵翀说。
事实上，中国房地产市场几乎经历了过去二十年的黄金时代。由于中国经济的腾飞和城市化进程的加速，开发商不断跑马圈地，产品质量并没有其他行业提高得那么快。可是到了最近几年，消费升级的影响下几乎每家开发商都开始打造自己的改善产品，希望获取产品溢价，产品竞争时代开始来临。
“房子越来越大，可是邻里的距离就越来越远。大家关上门在这个封闭而安全的空间活动，出了门可以去更远的购物中心、剧院活动，而物理距离较近的邻居却成了陌生人。”邵翀说。
从某种意义看，现在的房子让人们的生活方式两极化，以前的房子虽然更小，但是人们生活在一个大社区。而现在的房子却让这个物理社区变小，产生连接的点则分布在城市的各个角落。
在这样的背景下，房企也不断进行自己的产品加码，无论是户型、社区、配套都在不断进行完善，希望可以体现自己的产品溢价。
旭辉集团总裁林峰说：“我们致力于打造有温度的社区。”
“下半场是客户体验的逻辑，我们正在通过客户体验获得客户认可，转化为东原盈利能力的一部分。”东原地产集团董事长罗韶颖说。
根据中国指数研究院监测，截至6月30日，销售额超过50亿元的企业达到126家，比去年同期增加了11家，销售额共计36220亿元，约占全国市场份额的62%。万科、碧桂园、恒大迈入2000亿门槛，绿地、保利、中海、融创紧随其后迈进千亿阵营，再次呈现强者恒强的行业定律。
“中国在过去的20年时间，这个社会发生了很大的变化，中国的房地产开发商尽管名声不是很好，但是变化的过程中还是起了很大的作用，对城市面貌的改变、居住条件的改变，地方政府财政收入还是做了巨大的贡献。所以我们体会到，在过去，随着技术的进步，人们建房子的速度是非常快的，在过去的20年时间，房地产开发商们在20多年的时间建了好多的房子。到今天为止，每一个城市都不缺房子，而是把这些房子最充分地利用起来才是我们的使命。”SOHO中国董事长潘石屹告诉记者。
在邵翀眼里，买房子，就是买了一种生活方式，因为这个家庭将围绕这个房子展开连接，这个房子不仅连接了家庭成员，还连接了周围的消费。而房企也不断外延自己的物业服务体系，希望更好地为业主服务。
看起来，这似乎到了房地产最好的时代，一方面城市化进程还未结束，房地产开发还有机会；同时，激烈的竞争让产品开始越变越好，行业开始不断规范。
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