到底是什么让“高烧不退”的土地市场陷入“无人问津”的状态？
文/貌貌狼（微信公众号：财经郎眼Daily）
过去几年，土地市场处于火热期，房企争相拍地，土地供不应求，各城市“地王”频现，高溢价拿地、高溢价收益模式成常态。但今年土地市场却遭遇“爆冷”，华夏时报援引中原地产研究中心公布的数据显示，今年前7个月，全国房地产市场土地流拍一共有796宗。如果算上8月浙江嘉兴、山西太原等地的土地流拍数据，
今年以来，全国房地产市场土地流拍已超过800宗。
上一次土地市场的低迷期出现在2014年，当时的流拍率为4%，堪称土地市场的“至暗时刻”。主要原因是全国房地产市场价格指数持续下跌，销售市场处于低迷状态，所以开发商拿地的能力和意愿普遍较弱。
今年情况有所不同，相较于2014年来说，房地产市场的价格指数和销售情况，都处于平稳上升阶段，但
今年的土地流拍率却远超2014年，仅前7个月就已经达到6%。
就最近的案例来看，江苏苏州3宗居住地块“未拍先流”，其中一块地在今年2月已经流拍过；浙江湖州4.5亿元出让一宗宅地，无人报价；石家庄3个月内5宗土地流拍......
此外，一线城市的流拍率更是让人瞠目结舌，在今年第二季度创下了17%的流拍率，达到13年以来的最高峰值。
到底是什么让“高烧不退”的土地市场陷入“无人问津”的状态？房企不再“争相拍地”的背后折射出什么逻辑？土地流拍规模的扩大，反映出我国房地产市场的哪些发展趋势？
市场前景
通常来说，市场前景是一个行业经济效益的直接体现。房地产行业受到各方面影响，前景已不再被看好。
一方面由于过去几年的宽松货币政策和棚改货币化，加上中央财政、金融和用地的支持，导致商品房销售一直保持较高增速。
尤其是2017年，棚改对房地产销售的拉动已经到达最高点。2018年初，三四线城市的库存水平回落到了2009年以来的低位。这都从侧面说明了，目前
国内对于住房的需求已经被透支。
另一方面是人口结构和总量会影响房地产市场的供需情况。中国目前正在面临人口老龄化考验，有数据统计，到2050年左右，中国60岁以上的人口将超过3亿。同时还需要面对低生育率的现实问题，国家统计局发布数据显示，我国2017年比2016年出生人口减少了63万，人口出生率比2016年下降0.52%，仅为12.43%，这一数据比日本的出生率还低。如果按照这一趋势下去，
“国内对于住房的需求是否会下降”将成为房企发展过程中一个需要“赌”的命题。
但目前国内房企的负债压力，让它们已经没有多少本钱去“下注”。
负债压力
房企普遍的高负债是土地流拍规模扩大的主要原因之一。根据Wind数据显示，今年上半年136家上市房企最新资产负债额超过10万亿，平均负债率约80%。当然，
高负债率一直都是房地产企业的特征，但高负债率如果在经济下行期持续扩大，那么，可能引发的后果就非常严重。
通常来说，地产企业贷款的期限大部分都是3年，2016年开始，国内房企背着高额负债开启了一轮“规模”上的角逐，万亿地产、千亿规模等诸多“抢地之战”还历历在目，但是借来的钱，终究是要还的，今年开始就是地产行业的还债集中期。恒大研究院有数据显示，
从2018年到2021年，房企集中兑付的有息债务规模高达19.2万亿。
一边是高额负债，另一边是金融环境的限制。去杠杆导致房企融资渠道受限，银行授信收缩，贷款难度越来越大。资管新规的出台关闭了部分非标渠道，房企股权融资也按下“暂停键”。
外部负债压力山大，内部输血阻碍重重，房企的资金周转率正在面临巨大的考验。
从2018年多家房企密集发债就可以看出，目前整个行业普遍存在“现金焦虑”。如龙湖、泰禾、华南城、富力等房企纷纷发行美元债务，恒大、碧桂园盯上可转债，上海宝龙地产看上永续债等。
规模称王的时代过去了，在当下的环境中，如何控制规模才是活下去的关键。
所谓开源节流，降本增效，800宗土地在此时仿佛成了“烫手山芋”。
政策约束
更何况，还有来自政策的约束。2017年开始，全国各地密集开启楼市调控，分类调控、因城施策，限购、限价、限售令频发。2018年，楼市调控进入“深水期”，中央坚持“房住不炒”的决心更加坚定。
8月2日，政治局工作会议直接提出“坚决遏制房价上涨”，预示了目前的限价政策将长期执行，对于房企来说，
过去两年高价拿的地，现在可能被“限价”卖出去，那么，现在的地，自然不敢拿。
那些土地溢价率动辄超过50%的楼市狂热期，已经过去了。
宏观环境的转变带动房地产行业回归理性，经济结构的转型导致土地市场遭遇“寒流”。
在这一背景下，房企也开始“转型”，除了减少拿地外，许多房企开始注重业务多元化，比如在人工智能、健康、养老、教育、零售、物流等领域加注投资。
总的来说，土地市场转冷并非坏事。当前是我国经济转型的关键期，如果资金全部流入地产行业，那么对整个经济体系来说是弊大于利的。但土地流拍逾800宗，也侧面反映出市场的紧张情绪。
当然，对于房企来说，很有必要合理规划开发计划，毕竟在楼市狂热期时拿下的地，到现在还没消化完。
一边是负债累累，一边是融资渠道被收紧，拿了地、不卖房，企业如何活下去？
