作者/华商韬略出品人 毕亚军 来源/华商韬略
刚刚，香港地产巨头恒基兆业公布，集团创办人李兆基今日黄昏（3月17日）在家人陪伴下逝世，享年97岁。
李兆基是至今为止于全球财富排行中站位最高的华人企业家。在1995、1996、1997年的《福布斯》富豪榜上，他连续三年成为华人首富、亚洲首富，并居全球第四的高位。若从7岁接触生意开始算，他已整整从商90年。
李兆基1928年生于广东顺德一个富裕家庭，因在家中排行第四，被香港人称为“四叔”。
经营一门生意，一定要懂得这门生意的关键并掌握核心，是李兆基10来岁就已悟出并实践的道理。
当时——
七八岁就被父亲安排进家中金铺学习生意的他，发现雇来的炼金师经常“偷金”，于是建议父亲采取措施。但父亲非但没处罚那个师傅，还要他就此打住话题。
理由是：这个师傅掌握了炼金的核心技术，离了他金铺的炼金生意做不成。
李兆基没有直接反驳父亲，但自作主张地展开了行动。
他和炼金师傅打成一片，暗地里学习他的手艺，并很快学会了整套本事。
当炼金师傅又一次伸手，李兆基将其抓了个现行，理直气壮地要采取惩罚措施。对方果然以不干了为由要挟他，他则大方地说：
这样最好，反正你会的我已经都会。
1948年，20岁的李兆基在战乱中带着1000块大洋只身前往香港，从黄金买卖开端，一步步将生意拓展到外币找换和贸易，并在积累到第一桶金之后，全情投入地产业，直到如今。
“归宿是人人的渴求，有瓦遮头是家家户户的愿望。”
货币靠不住，物业才保值。是李兆基大做地产的初心。他说，从小对生意耳濡目染的经历，让他深深体会到货币会随着政治经济的变迁，在一夜之间变成废纸或大幅贬值，持有实物才是保值的最佳办法。
李兆基是香港四大地产天王中唯一创建过两家天王级地产企业的人。一家是由他参与创办，后来交由郭得胜家族经营的新鸿基，一家是由他退出新鸿基之后创办的恒基兆业。而今香港最显著的地标——国际金融中心、环球金融中心，都是这两家企业合作发展的结果。
看得远，谋得透，算得准，做得精，是李兆基在地产业成功的秘诀。
1973年4月，香港股市骤然疯狂下泻，地产市场随之暗淡。李兆基却认定这是收购土地的黄金时期，于当年7月成立恒基兆业并借壳永泰上市，猛踩油门加大地产发展。
在纷纷看淡市场的人人自危中，他在公司刊物发文写道：香港为世界贸易之枢纽，亦为国际金融中心，向属工商重镇，旅游购物胜地，万商云集，人口荟萃，加上战后人口急剧膨胀，市区可供发展土地日形短缺，地产业将必璀璨，楼宇价格，长远着眼，应予看好。
凭着这种远见和信心，他在低谷中抓住了许多伟大的机会。
代表性案例之一是，1976年他联合好友郑裕彤、李嘉诚以及郭得胜，以2060万元港币投得沙田第一城项目。此后不到10年，该项目的投资回报便已超过1000倍。这次合作的四家地产企业（长江实业、新鸿基、恒基兆业、新世界），则在此后并肩崛起成为香港地产界的四大天王，而且，这也是四大天王同食一个项目的第一次，也是最后一次。
印象尤深的是，2005年，郑裕彤还曾在我对他的专访中感叹道：
当时，要是任何一家自己单独做，单这一个项目，就差不多是香港最大的富翁了。
李兆基的谋得透，算得准，做得精，让恒基兆业总能推出因地制宜的产品，并以良好管理、低成本控制，以及薄利多销的策略著称于市场。
霍英东发明了分层销售、分期付款的地产发展模式，但这个办法却被李兆基拿来运用到极致，很快就后浪将前浪拍在沙滩上。
他将分层、分期继续细分成分散、分细、分期、分层的“四分散”，甚至一度以设计住宅要以户型越小越好为原则，推出大量受到普通市民欢迎的住宅项目，为众多财力有限的中低收入家庭圆了安居梦，也让自己成为了地产巨无霸。
在香港做地产，最难的是土地的获得。
李兆基获取土地的办法也与众不同。他很少参加政府的土地拍卖，但总有办法买到地盘，而且质优价廉。这主要得益于他的两大法宝。
第一是购入“乙种换地权益书”。
当年，港府征收新界的农用地作发展用途，是先用换地权益书向农民们分批收地，等政府有可建房屋土地集中拨付时才与其交换。
这让很多希望立即套现的农民在政府换地令之前，拿着换地权益书无计可施。
李兆基就以现金购入他们持有的换地权益书，既受欢迎，又价钱便宜。
等政府一宣布开发计划，他买得的大量权益书就变成了可发展的地皮。
第二种购地办法，则是庞大的系统工程——旧楼改建。买下黄金地带的旧楼，在旧地盖新楼。
这种办法一举多得，发展商得利、市容焕新、旧业主套现、政府增加税收，但却十分辛苦，因为单独收购一个小物业（一户）并不能支持一个地产项目的发展计划，所以恒基兆业还练出一个绝活——并楼：通过向某个目标地盘上的多个业主收购物业，凑零为整，得来土地。
为了收到旧楼，李兆基常布下天罗地网，除面向香港外，还到在港留有物业的侨民移居地找楼买。并楼极其艰辛复杂，一个业主不卖就会满盘皆输，但恒基兆业却对此情有独钟，几十年来，并楼无数，并因此留下一句名言：
“寸土必争”。
内地改革开放后，李兆基也及时前往投资，大举发展，并派长子李家杰长期坐镇指挥。北京火车站旁的恒基中心、朝阳CBD的环球金融中心、上海恒汇国际大厦及名人商业大厦、沈阳国际金融中心等都是恒基兆业的标志性项目。
