文/杨现领（链家研究院）
国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出，培育和发展完善的住房租赁市场，有利于完善住房供应体系，解决不同居民的居住需求，实现“住有所居”的社会目标和人口的有序流动。目前我国租赁市场的发展尚处于早期阶段，制度体系建设尚未完善。借鉴发达国家经验，结合我国国情，培育和发展租赁市场，可以考虑的政策选项是：
一、鼓励私人房源出租，增加市场化房源的供给主体
为此，一是对个人出租房屋实行税收减免。加快落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，对个人自有房用于出租的增值税、个人所得税进行减免。二是鼓励国有企业将闲置房源交由专业租赁运营机构。三是为开发商将持有房源用于出租提供较为宽松的政策支持，如持有住宅物业用于出租的部分，增值税或房产税进行适当地的减免。
二、培育专业化租赁机构，提高租住品质，促进市场供应主体多元化
要使租赁真正成为有效租赁方式，必须提高租赁房屋质量。从成熟租赁市场来看，租赁市场向高品质提升与机构化发展紧密相关，因此，培育专业化租赁机构是租赁市场的发展方向。吸引专业化机构进入租赁市场，一是在前期调整增值税率的基础上，进一步考虑加快固定资产折旧，适当增加进项税额抵扣项目，如将改造装修成本、融资利息支出准予进项税抵扣，将人工成本支出以适当方式纳入抵扣范围等。二是在政府的委托和监管下，将有出租意愿的经适房、限价房等交由正规租赁机构代为出租，降低机构拿房成本。三是实施牌照管理制度。只有持牌企业才能从事租赁的运营或管理，对于发牌企业的资质给予明确界定，可结合经营管理规模、IT系统能力、租后服务能力等指标综合考虑。
三、实施租赁补贴政策，多种方式提高租客支付能力
为此，可以考虑的政策方向是：一是实行租金抵税政策降低个人租金支出。缴纳个人所得税时，可将租金从征税税基中扣除后再计税。为防止“阴阳合同”骗取扣税，申报抵税人需首先在房管部门登记备案，租赁双方信息及租金需在网上公示。二是对应届毕业生给予租金补贴。政府可以建立毕业大学生租房基金，为大学生提供补贴，或为大学生提供融资支持。三是一线城市对于特定人才给予租房补贴。对北京市政府引进的人才给予一定额度的租房补贴，引导其选择适合的租赁产品。
四、推动租赁金融配套设施建设
一是加快发展租赁征信。互联网行业的发展，线上交易的普及为培育租赁征信提供了土壤。租赁征信的发展能有效对租户及业主信息进行筛选，有效规避违约风险带来的损失。二是支持专业化住宅租赁机构发行企业债券、租约证券化，逐步进行住宅REITs试点，为租赁机构提供更灵活的融资方式，加速机构化趋势，推动租赁市场规范化建设。
五、规范交易流程，保障双方权益
一是加强对虚假房源信息的管控。个人以及经纪机构及其从业人员需在网站实名登记后方可上传房源，房地产经纪机构需在房地产相关部门备案，且缴纳一定额度的保证金才能接受房屋出租委托，对于传播虚假房源者给予一定处罚。
二是保护租赁双方的合法权益。要建立租房者租约保护机制，出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。同时，要建立租房者的行为规范，租房者应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金，禁止租房者私自转租以及破坏房屋行为，保障出租人正当权益。
逐步完善承租人在租住城市中的各种权利，包括落户、子女上学、医疗保障等与买房自住居民的均等化。进一步深化户籍改革力度，将租住时间与户籍办理相挂钩，让租赁家庭最终可以享受与购房人群相同的公共品服务。（完）
文章来源：微信公众订阅号“链家研究院”（本文观点仅代表作者作为一位研究人员个人的看法，不代表任何机构的意见和看法）
本篇编辑：郭冉冉
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