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撰文|蜜姐
前两天（9月3日），易居房地产研究院发布了《2018年8月40城土地市场报告》。
该报告显示，8月份，40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨，土地出让均价为4472元/平方米,同比去年下跌了17.7%，同时也是连续5个月同比下跌，
土地成交溢价率创39个月新低
，多项指标增幅有所收窄。
有媒体说，土地价格下跌，“开发商失去了涨价的借口”。
对此，蜜姐不敢苟同。
王健林曾在央视的访谈中，坦言自己早年发家是得益于拆迁老房子，同样的拆迁条件，别的开发商做不了，他给房子设计了独立卫生间，加装名牌门窗，成本不过增加了几十块钱一平，价格却高了数百元甚至近千元一平。
房子涨价并非只有地价一个理由。
相比地价，目前影响房价的因素当中，更值得关注的是去库存基本结束。
01
调控
-放松-调控，循环中的楼市
土地流拍也好，地价也好，更多是影响未来房价的预期。
而去库存基本结束，却是在短期内就能看到其对房价的影响。
这还得从2014开始去库存说起。
2014年的楼市有点凉凉，开发商降价，业主不服抗议，甚至出现了断供弃房的现象，各地的库存量更是大得惊人，楼市进一步被看空。
在经济下行压力下，2014年，呼和浩特率先“取消限购”。
有媒体统计，半年左右，当时全国47个限购城市，共计42个城市取消限购，只有北上广深及三亚5个城市坚持限购。
随后楼市从调控走向放松，再走向刺激去库存。
对楼市的刺激，可以说是两条腿走路。
一方面，是层层政府天天喊话鼓励大家换改善型住房；另一方面，就是搞棚改货币化安置。
后者的兴起，直接激发了本轮三四五六线城市房价的上涨。
年初，一位朋友讲起他所在县城的房价：新城区2015年五六千一平米的新房，鲜有人问津，老城区搞了货币化安置之后，新城区的房价两年左右攀升到了八九千一平。
这样的故事，恐怕蜜友们都已很熟悉。
没钱买房，搞拆迁，政府地卖出去了，居民手里有钱了，可以去买房付首付甚至全款，银行有了房贷业务。
去库存可以说是多赢局面，但房价上涨也成了必然结果。
一来是因为制造了大量需求；二来是房子有投资属性，越涨大家越愿意买。
有意思的是，2014年最先尝鲜“去库存”的呼和浩特，今年8月，又是全国第一个跑出来喊：“全面停止房地产去库存调控措施”的。
02
去库存基本结束意味着什么？
据易居房地产研究院最新发布的《中国百城住宅库存报告》，截至今年7月底，其监测的100个城市新建商品住宅库存总量环比减少0.6%，同比减少8.0%，库存规模相当于2011年11月的水平。
房子的库存规模回落到了七年前的水平，也难怪有专家出来喊话，政策要转向，现在不是去库存的问题，而是要补库存。
不过，蜜姐倒是不操心开发商的问题。当初为了去库存，一些地方采取了减少甚至是暂停新建公租房等措施。
如今，上面不断喊话要加大保障性住房、租赁住房的供应也是好事。
去库存的轰轰烈烈甚至疯狂，是需要看数据才明白的。
据公开数据显示，2013年全国棚改货币化安置率仅为7.9%；2014年为9.0%；2015年为29.9%；2016年，这个比例已高达48.5%；2017年突破了60%，2018年上半年，这个比例在80%左右。
也难怪到了今年，网友群嘲老家的房价没一万左右一平米，都不好意思跟人家聊房子了。
不过，这样的疯狂，一旦有一点风吹草动，必定是人心惶惶。毕竟大家都是集全家之力买房。有的呢，恰恰相反，是全家都在买房：爷爷辈、爸爸辈、几岁的孩子名下都有房。
不管哪种情况，大家都是在押房子的宝。
03
三四五六线的投机客还在等什么？
2018年初，中国社科院公布的全国261个城市房价排名中，前50名里，有28个是三四五线城市，第50名的衢州房价已高达10286元。
这两年房价行情看涨，大家越买不到越着急，越涨越要勒紧裤腰带买房，一套、二套甚至三套……
在买房致富的浪潮中，创业、勤奋工作带来的回报率，似乎不如某个人脑袋一热，找七大姑八大姨凑首付买房子靠谱。
“回乡置业”一夜之间，成为了一种明智之举。
但随着长春、呼和浩特叫停货币化安置，三四五六线的投机客们，该紧张了。
早在上半年，蜜姐就曾叫大家不要盲目跟风去投资三四五六线的房子（
《
贫困县房价近万元？别被三四五线楼市假象给骗了！
