谈谈学区房的投资逻辑
学区一直是中产阶级的家长比较关心的一个话题。
这个方面，一般女人比男人敏感，在孩子没出生或者刚出生的时候，女人们之间就开始讨论这个话题，然后纷纷回家逼自家男人买学区房，最后甚至互相攀比，形成了当今年轻家长中的一股风潮。
我们先谈谈人们对于学区房几个认识误区。
第一个误区，就是买了学区房，才能获得好的教育，
这里隐含的逻辑是这样的：
上了好的学区，才能获得好的教育
获得好的教育，才能上名牌大学
上了名牌大学，才能找到好工作
找到好的工作，才能挣很多钱
挣到更多的钱，才能获得幸福生活。
这段逻辑是通的吗？
没有一段是通的。
事实上，即使上了好的学区，能考上清北复交这样名校的概率也非常低。至于说上了名牌大学，就能找到一个好工作，那就更是一个笑话了。小孩的成绩好不好，最重要的是要靠小孩自身，同时父母需要投入大量的精力，学区当然能起到一定作用，但是还是前两者的作用更为重要。如果家长将孩子的教育就寄托在学区房上，那么实际上是在逃避责任。
第二个误区，就是大家都爱买学区房，投资学区房一定挣钱。
学区房=房产+学票。
我们一般谈到的学区房，往往指的是市区里面的名校周边的房产，比如北京西城区、南京的拉力琅等等。这些房子往往又老又破，说房子本身的价值有那么高，我是不信的。
所以说，投资学区房，实际投资的是学票。
房产和学票，那是两个东西，两者之间的差别，那可谓千里之外。
拿投资房子的逻辑，来投资学票，是注定要碰钉子的。
一般来说，市场是有效的。如果一个学校很早就是好学校，那么这个价值就已经包含在学区房的价格里面了。所以，学区房已经没有额外的溢价。要想赚取超额利润，不能说完全不可能，只是说概率非常小。
学区房同时存在几个巨大的风险：
1.几乎每年都会出现划片入学、学校搬迁这样的事件，一旦实施，学区房的价格往往会断崖式的下跌。这里面的底层逻辑，就是除了学区房的业主，没有多少人从中获益， 也就没人愿意抬轿子。
2.随着城市的发展，老牌学区所在的地方往往地已经卖完了，zf为了卖地，宁可让老牌学区去新区建分校，这样对于老牌学区的师资力量存在一个分流的问题。
3.学区房居住环境太差，新的富裕阶层不愿意住在里面，宁可到新区，高素质的人逐步离开，生源就会出现一定的分流。老牌学区在这种情况下，确实有不少衰落的。
本质上，学区房实际就是一个击鼓传花的游戏，就看谁接最后一棒。
之所以有些学区房还挣钱，是因为这个IP没有完全衰退，那也是高位进，高位出。
所以，对于老牌的学区房，是不建议投资的。
那么，对于自用而言，学区房对于中产，又是必须的。因为中产也没太多关系改善子女的教育，私立和国际学校又上不起。在这种情况下，我们的建议是买一个小的学区就可以了，这也是一个经济实惠的选择。
而且我们建议越早搞定越好，早搞定了，我们才能腾出手来做更重要的投资，如果孩子快上学了，才急急忙忙去买学区房，吃药的可能性比较大。
总的来说，建议最好作为一项消费来看待，不要指望能投资赚大钱，当然挣钱了是最好不过的。
注意，我们以上都说的是老牌学区。
那么学区房到底能不能投资？我们要先看看学区房的微观结构。
一般来说，在孩子的教育过程中，初中和高中比较重要，但是在学区方面，小学比较重要。因为小学学区，本质上是对人群的一种筛选，如果这个学区是高素质的人群，那么相对来说，对于孩子的教育就会比较重视，整体氛围会比较好。
我们将小学分区分为几等。
顶级：
国际学校、私立学校，这类学校是无所谓学区的。
第一等：
老牌名小，这类学校是公办。
地段往往在市区，房龄20-30年，老破小很多，居住条件很差，房顶漏水，小区污水横流，停车位基本没有，自行车棚都老化严重。
师资力量最强，都是一些有经验的教师。
居住人群一般也都是老人，清明节烧纸的大把。
第二等：
名小分校，这类学校是公办，往往是九年一贯制。
地段往往是在新区，名小奉命在这里开的分校，周边房子房龄比较新，居住条件比较好。
师资力量一般是老牌名小派过去的副校长，还有名师的徒弟，经验不足，但是干劲很大。
居住人群以改善人群为主，比如高薪白领，高级码农，高校老师，事业单位，公务员，金融民工等，外地人居多。
第三等：
区里靠前的小学
地段往往在市区，发展不太好的板块，房龄也比较老，居住条件一般。
师资力量一般般，在整个城市里面不冒尖，但是在区里还算可以，和老牌名小不能比。
居住人群比较杂，以刚需和本地老人为主
第四等：
挂牌分校
地段往往在新区，屌丝地段，房龄比较新，但是价格不是很贵。
师资力量一般都是新老师，就挂了个名小的牌子，基本和名小没有关系，有时候名小会派几个人来培训一下。
居住人群以刚需小白领为主，外地人居多，注意，这种学校是李鬼，还真有不少小白领上当的。
第五等：
就近入学路人甲
地段比较差，新旧都有，基本是被遗忘的地段，一直没什么发展。
师资力量差，学校可能已经有一段历史，但是总体一直不行。
居住人群是屌丝中的战斗丝，活着已经竭尽全力了，就是抱着有个学上就行的态度。
那么，我们投资，一般要怎么选呢？
答案是
：选择潜力学区。
所谓潜力学区，就是当你买房的时候，这个地方还不算是一个学区。
我们这里讲的是投资，而不是自用，你自己家的小孩不会在里面上学，所以完全不用担心。当将来学区成熟后，卖给有需要的人——接盘侠。
潜力学区就是上面的第二等学校，当这类学校还没有出成绩的时候，最有可能获得超额利润。
