上海首现租赁住房用地，“只租不售”谁来买单？

此前北京也出现过全部持有的住宅地块。不同的是北京的规则是到了限定价格后，由开发商自己报自持比例，开发商主动选择全部持有。而上海首次提出“ 租赁住宅 ” 这四个字，也就是说，开发商早就知道这是块全部持有的土地，没有任何回旋余地。

今年以来政府有关租赁市场建设的会议开了不少，租赁市场重视程度相当高，出现全部持有的土地显示出地方政府积极推进相关工作的决心。之前上海宅地出让的“标配”一般是15%的自持比例，此次转变，说明租售并举的思路得到很好贯彻。

今年5月8日，上海市规划和国土资源管理局网站公布《张江科学城建设规划》（征求意见稿）明确张江今后新增住宅只租不售。对于张江这幅地块建成的物业不得销售并不会有太多意外。

那么嘉定为什么也用这种方式？ 有一份产业发展的红头文件引起大卢关注。

落户嘉定新城的原因，与其产业结构优化，产业转型有直接关系。一个创新型的区域才会有高产出，吸引高端人才。嘉定本身偏向工业，产能上不及金融或者创新型业态的区域，直观反应到生活中，就是区域经济发展慢，房价也涨了慢。

例如：2010年嘉定新房均价是15968元/平方米，青浦是19577元/平方米，二者相差3609元/平方米。到今年上半年青浦均价突然涨到41392元/平方米，嘉定只有36226元/平方米，落差达到5166元/平方米。

为什么青浦价格突飞猛进？其主要原因在于青浦也在做产业升级转型，比如北斗导航西虹桥基地、航空发动机产业基地等等。华为的研发基地也落户青浦。这些企业会吸引高科技人才，经济效益提升的同时对区域房价也是有利支持。

（青浦）

由此可以看出，市场上大量提供租赁房源有利于吸引人才，进而为经济发展服务。最近二、三线城市出台不少政策吸引人才，最终目的也是为提高经济发展。

由于是全部持有，做长租需要大量资金做后盾，直接把中小房企排除在外。其次，对于一些习惯做高周转、高扩张性的房企也不会去拿这块地，资金沉淀会限制他们的发展。最后，后续运营管理也是很考验房企能力的事情。

比如，“嘉定地块需要优先为嘉定区内各类创新创业人才提供居住配套服务，对嘉定区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障”。因此最后拿地的一定是具有一定规模，并且在长租市场有所尝试的大型房企。说不定北京拿完全部自持地块后，万科还有可能角逐嘉定和张江地块。

（同济大学嘉定校区）

不过虽说上海宅地向来稀缺，但是门槛高，限定条件多，只能少数房企参与竞拍，所以最后溢价率肯定不会高。

租售并举或成趋势，预计后续还会有一些地块会选择“租赁住宅”土地出让方式。但需要控制好所在区域内的比例。如果新增可售住宅不多，会造成区域内供求紧张格局，不仅新房价格有上涨压力，而且基于可售房少，二手房也会成为稀缺资源，同样面临上涨压力。

其次，当前租赁与买房所能获得的社会权利落差过大，二者无法形成对等的人员流转。子女入学与住房、户口等因素紧密捆绑。倒逼家庭在住房上要倾尽所有，以获得登上社会相对公平竞争的平台的机会。

因此，租赁市场发展仍需要更多政策保护租赁者权益，使得承租人的意愿和诉求得到足够的重视和关怀，这样租赁市场才会健康有序运行。