[ 导读 ]
关于商业地产的一些创新思考
据中国指数研究院新近发布的《 2016 中国商业地产市场发展年报》(下称《年报》)显示，在写字楼市场，重庆、成都、沈阳受前期供应量大而需求相对有限影响，空置率居高不下。其中，重庆、成都各季度空置率均保持在 40% 左右的高位，沈阳 2016 年前三季度空置率均超过 33% 。而深圳、北京、上海和南京市场需求量大， 2016 年各季度空置率均在 9% 以下。
即使如此，一线城市的商业地产项目也不全是高枕无忧。据国家统计局此前发布的数据显示， 2016 年末，商品房待售面积 69539 万平方米，其中住宅待售面积 40257 万平方米，同比减少 11% ，办公楼待售面积 3631 万平方米，同比增加 10.8% ，商业营业用房待售面积 15838 万平方米，同比增加 8% 。
分析人士认为，庞大的商业地产库存问题正逐渐凸显，且比住宅库存更为严重。由于这些库存多分布在二三线城市，去化难度较大。即使存在经济形势好转、联合办公空间崛起、出租公寓市场发展等利好因素，这部分库存仍需较长时间消化。
商业地产的「创新焦虑症」
在这种背景下，「创新」成了商业地产行业的关键词，由此也产生了一种「创新焦虑症」：
比如，当资产回报率下降，各商业地产企业纷纷开启管理输出的轻资产模式，不论自身管理体系是否成熟，管理能力是否能够为业主带来真正价值。
比如，当主题街区成为购物中心场景化再造的一个创新，各地纷纷涌现大量以文创为主题的特色街区，但大多呈现低效运营的状态，高投入的装修并为达到合理有效的收益能力。
比如，每一种尝试都代表着成本投入和投资风险，在过剩的市场上，投出每一分钱本质上都是为了多争取一个客户。几乎所有在决策时，客户画像尚不清晰的方案，最终都无异于一场赌博。
寻求商业地产创新的几点思考
对于这种种现状和由此产生的创新焦虑，我们可以尝试从以下几个方面寻求创新点：
| 尝试对消费群进行主体替换
横向思维的起点是打破固化逻辑，对既定的思维进行颠覆重组，「主体替换」是相对简单有效的一种方式。例如，巧克力作为一种高热量、高糖度且富有爱情象征意义的食品，无疑与年轻客群的生活方式更加匹配。如果我们将客群主体置换为老年人，可能会有新的需求蓝海产生。
同理，在商业地产的综合体模式中，购物中心、写字楼分别对应购物和办公两种不同的客群需求，如果将其主体相互置换，新的商业模式会令人耳目一新。
| 反向思考寻求差异化
我们都知道循规蹈矩的思维和按传统方式解决问题虽然简单，但容易使思路僵化，摆脱不掉习惯的束缚，得到的往往是「无差异化」的竞争效果。因此，对立面的思考往往成为创新的亮点之一，如软与硬、早与晚、固态与液态等。在商业购买三大要素中，我们将聚焦点放在任一环节进行反向思考，都有可能启发新的创意。
| 多重商业场景体验
一个常规商业场景里的每个要素往往仅聚焦于单一主体，而事实上当客群、支付场景、产品或服务中任一要素扩充为多个主体时，将影响其它要素产生奇妙的化学反应。我们熟知的「跨界集合店」便是基于相同价值观的同一类客群，在产品和服务环节进行组合扩充，最终体现为多重复合体验的商业场景。
| 放大对产品的定位和想象
当我们聚焦于某个要素，并且极致放大时，这本身即是一种创新。例如在场景要素里，把「书店」放大为「全世界最美的书店」；在产品服务要素里，把「星巴克」提升为「星巴克黑围裙店」，其放大空间意味着极致的想象和体验，将对消费者产生巨大的吸引力。
创新实践案例
| 新世界大丸百货——反向思考寻求差异化
大丸是日本著名的大型百货公司集团，旗下的大丸百货品牌创办于 1920 年。目前有七家主店，包括大阪的两家、京都的一家和神户的一家。在中国已有一家，不得不说让人眼前一亮，被喻为「上海颜值最高的新开商场」。
大丸百货在经营定位上将做到三个 70% ： 70% 的产品线上不卖、 70% 的产品与新世界城错位、 70% 的服务品牌上海创新。将重点做强做精食品、饰品、包袋、鞋类、女装、居家等 6 个商品大类，实现 4、3、2、1 的品牌结构：即 40% 的国际知名品牌、 30% 的国际流行品牌、 20% 的港澳台品牌及 10% 的国内知名品牌。
| 观澜湖新城 MH MALL ——多重商业场景体验
与传统的购物中心相比， MH MALL 提倡的「Retailtainment模式」更为注重互动和娱乐体验。引入娱乐、餐饮、零售、文创四大业态，其中娱乐和餐饮的比例占六成以上，是目前深圳购物中心占比最高的一家。
体验式营销创意频出助力商场线下消费，电商冲击愈加频繁，越来越多消费者青睐于网上购物，这让传统零售商业面对诸多挑战。如何在线下营造具有凝聚力的购物环境，打造极具吸引力和感召力的购物中心，成为很多商业地产运营者亟待解决的问题，体验式营销为购物中心带来了新思考，观澜湖 MH MALL 在此方面也做出了自己的新尝试。
比如不间断的举办了全民创意嘉年华、全民创意嘉年华、疯滑全城嘉年华等各种各样的营销活动，让其购物中心在未正式开业前已经在深圳「热」到不行。
| 成都远洋太古里——多重商业场景体验
坐落于成都锦江区的核心地段，与人潮涌动的春熙路商业区接壤，面积逾十万平方米，是太古地产和远洋地产携手发展的开放式、低密度的街区形态购物中心，呈献一个由街道、里巷、广场交错组成的都会休闲中心，为顾客提供创新及充满个性的购物及休闲体验。
其亮点在于：保留古老街巷与历史建筑，再融入 2-3 层的独栋建筑；川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙；成都远洋太古里既传统又现代，营造出一片开放自由的城市空间。
在建筑风格上的碰撞与融合，通过色彩、硬质铺装、景观雕塑等细节统一基调；亮化工程搭配体现商业品牌立体效果的呈现，提升商业内街观赏趣味性及品牌辨识度，更重要是结合大慈寺文化背景体现商业与文化融合。
另外，太古里邀请国内外知名艺术家定制 21 件艺术品，以人、自然、文化为主题，融合东西方思想的艺术品放置在街区各处。
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