2024年，随着各项旧改政策出台，佛山旧改游戏规则彻底变了。
重点是
由市场化逐渐转向政府主导。
为啥会有这种转变？
其一，以往市场化模式的佛山旧改，核心靠的是商品房融资补血的。
市道好的时候，土地增值，开发商看好未来前景能助推高房价的出现，当然更愿意给予高补偿。
但到了
市场经济下行，开发商未免能做个“大豪客“。
譬如，位于千灯湖核心区的
夏北聚龙南村，
其改造主体指出由于市场环境下行影响，已明确无法按原签订的框架商务条件继续推进。
其二，旧改存在着前期不确定性风险高、占用资金大且回报周期长等不利因素，
这很考验开发商的”钞能力“。
近年来，部分开发商随着自身经营策略的调整和资金压力，
经济账算不过来就得退出。
例如，
万科协商退出狮山联星旧改
、
时代中国退出里水沙涌上沙村工业区改造项目
等。
倘若开发商的资金链出现问题，项目推展下来，受伤的只有村民。
譬如，
大沥谢边西滘旧厂房项目
，补偿款缩水了5700万，由一次性支付改五期支付，村民真怕前期整理方半途“着草”。
最惨的是
乐从小涌村，
多年来整村改造毫无进展，还被前期服务机构向法院提起诉讼，要求退回3564万，还冻结村股份社基本户，严重影响年尾分红。
所以，无论是市场变化，还是政策导向，都指向了政府主导。
从广东省投资项目在线审批监管平台得知，
2024年佛山至少有25项城中村改造项目备案，
建设单位几乎都是国资背景公司。
事实上，佛山城中村改造，核心就是要解决三个问题：
征地方面，
更加体现市场化逐渐转向政府主导。
以往旧改，首先由前期机构进行土地整理，编制单元计划、单元规划，再采取协议出让或公开挂牌出让方式竞得市场主体身份，再按照批复后的实施方案和拆迁方案改造。
如今，南海区、顺德区最新的城中村改造专项规划中提到，贯彻落实
“依法征收、净地出让”，
推行政府统筹储备土地模式，或由政府直接征收。
此外，
钉子户的日子不好过了，
即将成为“
历史产物”。
如果你要硬刚，那地方政府、法院只能按规矩办事了。
佛山最新发布的
《佛山市城中村改造项目土地及地上房屋征收与补偿办法（公众征求意见稿）》
提出“强制执行机制，明确了“拔钉”可由【人民政府+法院】双保险保障执行。
再说下，
钱怎么来。
今年年初，佛山共6个城中村改造项目获国家开发银行、农业发展银行首批城中村改造专项借款授信支持，
国家开发银行提供授信245.5亿元。
6条城中村包括：禅城区祖庙街道郊边村、禅城区石湾镇街道仁和仁伍村、南海区大沥镇黄岐东秀村、南海区桂城街道平南顺利旧村、顺德区乐从镇小涌村和顺德区杏坛镇南华村。
专项借款将用于城中村改造的前期工作、征收补偿安置、安置住房建设和安置住房小区的配套基础设施建设等。
今年11月，
黄岐东秀城中村
获得购买安置房专项款11.9亿元，
主要用于收购项目存量商品房用作村民安置房，村民原址回迁。
至于
人怎么安置，
不再只是原址回迁，还能选择
异地回迁。
祖庙郊边村改造
就是案例，村民可按意愿选择现房安置（7个小区）、新建房源安置（两个小区）、原址回迁安置等。
用市场上的存量房作安置，村民可快速达到回迁安置目的，不需苦等安置房的征拆建设，也减少了改造烂尾后，无法回迁的风险。
2025年，佛山以下几条村估计有实质性进展。
①夏北宝华村
2025年，宝华村将迎来首期回迁房交付，
预计明年6月摇珠分房，
目前回迁楼栋已封顶，室内装修中。
②夏北洲表村
同样是明年上楼住新屋，
计划2025年5月摇号分房。
与此同时，洲表二期回迁房正在筹备中，意向面积段为65-220㎡，有8种户型可选。
③祖庙朝东
按照计划，
朝东1号项目将于2025年开展建设，
近期
佛山城发+祖庙城建
中标该项目市场主体。
为了给回迁地块腾空间，该项目首期工作主要是迁建加油站，计划半年内完工。
别看这动作不大，但对于苦等多年的村民，算是看到盼头。
④祖庙郊边村
依托佛山高铁未来城片区建设，祖庙郊边村改造将进一步加快进度。
今年11月表决通过拆迁方案后，12月随即开展动迁招标。
只要招标顺利，就能钩机进场开拆。
