取消限购，会出现报复性买房吗？

咱就是说，最近的房地产市场真的是一整个大动作。

多个热门城市接连宣布取消限购，上周四5月9号，还来了个一炮双响，杭州和西安同时宣布全面取消限购。

截至目前，仍然对住房实施限购的地方除海南省外，仅北京、上海、广州、深圳4个一线城市以及天津部分区域。

海南省比较特殊，不在讨论范围里，广州的非核心区域也早就取消限购。

也就是说，满打满算全国还在严格遵循限购的城市，只有 北京 和 上海 了，而且关于这两个城市要不要取消限购的讨论也是各种热闹。

那限购政策 为啥突然又要 开 放 了？ 能达到预期效果吗 ？ 未来的楼市走向又将如何 ？

报告酱整理了10篇相关报告，一起去看看各家机构都是怎么看待开放限购以及未来的房地产市场的。

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参考报告

【易居研究院】百城住宅库存报告

【天风证券】收储存量房是否可行？

【国家金融与发展实验室(NIFD)】房地产金融：以旧换新政策有新意，政策效果待检验

【开源证券】房地产行业2024年中期投资策略：供需两端重塑，低成本走出危机

【开源证券】2023年房地产行业综述：销售不及预期业绩承压，低估值蓄力板块价值重塑

【国金证券】房地产行业研究：2023年报综述：黎明前的黑夜

【国金证券】政治局重磅定调，迎来新一轮政策红利

【国金证券】房地产行业研究地产重启去库存，明确释放底部信号

【第一太平戴维斯】2024中国房地产市场展望报告

【世邦魏理仕】2024中国房地产市场展望

为什么要开放限购？

算起来，限购政策自2010年4月首次在北京出现以来，已经经历过两轮收紧和放松，就像一根“松紧带”一样调控着楼市。

这次开放的目的简单总结还是 去库存+稳楼市 。

先说去库存。当前中国房地产行业发展面临三大背景：第一、 人口见顶，需求萎缩 ；第二、 增量市场见顶，进入存量主导市场 ；第三、 城镇存量住房过剩 。

这三大因素叠加，导致了我国 地产库存明显过剩 。截至2024年3月，中国商品房待售面积（已竣工但未销售的面积）达 7.48亿方 ，已超过2015-2016年周期的高点7.39亿方。

与庞大的库存相比，是依然 偏弱的销售形式 。根据统计局数据，2024年一季度全国商品房销售面积2.27亿平，同比下降19.4%，其中商品住宅销售面积同比下降23.4%。

“去库存”显然成为住房市场当前最重要任务之一 。430政治局会议上就提出“统筹研究消化存量房产”，这也是中央在2015年之后，时隔9年再提“去库存”。

那把购房的所有门槛都降到最低，比如开放限购、比如“以旧换新”，再比如“去除公摊”，都是为了达到“去库存”这个目的方法。

再来说稳楼市。要知道 房地产市场平稳的基础就是房价 ，如果房价出现大的下滑，势必会引发多米诺效应。

而这轮这轮房价 从2022年开始同比下跌 ，到现在已经持续26个月。从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，2024年第一季度，70个大中城市的新建商品住宅销售价格同比下降2.65%，同比降幅较2023年末扩大了1.77个百分点；二手住宅销售价格同比下降5.90%，下跌幅度较大，且同比降幅较2023年末扩大了1.83个百分点。

首当其冲受到影响的就是地方财政，直观体现在我们身上的感受就是 燃气、水电嘎嘎涨价 。

为啥，因为以往的日子里都是土地财政在为水电气各项民生工程兜底，那房价上不去、土地卖不出，地方小金库都瘪了，还拿啥贴补呢？

自救的道路就剩下把价格拉上去一波，补一补亏损，继续运营了。

对于个人来说，房价的影响就更直观了，中国人多少对买房子都有点执念， 70%的居民资产都在房子上面 ，房产下跌，居民家庭资产随之蒸发，消费和投资也都元气大伤。

不过从上一轮限购集中放松的结果来看，效果是立竿见影的。

上一轮放松是在2014年，也是地产销售下行、购房者观望情绪浓厚，地产开发投资持续下行，库存快速上升。

2014年6月呼和浩特打响当年取消楼市“限购”的第一枪，随后的7-9月，30余个二三线城市全部取消限购。

然后在接下来的一年里， 房价和销售面积双双上涨 。

2015年5-8月销售面积连续4个月出现双位数同比正增长，2016年1-5月出现了连续5个月同比超过20%的大幅上涨；房价自2015年4月环比增速转正后，5-10月环比增幅稳定在0.1-0.2%之间，2015年11月-2016年9月环比涨幅呈逐步扩大态势，2016年9月高达1.8%。

所以从各种意义上来说，开放限购都是必然会走的一步棋。

能达到预期效果吗？

那么，问题来了，这次惯用的“老把戏”还能成功么？

德邦证券指出， 效果仍待进一步观察 。

至少目前来看，去年放开限购的城市，房价至今仍在下跌。

截止到今年4月，中国百城二手房，没有任何一个城市上涨，也没有任何一个城市持平，100个城市的二手房价全部下跌。

背后主要的逻辑是 地产经过两年的下行期，居民资产负债表受损，居民部门从追求利润最大化转为追求负债最小化，主动缩表意愿强烈 ，这一点从国民总储蓄率仍在高位一定程度上能够得到印证，也可以从4月的社融数据走弱窥探一二。

Wind数据显示，4月全国社会融资规模增量为-1987亿元，同比少增14236亿元，这是自2005年10月后首次出现单月社融增量为负。

居民信贷方面持续低迷，4月新增居民中长期贷为-1666亿元，同比少增510亿元，新增居民中长期贷款占当月新增人民币贷款比重为-22.8%。

新增居民中长期贷款创历史单月最低值，且连续3个月同比少增，指向目前房地产需求仍偏弱。

简单点来说，现在去库存的矛盾点不在于房企供应了很多房源，而在于 库存消化能力一直处于低位 。

如果说10年前的高库存是想买但是被限制买不到，那现在就是 大家不想买房了 ，那同样放开限购的效果必然也是不一样的。

不过各大城市陆续放开限购还是有各自的考量。

根据自然资源部发布的新规，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。

按这个指标筛选，截至2024年4月末，全国128个城市商品住宅库存去化周期超过36个月的城市共有52个，占比达到了四成。

取消限购可以释放一部分之前被限制的购房需求 ，门槛变低，确实能盘活一部分市场。

那对于一些没有那么大库存压力的城市来说，这就是 “抢人”的好手段 。

国家统计局数据显示，2023年末全国人口140967万人，比上年末减少208万人；全年出生人口902万人，比上年减少54万人。

很大多城市的老龄化、少子化问题也渐渐显现，取消限购后， 可能会吸引更多的人才和劳动力流入这些城市 ，促进城市的经济和社会健康发展。

不过从行业基本面来看，地产需求端仍然较弱。

德邦证券认为未来去库存可能的措施可以大致分为两类：一类以传统的放松限购为抓手，辅以降低利率、推进城镇化率、增加居民收入等传统 刺激需求 ；一类或可通过以旧换新、成立住房银行和中国版“房地美”“房利美”（美国的房地产、金融业的专门机构）等方式，收购库存用于 盘活存量库存 。

理论上我们还有2亿农村人要进城买房，3亿城镇人口有换房需求，每年仍有1000多万的大学生从校园走向社会，也需要住房。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示：“中国房地产市场 不可能回到2021年的高点 ，但是楼市需求的基本面仍然在，对此我们必须保持信心。”

对于2024年-2025年楼市的总体趋势，同策研究院认为还需要注意的是 以下四点 ：

1）本轮救市的逻辑并非拉动经济，而是 减缓风险出清对于宏观经济的冲击 。

2）未来 “2+3模式” 政策导向趋势明显，“2”是指住房的双轨制，“3”指三大工程，城中村改造、保障房建设、“平急两用”。

3）居民购买住房的逻辑也从“投资升值”转向 适合居住属性的产品力 ，就像易居研究院在报告中写的“买大房子”可能会成为本轮去库存的新动力。

4）人口、住房、土地三重分化， 三四线城市风险可能进一步上升 。

浙商证券则指出，虽然2024年已经已迈出打破负循环的重要一步，政策在化解风险方面做了更多具体的部署，还开始了现房库存的收购工作，但要形成良性循环还 需要更多政策在增强需求购买力和改善需求预期方面发力 。

所以感觉未来想要大家心甘情愿掏腰包买房子，大概在合理的价格之外，要真刀真枪拼的就是产品力了，谁能造好房子谁就是赢家。

这么乐观想想，是不是离在买房这件事儿上体验顾客就是上帝的那一天不远了呢？

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