据网易财经报道，今天（
12
月
6
日）万科董事长王石在出席“
36
氪
wise
大会”时表示，万科的营业额将在
6
年之后达到
1
万亿。
根据会议实录，王石是这样说的：
回想
30
多年前的
1988
年，万科进行股份制改造，当时准备发行股票的时候，我们的净资产是
1300
万，我们是按照净资产
1
块钱一股来估算的，那时候没有资本市场，根本谈不上未来期望多少钱。
万科
20
周年的时候，我们的营业额是
80
亿人民币，按照当时的汇率相当于
10
亿美金，也就是万科的营业额是
10
亿美金，这
10
亿美金已经意味着是中国最大的房地产公司。在万科
20
周年的时候（
2004
年）曾经对
30
周年进行了预计，预计
30
周年的时候我们的营业额会达到
1000
亿，同
80
亿多到
1000
亿，
99%
的人都觉得吹牛（这
99%
的人当中也包括我）。所以万科规划说是
1000
亿，吓了我一跳，我说凭什么。后来我们提出这
1000
亿的同事一算，说就是按照过去
10
年的平均增长值，我说平均值我们已经是快
100
亿了，不可能像以前那么快。他们说我们过去的平均增长值是
40%
，我们现在按照
25%
，我一听这可以做到，这个吓了我一跳，我说你不要用什么翻几番的增长，只要能够持续一定比例的增长，这也是非常可怕的。
10
年过去了，万科现在的营业额是
2000
亿。我们现在预计第四个十年是
1
万亿，
99%
的人可能不相信（不包括我），我不但相信了，而且我觉得不用
10
年，可能
6
年差不多。
王石吹的这个牛，最终能实现吗？他敢于这样说，是不是仍然非常看好中国的房地产市场？
在讨论这个问题之前，我们需要首先弄清楚几个概念：营业额、营业收入和销售金额，他们的统计口径是不同的，尤其是前两个概念和最后一个概念，差别很大。
根据万科
2015
年报，万科
2015
年的销售金额为
2615
亿元；今年前
11
个月，销售金额为
3414
亿元。这两个数字，都远远超过王石所说的
2000
亿元的营业额。
根据万科年报，
2015
年公司的“营业收入”为
1955
亿元，符合王石说的
2000
亿元的“营业额”数字。此外，万科
2004
年的“营业收入”为
76.7
亿元，也接近王石说的
80
亿元的“营业额”。所以，我们可以推断出，王石说的万亿营业额，就是万科年报上使用的“营业收入”的概念，跟销售金额不是一回事。
从
2004
年到
2014
年，也就是王石说的第三个十年，万科的营业收入从
76.7
亿元人民币增长到了
1464
亿元，增长了
18.3
倍。这期间，全国商品房销售总额从
1.04
万亿上涨到了
7.63
万亿，上涨
7.34
倍。此外，这期间中国的广义货币
M2
从
25.3
万亿增长到了
122.8
万亿，增长了
4.85
倍。
可见，这
10
年万科无论从哪个角度看，都跑赢了大盘。如果剔除
M2
增长的因素，万科销售额实际增长了
3.8
倍。
2015
年是万科“第四个
10
年”的第一年，营业收入大约
2000
亿。如果
6
年之后达到
1
万亿，按照复合增长率倒推，应该年增长率超过
31%
才行。
上图是万科2015年的业绩图表，增长率达到了33.58%，达标。
上图是万科
2016
年前三季度的业绩图表，增长率达到了
47%
，超标。
如果看最近两年的业绩，万科达到王石说的
6
年
5
倍的增长，完全没有问题。但问题是，
2015
年到
2016
年遇到了罕见的“局部政策牛市”，恒大的增长甚至超过了万科。未来楼市很难再这样疯狂，至少几年内不能这样玩了。
此外，推动房企销售收入暴增的另外一个重要因素：广义货币
M2
同比增速，很难再重演过去的疯狂，稳步下降将成为必然。
否则，人民币将出现巨大贬值压力，到那时万科也许很容易就完成了
6
年
5
倍的业绩，不过那又有什么意义呢。
所以，我建议以后房企老板再吹牛时，在业绩增长预期上使用美元计价。
仅靠商品住宅开发，以及此前的旧模式，我认为万科很难实现
6
年
5
倍的业绩增长。要当万亿级企业，就需要真正成为“城市配套服务商”，尤其是要跟地铁、旧改结合起来。
换句话说，未来城市开发将呈现两大主流模式：基于轨道交通的城市圈（增量土地）扩张和大城市城市更新（存量土地）。
所以，如果万科错过了跟深圳地铁的婚姻，再出现管理层的大地震，什么万亿企业都是梦幻泡影，未来能否位居前三、前五大开发商，都将是问题。万科的当务之急，还是解决股权之争这个“心腹大患”。
另外，在翻看万科
2015
年年报的时候，发现了一段很有意思的楼市预测。
当时万科使用了“套户比”的指标，对
49
个城市的楼市做了分类：
套户比（厨卫浴齐全的成套住宅套数
/
常住家庭户数）是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，一般认为其均衡线为
