据网易财经报道，今天（12月6日）万科董事长王石在出席“36氪wise大会”时表示，万科的营业额将在6年之后达到1万亿。
根据会议实录，王石是这样说的：
回想30多年前的1988年，万科进行股份制改造，当时准备发行股票的时候，我们的净资产是1300万，我们是按照净资产1块钱一股来估算的，那时候没有资本市场，根本谈不上未来期望多少钱。
万科20周年的时候，我们的营业额是80亿人民币，按照当时的汇率相当于10亿美金，也就是万科的营业额是10亿美金，这10亿美金已经意味着是中国最大的房地产公司。在万科20周年的时候（2004年）曾经对30周年进行了预计，预计30周年的时候我们的营业额会达到1000亿，同80亿多到1000亿，99%的人都觉得吹牛（这99%的人当中也包括我）。所以万科规划说是1000亿，吓了我一跳，我说凭什么。后来我们提出这1000亿的同事一算，说就是按照过去10年的平均增长值，我说平均值我们已经是快100亿了，不可能像以前那么快。他们说我们过去的平均增长值是40%，我们现在按照25%，我一听这可以做到，这个吓了我一跳，我说你不要用什么翻几番的增长，只要能够持续一定比例的增长，这也是非常可怕的。
10年过去了，万科现在的营业额是2000亿。我们现在预计第四个十年是1万亿，99%的人可能不相信（不包括我），我不但相信了，而且我觉得不用10年，可能6年差不多。
王石吹的这个牛，最终能实现吗？他敢于这样说，是不是仍然非常看好中国的房地产市场？
在讨论这个问题之前，我们需要首先弄清楚几个概念：营业额、营业收入和销售金额，他们的统计口径是不同的，尤其是前两个概念和最后一个概念，差别很大。
根据万科2015年报，万科2015年的销售金额为2615亿元；今年前11个月，销售金额为3414亿元。这两个数字，都远远超过王石所说的2000亿元的营业额。
根据万科年报，2015年公司的“营业收入”为1955亿元，符合王石说的2000亿元的“营业额”数字。此外，万科2004年的“营业收入”为76.7亿元，也接近王石说的80亿元的“营业额”。所以，我们可以推断出，王石说的万亿营业额，就是万科年报上使用的“营业收入”的概念，跟销售金额不是一回事。
从2004年到2014年，也就是王石说的第三个十年，万科的营业收入从76.7亿元人民币增长到了1464亿元，增长了18.3倍。这期间，全国商品房销售总额从1.04万亿上涨到了7.63万亿，上涨7.34倍。此外，这期间中国的广义货币M2从25.3万亿增长到了122.8万亿，增长了4.85倍。
可见，这10年万科无论从哪个角度看，都跑赢了大盘。如果剔除M2增长的因素，万科销售额实际增长了3.8倍。
2015年是万科“第四个10年”的第一年，营业收入大约2000亿。如果6年之后达到1万亿，按照复合增长率倒推，应该年增长率超过31%才行。
上图是万科2015年的业绩图表，增长率达到了33.58%，达标。
上图是万科2016年前三季度的业绩图表，增长率达到了47%，超标。
如果看最近两年的业绩，万科达到王石说的6年5倍的增长，完全没有问题。但问题是，2015年到2016年遇到了罕见的“局部政策牛市”，恒大的增长甚至超过了万科。未来楼市很难再这样疯狂，至少几年内不能这样玩了。
此外，推动房企销售收入暴增的另外一个重要因素：广义货币M2同比增速，很难再重演过去的疯狂，稳步下降将成为必然。否则，人民币将出现巨大贬值压力，到那时万科也许很容易就完成了6年5倍的业绩，不过那又有什么意义呢。所以，我建议以后房企老板再吹牛时，在业绩增长预期上使用美元计价。
仅靠商品住宅开发，以及此前的旧模式，我认为万科很难实现6年5倍的业绩增长。要当万亿级企业，就需要真正成为“城市配套服务商”，尤其是要跟地铁、旧改结合起来。
换句话说，未来城市开发将呈现两大主流模式：基于轨道交通的城市圈（增量土地）扩张和大城市城市更新（存量土地）。
所以，如果万科错过了跟深圳地铁的婚姻，再出现管理层的大地震，什么万亿企业都是梦幻泡影，未来能否位居前三、前五大开发商，都将是问题。万科的当务之急，还是解决股权之争这个“心腹大患”。
另外，在翻看万科2015年年报的时候，发现了一段很有意思的楼市预测。当时万科使用了“套户比”的指标，对49个城市的楼市做了分类：
套户比（厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数）是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，一般认为其均衡线为 1.1。套户比超过 1.1，意味着这个城市必须放缓新房开发的速度，来等待更多新增人口和家庭的进入。
2014 年末，万科有业务的中国内地 49 个相对发达城市中，套户比低于 1 的有 12 个:北京、上海、天津、徐州、温州、深圳、泉州、东莞、乌鲁木齐、合肥、宁波、太原；
套户比超过 1 但不超过 1.1 的有 8 个：济南、武汉、南昌、厦门、海口、南京、佛山、广州；
超过 1.1 的则已经有 29 个：昆明、珠海、南充、常州、杭州、南宁、青岛、扬州、贵阳、唐山、无锡、苏州、郑州、长春、西安、成都、重庆、福州、烟台、中山、秦皇岛、大连、长沙、惠州、吉林、镇江、沈阳、鞍山、三亚。
按理说，套户比低于1.0的城市，房价都应该在2015-2016年的局部牛市里有所表现。但我们看到，12个城市里太原、温州、徐州、宁波等城市涨幅都不大，乌鲁木齐甚至是下降的。
在套户比超过1.1的城市，房价应该普遍疲软。但郑州、苏州、杭州房价涨幅非常惊人，无锡、青岛、惠州、珠海、长沙、成都等也都出现了显著上涨。
可见，万科2015年报里对楼市的分析预测，出现了重大错漏。按理说，套户比是非常有效的指标，为什么在中国不管用？原因很简单，因为统计局公布的常住人口数据基本上都不准确。这是我为什么从几年前倡导使用小学生人数等指标分析楼市的重要原因。
所以，如果你看到研究机构仍然使用常住人口、户籍人口和GDP这些数据分析楼市，而不使用小学生人数、金融机构本外币存款余额这些真正有效的数据，那么它的结论一定是非常搞笑的。
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