随着2024年的悄然落幕，广州楼市在经历了一系列政策调整与市场波动后，交出了一份令人瞩目的成绩单。而作为广州楼市的重要组成部分，番禺区在这一年中的表现尤为亮眼。今天，就让我们一同回顾2024年番禺楼市的辉煌时刻，并提前揭开2025年新盘的神秘面纱。
图片说明：数据来源克而瑞
一、2024年广州楼市回顾：去化周期缩短，市场活力增强
在过去的一年里，广州楼市在政策层面经历了前所未有的调整。高层提出的“止跌回稳”主基调，为市场注入了强大的信心。据统计，2024年广州新房市场全年共成交7万多套新房，虽然与2023年相比略有下滑，但相较于2022年已经有了显著的提升。更令人欣喜的是，广州一手住宅的去化周期从2023年末的16.6个月缩短到了2024年末的16.0个月，减少了0.6个月。这一变化不仅反映了市场需求的增加，也彰显了供应端的理性调整。
在番禺区，尽管住宅去化周期(约20.02个月)相较于2022年(约19.71个月)略有增加(约0.31个月)，但这一细微变化并未掩盖其市场的活跃性。从成交金额来看，番禺区以450亿的傲人成绩，稳居全市之首，甚至超过了成交量第一的增城区的两倍多。这一数据不仅秒杀了广州的中心四区，也充分展示了番禺楼市的强大吸金能力。
图片说明：广州11区近3年佳宅去化周期一览表
然而，这份亮眼的成绩单背后，也隐藏着一些不为人知的秘密。与往年的高歌猛进不同，2024年番禺区的新房成交量并未创下新高，反而是近五年来的新低。这其中的原因，与番禺区的供应端紧密相关。2024年，番禺新房供应仅6285套，相比2023年的12527套和2022年的13288套，足足少了一半以上，供求比更是低至0.61。这意味着，尽管购房者的购买热情依旧高涨，但由于货量的大幅减少，使得番禺区的新房市场更加抢手。
价格方面，番禺新房的成交均价在经历了连续两年的上涨后，终于在2024年回落到了“3字头”。全区成交均价约为3.9万/平，套均价约为444万。与2023年的4.3万/平和504万/套相比，番禺新房的性价比得到了显著提升。这一变化不仅得益于楼市政策的利好加持，也与番禺区新房市场的供需关系密切相关。
图片说明：近五年番禺新房价格走势
二、2024年番禺成交榜单TOP10：长隆万博悦府领跑，豪宅市场火·爆
回顾2024年番禺区的成交榜单，华润置地长隆万博悦府以卓越的表现稳居榜首，成为广州销售榜单的年度TOP2。这一超级全能的六边形红盘，不仅接过了旁边和樾府的万博老大哥权杖，也连续第三年让万博板块有项目位列广州TOP3。此外，星河湾半岛五号复式网签总价超过2亿，刷新了近7年北上广深顶级豪宅的总价网签纪录。这些顶级豪宅的火·爆销售，充分展示了番禺区在豪宅市场的强大竞争力。
图片说明：番禺2024年成交榜单TOP10
然而，对于刚改群体(400-800万左右)来说，番禺区却出现了一定的空白。与番禺广场、创新城以及荔湾的花地湾、广钢相比，这一价位段的番禺区并不具备明显的优势。因此，不少客户都被市区楼盘抢走。尽管如此，万博板块的悦府、万博城、耀胜等项目仍然表现出了强劲的竞争力。但整体货量并不算多，且主要集中在万博区域。跳出万博之外，番禺区就比较难寻能顶上来的第二梯队了。
三、新增供应仍是挑战，2025年番禺楼市展望
尽管2024年番禺楼市取得了不俗的成绩，但新增供应仍然是其面临的一大挑战。番禺区地方广大，旧村众多，潜在供应不少。这也是不少购房者在选择番禺时比较担忧的问题之一。为了应对这一挑战，2024年的番禺区在有意控制新增供应面积。这也是近五年来，第一次出现供应面积少于网签面积的情况。
图片说明：202423年各区成交面积地图
展望2025年，番禺区的土地市场虽然不如中心区那般靓地频出，但仍然值得期待。据广州2025年土地供应吹风会透露，今年番禺区将拿出3宗宅地。其中，位于国际创新城的永大地块备受瞩目。这块占地高达23.9万㎡的巨无霸地块，拥有珠江后航道江景资源，体量大、潜力足，对拿地开发商来说无疑是一场严峻的考验。
图片说明：2025番禺土拍新增3宗地块
四、2025年番禺新盘预告：改善与刚需并进，市场活力持续增强
随着2025年的到来，番禺区的新盘市场也将迎来一系列令人期待的项目。以下是部分值得关注的楼盘：
1、万博-锦绣香江新组团：
该项目以改善大平层为主打产品，位于万博CBD核心区域，城市界面新、商圈氛围浓厚。尤其是年轻人群体，对于这里的商业、通勤、长隆以及人气都赞不绝口。然而，长隆万博的人气过旺也导致了地面交通拥堵等问题。尽管如此，锦绣香江内部定位的超级改善大平层仍然备受瞩目。未来，随着长隆三期地块的调整和推进，万博板块的天花板有望进一步提升。
2、番禺广场-绿城中银南地块
：该项目预计推出105、118、138等户型，位于番禺广场TOD周边，城市界面好、商业居住氛围成熟。地块还可以南向望番禺广场TOD、有江景资源。对于预算在400-600万左右的购房者来说，这里无疑是一个值得关注的选择。
3、龙湖-洛浦地块：
该项目拥有两面江景资源，距离沙溪地铁站约700米，交通便利。旁边有沙溪小学、沙滘中学等教育资源。作为岛内第一个新规户型项目，其景观和价格都极具竞争力。对于番禺本地置换客、附近老板以及广州地铁18号线工作/上班的人群来说，这里无疑是一个理想的选择。
4、万科-南站地块
：该项目是广州南站板块的新规产品，综合还自带一所36班九年制学校。随着南站的整体发展不断推进，这里的未来潜力不可估量。
5、广州地铁-亚运大道地块(广州新城地块)
：该项目位于番禺广场和亚运城板块的中间地带，地铁在旁、配建36班九年制学校和4000方商业设施。容积率较低(1.39)，居住舒适度相对较高。对于追求高品质生活的购房者来说，这里无疑是一个值得考虑的选择。
回顾2024年，番禺楼市在去化周期缩短、市场活力增强以及豪宅市场火·爆等方面都取得了不俗的成绩。展望2025年，随着一系列新盘的推出和土地市场的活跃表现，番禺楼市仍然充满了无限可能。无论是改善型购房者还是刚需群体，都能在这里找到适合自己的心仪之选。让我们一起期待番禺楼市在未来的精彩表现吧!
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