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存量房贷利率再次大幅下调，阻碍是啥？

悟空新之助 · 公众号 · 财经 · 2024-09-12 16:30

正文

由于居民消费疲乏，存量房贷利率与新增房贷利率利差拉大，市场关于“存量房贷利率第二轮大幅下调和转按揭”的探讨愈演愈烈。

如下图所示，中金测算当下存量房贷利率和新增利率的利差大约0.6%-0.7%。

大家还记得去年我国有一轮存量房贷利率大规模大幅下调吗？

根据央行的统计，2023年有超过22万亿元存量房贷利率下调（占存量按揭约60%），平均降幅达0.7%，涉及超5000万户、1.5亿人，每年减少借款人利息支出1600-1700亿元。

今年我国5Y-LPR已经下调了0.35%。

如果所谓存量房贷利率下调仅是也许人们即可享受房贷利率下调0.35%的福利，而不用等到每年1月（或者自定义月份调整房贷利率），那么对银行业的整体影响很小，只需损失几个月的0.35%利息收入。

如果第二轮存量房贷利率下调类似2023年那种规模和力度，那么不管是对银行净利润还是净息差影响都非常大。

中金测算假设首套房存量按揭利率平均下调约0.54%（相较于0.35%LPR下调多0.19%），估算减少借款人利息支出每年约2000亿元。银行净息差减少0.06%，净利润减少7%。

原本稳健的高股息银行股近期却回撤较明显，其实就是这个新闻的影响所致，毕竟2000亿利息原本是银行的纯利润，招商银行2023年净利润是1466亿元，中国银行2023年的净利润是2319亿元。

降低存量房贷利率属于惠民好政策，为什么不继续再做一次呢？其中最重要的阻碍是净息差压力。

如下图所示，短短3年，我国上市银行净息差从约2%，下降到当下的1.54%，这远远低于1.8%的警戒水平。也比美欧主要经济体净息差低。

如果再次整体大幅下调存量房贷利率，我国银行业整体净息差立马击破1.5%，净息差陡峭下行斜率继续，破1.4%甚至更低就近在眼前，这会给整个银行业带来系统性风险。

我国商业银行净息差和不良贷款率已经交叉了，这种情况下，为了避免可能的系统性金融风险，国家必须慎重考虑要不要再搞一轮存款房贷利率大幅下调。

有些人可能认为房贷只是银行所有贷款的一小部分，大幅降低房贷利率对银行整体影响不大，其实不然。

虽然银行房贷规模今年上半年房贷规模减少3000亿，但是依旧有37.79万亿规模，占银行所有贷款的比例达15.1%。

更重要的是，房贷是银行所有贷款中最优质的资产，坏账率最低，可以说是银行所有贷款中的压舱石。

为了缓解房贷家庭的经济负担，同时也为了刺激企业投资和居民消费，房贷利率肯定还是要下调，即便今年不大幅下调存量房贷利率，明年也逃不掉，因为今年5Y-LPR已经累计下调0.35%，浮动利率规则下，明年所有存量房贷利率都得下调0.35%。

美联储降息可以缓解我国银行降低利率的压力，但是，还不够，银行业的负债端必须做出牺牲，也就是存款利率必须下调，否则净息差压力不足以切实减轻。

今年银行业已经两轮下调存款利率了，每次都是头部大行率先下调，随后中小银行跟进。

其实现在的利率算是历史新低，中小银行存款的利率2%字头，大行存款1.8%左右，余额宝的7日年化只有1.3%，国债的利率也在同步下调，就连我经常提到可以对冲利率下行风险的普通型保险，也在8月份再次下调了预定利率。

总之，利率下行是系统性的，哪怕没有这几年的降息，随着我国GDP增速开始放缓，未来类似银行存款这类能保证利率的产品，利率也会越来越低，只是早晚的问题。

说到这，也恭喜8月赶上3%定价普通型储蓄险的朋友，因为这可能是未来几年你能买到的更高、可确定性更强的利率。

也有踩点买不上的朋友在私信让我推荐产品，其实这时候这种能长期锁利的产品，相比于2.5%定价的普通型保险，我就更建议考虑2.5%定价分红险了，但也提醒下，这类产品在售时间仅剩不到1个月。

分红险之前说过，它的特点是“下有保底、上有浮动分红”。

可以简单理解为除了本身确定长期利益外，保险公司还会将保费进行二次投资，把通过投资可能产生利润以年维度按一定比例作为我们的保单分红。

9月份市场在售的分红险为2.5%定价利率，长期持有的情况下，哪怕没有分红，也能给到我们2.3%左右的复利。

这样的设计非常具备优势，意味着在利率下行周期里，我们锁定了一个不会下行的保底利率。而当进入利率上行时期，又能享受到保险公司的投资回报。

这就是分红险的特色，如果算上每年的浮动红利，整体投资回报率还会更高，只不过分红存在着不确定性，这几年的行情让不少人在稳健投资这块上更为求稳，所以当3%储蓄险还可以配置的时候，2.5%定价的分红险关注较弱。

但9月份开始，当普通型储蓄险的定价利率只有2.5%的时候，分红险“2.5%保底+分红”瞬间就变得极具投资价值了。

以定价利率2.5%的分红险星福家为例，这是近期市面上关注度较高的产品：其一是它的保底利率处在第一梯队，比2.5%定价的新品增额寿都要高，其二是它背后的保司是中外合资，资金雄厚，投资实力非常不错，过往旗下的分红险红利实现率非常亮眼。

1、收益方面

我以市面上新出的2.5%定价增额寿与星福家进行了对比，发现即便是在分红一直为0的情况下，星福家全周期的利益都比2.5%定价的增额产品要高。

但分红险重点还是看分红，考虑到分红本身存在不确定性，所以这一次我没有做太高的红利实现率预测，而是以极为保守的30%红利实现率来进行测算。

得出的结论是：在“保证利益+每年30%红利实现”的情况下，星福家长期持能达到2.87%复利，这个表现已经接近3%定价的增额寿。

相比之下，2.5%定价的增额产品长期持有2.26%的复利则显逊色。

但30%的红利分配其实是个非常保守的测算，如果你了解星福家背后的承保公司复星保德信，会对这款产品后续的红利实现率更有信心。

2、保司实力

星福家背后的保司是复星保德信人寿，是一家中外合资，中方股东是由复星集团（旗下资产包括但不限于上海豫园、老庙黄金、青岛啤酒），外方股东是美国保德信，在那边是最大的金融机构之一，集银行、保险、证券、基金等业务为一体，实力非常不错。

截止2024年第二季度复星保德信的综合投资收益率达到了4.81%，过去3年平均综合投资收益率5.21%。

投资实力与红利实现率强挂钩，因为长期稳定，所以复保既往分红险产品的红利实现率都非常优秀，之前在官网上披露过去10年的红利实现率，均在100%。

即便是去年2023年那样的投资环境，他们家的多数产品红利实现率多数都在50%，排名靠前。

因为产品本身的测算利益，以及保司实力和过往分红产品的红利实现率都很不错，所以我也对星福家的长期红利实现率有信心，至少它会一直处在业内头部水平。

所以我也根据红利实现率的不同，分别测算出了当分红为0/30%/50%/70%/100%的情况下它分别能给我们带来的保单利益，看完后突然就有了一种强烈想入手的冲动，毕竟哪怕红利实现率只有50%，长期利率也非常不错。

而且星福家的底层是款增额终身寿，同样支持减保，保障期间如果有资金需求，可以向保险公司申请取出保单里面的部分现金价值，资金具备一定灵活性。

综合来看，如果错过了之前3%的产品或额度没买够，想再配置些收益不错的长期稳健资产，星福家“保证+浮动”的模式会是9月份更优选择。（点击以下图片即可预约顾问免费咨询了解学习）

但分红险在售时间也就只在9月份，根据监管的通知，分红险的预定利率会在10月份进行统一切换为2.0%。

虽然还有大半个月的时间，但上周就已经有分红险扛不住下架了，加上从了解产品到做利益测算也要时间，建议对这款产品感兴趣想了解的朋友，可以尽快预约顾问进行咨询，预约咨询服务完全免费。

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