开发商快扛不住了，一个数据显示房企压力前所未有

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目前房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元，其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。2016年上市房企的平均资产负债率已达77.26%。

来源：Wind资讯

发债量下滑同时，房企偿债高峰渐近。

截至目前， 房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元，其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。数据显示，2016年上市房企的平均资产负债率已达77.26%。 销售遇冷叠加偿债高峰期来临，房企资金压力加大。

房企未来一年将迎千亿债务

在经历了2015-2016年的大规模发行后，地产债券已渐进偿还周期 。Wind资讯统计数据显示，截至目前， 房地产企业待偿还的债券数量累计已达1996只，待偿还债券规模2.12万亿元。

数据还显示， 未来一年，房地产企业需到期偿还的债券数量达302，债券累计到期规模1055.86亿元。

其中， 今年8、9月份地产债到期规模将分别达到112.87亿、113.17亿，相继刷新单月历史新高 。

但偿债高峰临近之际，地产企业发债情况仍未明显好转。

作为房企融资重要渠道的债券市场，今年前四个月融资规模，同比去年已降77.3%。

数据显示，今年前四个月，房地产行业发债112只，融资规模1096.99亿元，发债规模占比1.11%。而去年同期房地产行业发债463只，融资规模4832.47亿元，发债规模占比5.37%。

自去年下半年以来，地产企业发债就已明显放缓。今年以来，也只是出现缓慢的抬升。不仅如此，机构分析交易所地产债的发行量上升，并不代表国家对房企融资态度的明显转向。

兴业固收唐跃、池光胜研报认为，地产债发行量上升，实质上并不能说明监管层对房企融资的态度出现了明显松动，即使符合条件的房企能够发债融资，但对于房地产开发业务来说，那也是“别人家的钱”，况且从“可以申报”到真正发出来还有很长的路要走。

实际上， 除了银行贷款和公司债外，地产企业股权融资、ABS、信托、资管融资等各类渠道均有收紧，融资紧张未见改善信号 。

房企负债率回升

得益于2016年市场火热，地产企业利润丰厚。

广发证券乐家栋研报统计，66家样本上市房企2016年整体营业收入1.43万亿元，同比增幅超过29%，营业利润1930亿元，同比增幅超过31%。

但同时，房企负债率亦同步上升。

A股136家上市房企2016年负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元，同比增幅25.93%。截至2016年底，A股平均每家上市房企负债达362亿元。

其中， 有32家资产负债率超过80%红线，占比接近24%。此外，剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有45家，占比超过33%。上市房企的平均资产负债率已达77.26%。

更大挑战在后面

不仅如此，随着调控的深入，房企还更大挑战还在后面。

5月9日，中国社科院就《房地产蓝皮书》举行发布会，蓝皮书执行主编王业强表示， 预计2017年商品住宅销售面积有可能出现5%到10%的负增长 。住宅开发投资增速将明显放缓，随着商品住宅销售面积增幅减小，甚至出现负增长，住宅开发投资的增速也将放缓，住宅价格涨幅也将回落。

此外， 北上广深已全部上调房贷利率。 中国证券报刊文指出，随着调控的层层深入，未来进入“四限”（限购、限贷、限价、限售）的城市还将持续扩容， 主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象，尤其是房价虚高、严重透支的二、三、四、线城市，或面临调整风险。

随着销售放缓，房企流动性风险势必加剧。目前除了国内发债逐步到期外，伴随着房企海外发债的增加，这部分债券到期压力也开始逐步集中。

海通证券首席经济学家姜超 此前研报分析，海外债券到期压力逐渐增多，未来3年待偿债券超过350亿美元。前期融资产生的大量债务逐渐到期，国内融资何时放松尚不可知的背景下，房地产企业债务偿还问题将逐渐浮出水面，个体信用基本面将因融资能力和抗风险能力的差异而加剧分化， 应警惕弱资质地产企业违约风险的爆发。

易居研究院智库中心研究总监严跃进 分析称，前两年宽松的融资环境已经过去，去年11月份以来，房企融资环境收紧，去杠杆力度加大，加上今年调控政策全面加码， 预计明后年偿债高峰期来临时，会有一些房企难以承受资金压力。

去杠杆的谬误

有一组数据很让人吃惊！

加上 2016 年数据，自 1999 年至今，全国土地出让收入总额已经突破 31 万亿元。单月超 6 千亿元。

而全国居民 30 年的积蓄不过是 60 万亿左右。按照地价占房价的比例在 40% 左右计算的话，全国居民的积蓄全部用来买房了，还倒欠银行很多钱。

最近一两年，有个名词很火，叫“去杠杆”。其实，这是一个天大的谬误！

从最近一两年的情况看，不是去杠杆，而是在加杠杆，是给居民加杠杆，给一些地方政府减杠杆。

所谓杠杆，对应的其实就是债务，债务是没办法去掉的，只能转移。所以杆杆也不能说去，只能说从一个地方或某个群体，转移到另外一个群体。

举个简单的例子，