作者：
万仁涛
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这家养老院，就是北京恭和家园。他们在全国首创了一种新的养老项目运营模式，一起来看看这种新玩法。
2017年岁末,北京市民政局正式对外发布国内首个共有产权养老试点项目——恭和家园集中式居家养老社区模式。这是一个将居家养老、社区养老和机构养老融合在一起,为“有房子”的老人提供24小时养老服务的全新项目。在这个社区里,自理老人可以享受幸福时光,失能、半失能老人可以有尊严的养老。
目前试点项目建有养老居室
365套、养护中心39间共计68张床位。恭和家园小区总面积约40%用来配套医疗、餐饮等公共服务设施,由企业持有经营
，
除了养老配套公共活动设施外
,还为老年人提供长期居住、营养膳食、医疗护理、居家服务、持续照料、康健娱乐等服务。截至1月2日,恭和家园已认购签约养老居室143套。
1.如何运营？
（
1
）恭和家园实行
“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”,每间居室5%的产权由投资商永续持有,另外95%出售给家有60岁以上老人的居民,允许出售。产权持有者都将拥有50年的‘不动产登记证’,赋予了购买者对养老居室的资产权属。
（
2
）养老服务设施项目建设完成后，
恭和家园
对自持部分长期持有运营，并为入住老年人提供医疗、养护等养老服务，满足其养老服务需求，具体养老服务费用由
恭和家园
根据服务内容参照市场价格确定。
简单来说，就是
在自己家里享受养老服务,
确保
“在世有资产,离世有遗产”
。
这种模式下,老人可以在家中享受养老服务,企业也可以“轻装”上阵。
2.谁能入住？
为保证本项目的养老服务设施属性，建设单位需限定养老设施居室入住人资格为年满
60周岁（含）以上的老年人，但与入住人共同居住的亲属或者陪住人员除外，陪住人员原则上不得超过两人。其中，对配合执行北京市城市人口疏解任务的老年人及符合《特殊家庭老年人通过代理服务入住养老机构实施办法》(京民福发〔2015〕283号)规定的特殊家庭老年人，具有优先入住权。
乐成公司组建评估团队
,了解客户身份真实性、购房目的、服务需求等。评估结束后,出具评估报告,定制服务清单,建立客户信息档案,档案还要交民政部门审核备案。与此同时,每一名入住者在签署《购房协议》前,需支付每月3000元的“基础服务费”。这笔费用,无论居室是否空置,都要收取。这样也是杜绝购买者以各种理由将养老房挪作他用。
3.如何销售？
（
1
）养老设施居室预售要求：建设单位预售养老设施居室（含地下车位）
95%产权份额，应取得市住房城乡建设委核发的《商品房预售许可证》， 销售价格需遵循《商品房销售明码标价规定》，实行“一房一价”明码标价。
（
2
）养老设施居室购买人资格：养老设施居室的购买人应具有北京市户籍（含持有有效《北京市工作居住证》人员），或者连续
5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税。
（
3
）购买人
/入住人信息登记与报备规定：购买人购买养老设施居室时，应当填写《共有产权养老设施居室购买/入住登记表》，建设单位应当将该登记表、购买人及入住人资料向民政部门进行报备。养老设施居室入住人发生变更的，建设单位需在30日内向民政部门变更报备。
（
4
）购买合同签署：建设单位应当与购买人网上签署《商品房预售合同》并进行联机备案，通过合同明确双方的权利义务关系，合同中应当明确出售的为养老设施居室
95%的产权份额，剩余5%由建设单位持有；其他内容如付款方式、交付时间等参照《商品房预售管理办法》执行。
4.再交易管理怎么做？
（
1
）为了保证建设单位能够持有经营养老服务设施项目，建设单位不得将其持有的共有养老设施居室产权份额转让给第三方；购买人有权转让其持有的共有产额份额，但需经建设单位书面同意。建设单位同意转让的，应配合办理相关手续，不得设置条件和障碍。
（
2
）再交易购买人亦应具备北京市户籍（含持有《北京市工作居住证》）或者连续
5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税。
（
3
）购买人转让其产权份额时，应当与再交易购买人按照北京市存量房交易管理流程进行，本试点方案中有特殊规定的除外。
以下是该项目的户型图（来源于安居客）：
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