来源：楼癫 作者：楼癫
原标题：
投资大师初养成#006被忽视的新区
中国的城市是极爱建设新区的，当然跟各大城市均面临着交通拥挤、就业压力增大、生活成本高、效率低以及住房问题日益突出等“大城市病”。为解决城市问题日益突出的矛盾，各大城市均在“城市边缘的新型社会空间”开辟新的空间区域——城市新区。而再造新城的代价是巨大的，风险也是极大的。相对而言，一二线城市的新区更容易成功，三四线则极容易成为鬼城。
核心区房价上涨的逻辑在于中心区位置不可复制，新的土地供应只能在郊区。
对投资者而言，新区的存在，就是要再造城市中心，也就是新兴片区的中心化过程，进而影响到周围的房价。
我们所熟知的浦东新区，滨海新区，武汉的光谷，都是成功新区的代表。大家所熟悉的深圳新区有光明新区坪山新区龙华新区，然而楼癫认为还有一个极其重要的新区，大家都忽视了它的存在。
楼癫总结新区的特点：
1.
大片空白用地
2.
政策严重倾斜，政府投资巨大
3.
未来的城市中心或副中心
4.
促进母城与新区空间结构优化，人口疏散，疏解大城市病
5.
产业结构调整、转型跨越发展，培育出新的城市经济增长极
城市新区的建设有两种基本模式，一是在未开发的空间里重新建设一个新城，二是由于母城的辐射作用将周边郊区在经济、社会、文化等方面同化成一个新区
。
请注意，这两种模式中都是在“未开发空间“或”周边郊区“这样的地段去规划和建设新区。而市中心的未开发空间几乎是不存在的。所以最终这些新区都建在了哪里呢？
从滴滴的城市星云图可以明显的看出城市脉络，也就是城市的格局和人口的活动。楼癫认为新区和主城区的关系一定能在星云图找到一些端倪。为了使数据更全面，楼癫截取了几种中国最常见的城市分布形式来分析。
1.
方格网式结构——西安
北京
2.
环形放射式结构——成都
3.
滨海式结构——深圳
大连
4.
“
蜘蛛网
”
式结构——广佛同城
5.
拥江发展式——长沙
武汉
杭州
上海
重庆
主要城市分布结构图
从上图，楼癫发现新区通常是
通过两种布局方式来拉开城市空间。
一种是建立在相对远离旧有市中心的位置，像广州南沙新区
滨海新区都是非常明显的例子。
一般距离原市中心
10
公里以上，甚至更远的区域，这当然跟新区设计之初，就要考虑疏解大城市病，尽量拉开空间距离有关。还有一个原因就是越是远离市中心的土地成本越低，政府更能以较低的成本来建设新区。
另一种是通过结合城市自身自然条件，跨越江或山来建设新区。
这种方式的优势是新区与主城区的真实的空距离并不长，通过桥梁或隧道，能将新区的位置建在距离主城区
5
公里内的地方。像上海的浦东新区是非常明显的例子，杭州的奥体中心也有这种趋势。但是，考虑到需要依靠桥梁和隧道，这就极有可能由于拥堵而造成时间和精力的浪费，更何况对岸还是一片滩涂。
新区的建设是有极大风险的，不管是以上哪种方式，都需要企放弃原有的成熟配套地段，去一片近乎荒芜的片区去创造和挣扎，个人亦需要舍弃原有的生活习惯和观念。
由此造成的结果就是，新区极容易成为人口密度比较低的鬼城或半鬼城。强大如上海，即使政府以税收或补助的形式吸引企业，企业也不一定愿意搬到浦东。这种现象在浦东新区建立之初尤为明显，很多企业都是强制被迁过去罢了。老上海人是看不起浦东的，浦东现在的繁荣也是建立在过去的一次次阵痛之上。
