不少城市存在城市建设用地不足，土地资源紧张的现实问题。另一面却是，城市里还有大量的土地被闲置，被浪费，利用率不高或使用不当。特别是商业地产库存大，亟待调整和盘活。盘活市场存量而非外延扩张增量，成为当前新形势下城市更新主要方向。而对于房企而言，摆在其面前的是一个行业重新洗牌的新机遇。
“一心一意谋发展，需要一定的速度，需要GDP。但是，绝不要落后的GDP，绝不要污染的GDP。”
——这是电视剧《人民的名义》里“达康书记”的名言，而这句话的后半句正是中国现状的真实写照。
有人曾指出，深圳用10年时间建成了一座崭新的城市，又用5年时间建成一个难以改造的旧城。这个说法虽偏激，却在某种程度上反映了深圳快速城市化过程中产生的城市更新问题。
另一个重要的现实问题是，伴随着城镇化进程的加快，大量人口从农村向城市迁移。政府方面预计，到2020年中国城市人口比例将从2016年的57.4%增长到60%以上，这意味着中国将建设数以万计的新住宅以容纳不断增长的城市人口。
然而，不少城市存在城市建设用地不足，土地资源紧张的现实问题。另一面却是，城市里还有大量的土地被闲置，被浪费，利用率不高或使用不当。特别是商业地产库存大，亟待调整和盘活。盘活市场存量而非外延扩张增量，成为当前新形势下城市更新主要方向。而对于房企而言，摆在其面前的是一个行业重新洗牌的新机遇。
“改善居住，整治环境，土地再利用，既是城市更新的三大任务，也是实现五大发展理念，深化供给侧结构性改革的具体体现。城市更新需要投入大量资金，一定的杠杆是需要的，但杠杆过大就会积累风险，甚至引起系统性的金融风险。所以要通过金融创新，探索新的融资方式，使更多沉淀的资源资产发挥作用。”中国房地产业协会会长、住建部前副部长刘志峰在戴德梁行“城市更新4.0”论坛暨《城市更新4.0——迈向卓越的全球城市》白皮书发布会上表示。
其实早在10多年前，城市更新问题就被关注。最早面临城市更新问题的是深圳。在上世纪90年代，以东门老街拆迁、上步工业区转型和特区内旧村改造为标志，深圳建设已由新区开发转向新旧城区建设并重的阶段，城市更新成为彼时城市开发建设的热点。
北京著名的798艺术区，其前身是国营电子工业联合厂，成立于20世纪50年代。90年代中期，厂区被关闭，并逐步改造为如今的艺术社区。该项目成为城市更新、遗产保护及工业厂区可持续发展的优秀案例之一。
对于中国城市20多年来的建设发展历程，戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰将之分为4个阶段：
1.1978年~1992年，中国改革开放初期。这一阶段被认为是中国低层次城市更新阶段，被称为“大拆大建”阶段。这一阶段的改建工程主要是街区的全面拆除和重建。这是因为，政府面临较大经济压力，缺乏足够资金去寻找更为有效的办法；而投资者和开发商居于主导地位，对一些新的开发项目很感兴趣，这些旧的建筑物很快就被拆掉。
2.1992年~2005年，邓小平南巡之后，政府财政压力仍存在，但人们越来越多关注现代商业的需求。这一阶段城市建设追求规模与数量，为来自全球以及国内企业提供高质量的工作环境。一线城市有很多商业区被开发出来。上海新天地就是这一时期由传统住房改造的商业综合体。
3.2005年~2017年，城市建设从追求体量转向强调质量。顶级的办公和零售空间、高端服务式公寓和星级酒店大量发展，大量高档物业应运而生。
4.2017年起，城市更新4.0阶段，强调城市的可持续发展、宜居性、经济竞争力及城市化。
现在，中国部分城市已经步入城市更新4.0阶段，尤其是上海、北京、广州、深圳等一线城市，制造业正逐步被引导和迁移至那些仍在投资、税收和就业等方面存在政策红利的二三线城市。低端制造业的外迁和转移为城市重新定位提供更多机会和空间。同时，那些闲置的大型国有企业资产（如旧厂房和弃置的工业场所）和对环境造成恶劣影响的排放设施都存在巨大的改造机会。
刘志峰表示，城市更新是要盘活城市闲置和低效用地，在旧与新中间寻求一种平衡，比如通过旧街区、旧民居、旧厂房、旧仓库四旧改造，将其变为现代商业、旅游休闲，文化餐饮特色街区等四新产业，也可以通过翻新改造把一些原来的商场改成常住公寓，进一步提升房地产产品的服务价值，满足新的市场需求，使之成为房地产有效供给和实际产品服务创新的新领域。
“城市更新还要注重历史建筑和文化的保护。有些城市在发展现代商业时，街区的特色一改改没了，这是一种不可估量的损失。实际上，城市更新不仅仅是在物质环境的改善，也是更广泛的城市文化的复兴。”刘志峰呼吁。
寻找下一个市场风口，不仅是地产商，更是地产资本的聚焦点。在城市扩张边际有限的情况下，不少地产资本也将目光聚焦在城市更新方面，包括传统写字楼改造，老旧厂房改造，公寓改造等。首开、万科、富力、阳光城以及中粮等在内的房企都在着手这一业务。
自去年起，富力、阳光城等房企便公开对外表示，公司已在着手进一步拓展城市更新相关业务，且已通过收购等方式获得多个城市更新项目。在北京扎根多年的新世界集团通过旧改在崇文门区域建设并持有一大批城市住宅及商业标杆建筑。同时，还参与深圳等地的旧改项目中，在深圳红星旧工业区城市更新项目中，新世界集团将开发大型综合体项目。
对于品牌房企而言，城市更新不仅限于一线城市，郑州、南京等热点城市也是不少房企眼中的热土。
“城市更新不是简单的拔了旧房子而盖新房子，拆了矮楼建高楼，重要的是提升城市功能，避免满足于城市视觉的表象，而忽略了内在，要以长寿命、好性能、绿色低碳为标准，把城市更新的内涵体现出来，真正体现出新时代房地产的价值。要利用互联网、大数据、智能技术展开跨界合作，提升项目的城市和品质，使城市更新项目实现可持续发展。”刘志峰表示。
在城市更新改造过程中，尤其是国有资产改造，需要投入大量资金，这是第一个难点。“城市更新需要投入大量资金，一定的杠杆是需要的，但杠杆过大就会积累风险，甚至引起系统性的金融风险。所以要通过金融创新，探索新的融资方式，特别是当前商业地产库存较大，要盘活这些资产，还需要进行政府引导、市场运作、统筹规划、利益共享、公平公开的原则，使更多沉淀的资源资产发挥作用。”刘志峰建议。
公私合营模式（PPP）是私人企业参与政府部门投资项目的一种方式，不仅能解决项目资金问题，还有其他很多优势，比如多个部门参与其中，PPP可以集合各方的项目经验、知识和技术，实现项目最终目标，而且政府参与其中，项目审批过程往往更加简化。房地产信托投资基金（REITs）为投资者提供具有极高流动性的房地产投资工具，同时还能提供特殊的税收优惠及高额分红，因此能为各种商业城市更新改造项目募集资本。
城市更新改造后的长期运营持有，也是一个难点。正因为城市更新改造对于开发商在资金、谈判能力、专业程度和运营能力的要求上都非常高，所以城市更新改造会成为实力开发商投资蓝海，但不可能是所有企业的蓝海。
“城市更新要注重前期的调查，无论是收购资产，还是改造项目，都要注重人口、交通、公共服务、生态环境和社区等场所，以及历史、气象、地形、地貌等方面的调查，鼓励居民积极参与城市更新和保护，做到改造前未雨绸缪。”刘志峰进一步建议。
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