本文主要分析了中建翡翠天序这一楼盘的独特价值点和风险点。文章指出，该楼盘拥有成熟的小学、城市山水资源、综合配套、好的产品和价格景观视野等独特价值点。但同时，买入风险也不容忽视，如未来地块出让和路网建设、学校发展等存在一定的不确定性。总体来说，该楼盘适合自住，但如果通勤合适，是河东当下为数不多的好选择。
包括成熟的小学、城市山水资源、综合配套、好的产品和价格景观视野等。其中，成熟的小学砂子塘天华小学是砂子塘小学教育集团的第一所分校，拥有强大的师资和管理团队。另外，项目紧邻圭塘河风光带、湖南省植物园、天华湖公园，具有稀缺的城市山水资源。产品方面，虽然有小缺陷，但房间尺寸宽敞，户型设计也有亮点。
主要包括未来地块出让和路网建设的不确定性、学校发展风险以及精装风险等。未来红星城市更新项目的进展将对该项目产生重要影响。另外，精装风险与开发商的良心息息相关。
中建翡翠天序是一个具有独特价值的楼盘，适合自住。如果通勤合适，是河东当下为数不多的好选择。但买入风险也不容忽视，需要谨慎决策。
比如当年十分火爆的时代梅溪领峰，除了首开挨着大路边的楼栋13900，后面大部分都是15000左右买入，更高的甚至16500，现在三年多过去，成交价远不如当年新房时期的火爆，海鲜平台显示，基本到了一万三四的成交价。
原因有很多，比如高密度、超高层等，不一一说。但总结一点就是没有特殊价值点，雷同的配套和产品太多。当然这样的案例很多，就不一一举例。而当下长沙选新房，也照样会重复过往的逻辑，除非你能看到真实的价值。而今天要细聊的这个项目，我跑了河东楼盘很多次，依然觉得选好了可以稳如泰山，至少是除了瑞府之外，我难得看得上眼的。如果说今年河东很多学区房要赌学校的成长性，而这个楼盘选好楼栋楼层，我认为可以用一个“稳”字来形容，下限很高，且有可能后期能厚积薄发。而中建翡翠天序就是这么一个楼盘，位于红星城市更新片区，很多人对这个片区的固有印象是脏乱差。但张嘴就来很容易，实际亲身踩盘，做价值分析却是很难得。独特价值点一：成熟的小学，砂子塘天华小学（2001年开学）
砂子塘天华小学是砂子塘小学教育集团的第一所分校，连泰禹小学成立之初，都是由砂子塘小学和砂子塘天华小学抽调师资管理打造而成。
另外一个小学占地面积达到60余亩，且拥有强大的师资和管理团队，建有1个国家少先队名师工作室、1个省级名教师工作室、2个省级名师工作坊、2个市级名师工作室、1个区级名师工作室、5个校级名师工作室等。对于新房而已，有如此成熟的小学是很难得的，毕竟很多买新房学区房的朋友，小孩都是在幼儿园阶段。而河东目前大多数新房的小学都是今年或者明年才开学，且无论在师资团队沉淀还是占地硬件规模上，大多都不如砂子塘天华小学。
独特价值点二：城市山水资源，圭塘河风光带+湖南省植物园+天华湖公园
在河西，有西湖、梅溪湖、洋湖、尖山湖、大泽湖、岳麓山、桃花岭、谷山、象鼻窝等等城市山水资源。但是在河东其实这种资源非常稀缺的，首先翡翠天序紧靠着圭塘河风光带（东地块100米），而且距离湖南省植物园的北门和西门都步行可达（300米左右），而且湖南省植物园是可以办年卡的，收费非常便宜。
作为一个学区房，离红星商圈商业距离也不远，比如德思勤城市广场、步步高星城天地、复地星光天地、通程商业广场等等完全不需要在等。要知道当下大环境，大商业是很难落地的。
其次7号地铁线已经开工建设，预计2027-2028年开通运营，路网拉通后距离项目800米左右，另外长株潭轻轨S1已经开通，湘府路站离项目300米左右，不需要画饼。未来预期上，远期规划有8号线，与S1在湘府路站交汇，该画的饼也有得画。还有一个板块轮动没来得及写，从今年的长沙来看，同价位段的新房里，整体而言河东的产品比河西的要弱了不少。
在之前中建翡翠天序的测评里详细评价过这个户型，虽然这个产品并不算完美，和河西的一些项目比如绿城洋湖、邦泰璟和、建发观云等对比有差距。但在河东学区房里，对比比如花语JN，桃李JZ等楼盘，你要说赌学校读书还可以，但是如果对比拼产品、拼户型设计、拼外立面，这个项目定是要高出一筹的。
至少做了两梯两户纯板楼设计，且一梯一户分区，而且项目也做了全统一封窗，得房率也不错，虽然户型有小缺陷，但是房间尺寸非常宽敞。在二手房里，同小区里，有景观视野和没有景观视野的房子，价格差别非常大。而中建翡翠天序东地块的7、8号栋，肯定是有特别的价值的。
东地块7、8栋，特别是8栋的中高楼层，可以南向跨过麓山天华初中和砂子塘天华小学，看湖南省植物园的绿景和天华湖公园的景色。
另外任何新房都不能脱离价格，中高楼层15000多的价格，带中央空调、地暖、新风三大件。如果按毛坯算，就是13000多的价格，我仍然觉得如果自住，在交付不降标的前提下，对比河东其他项目，7、8号栋有着不可比拟的价值，东地块其他楼栋则看价格。比如次新房北辰瀚江府，没景观的楼栋一万七八，有景观的两万三四。
华润长沙悦府也一样，没景观的21000多，有景观的甚至到了25000-27000。虽然未来肯定不如江景这种价格拉的差距大，但是哪怕红星片区城市更新后续再出新地块，这种视野也是稀缺的，比如五矿万境水岸，直面圭塘河的东边户型价格也要高了两三千，卖的还少。这篇文章不是瞎吹文，说完独特价值点，聊下买入风险，这个同样重要。且文章不删，等时间验证。
红星城市更新项目一共六个单元，目前主要拆了天华更新单元，后续就是红星单元，如果能在未来3年内，新增地块出让3-5块地以上，且红星单元更新路网能完成，对于中建翡翠天序项目非常重要，为什么？第一、达到大几千户，甚至一万户左右，都能配套麓山天华中学，生源的纯粹性会非常好。
第二、7号地铁线开通后，红星单元地块出让，更新路网，对于地铁出行以及城市面貌会有大的改变。第三、圭塘河风光连接省植物园西门能顺利完成，沿着楼下圭塘河风光带，步行可至植物园西门，被湖南省植物园与圭塘河风光带环抱。
麓山天华中学是2025年开学，这种高比例的，中高端楼盘生生源为主的初中，和给择优政策起来的不太一样，发展起来需要一步一个脚印。但是一旦起来，也是一个“稳”字来总结，类似于师梅、长梅、长雅、北雅、师大滨江等等这种，但适合绝大多数普娃。
因此这个项目不适合将要读初中的家庭，反而非常适合小孩四五岁甚至更小的家庭。如果能接受精装，13000+的毛坯，如果选入7、8栋中高楼层，必定稳如泰山。如果通勤合适，是河东当下为数不多的好选择。另外精装风险，就看开发商的良心，不做过多解读。
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