正文 作者:吉米
“炒楼花”:
不是为了拥有,
只是为了博利。
香港大亨霍官泰,很多人不知道,他是霍启刚的爷爷。霍启刚可能你也不了解,但他老婆你一定认识。“跳水皇后”郭晶晶,前后共获得27枚世界级别的奖牌,在体坛里少有人能及。
(图)霍启刚、郭晶晶照片。
上世纪,霍官泰曾客串房地产业,一度做到了香港第一把交椅。
他在短短五年地产生涯中,天才地发明了二项制度,在之后的几十年,对全球楼市造成了巨大影响。
一个是:分层产权制度
一个是:楼花制度
1953年,霍官泰在香港搞出了“分层产权制度”,就是我们现在熟悉的,一套房子一张房产证,一幢楼若干张房产证。也就是今天的房产证制度。这项法律制度的诞生距今不到70年,虽然当下已经完全被接受,但在当时,整个国际上也是绝对的非主流。
它致命的缺点是:一整块土地,由原来的一个业主独有,变成了若干个业主共有,如果土地的主人们达不成共识,在房屋的改造、修缮、拆迁等问题上就无法推进。诸如安装电梯、粉刷墙面、安装路灯、精装修公共部分等等,如果有一户不同意,整栋大楼可能都无法进行。钉子户就是典型的后遗症。
(图)最牛钉子户
它的优点同样显而易见的,整栋楼拆分成几百套小房子来出售,它极大地降低了房屋的总价(分层产权制度之前,房子只能整栋购买,普通人一辈子只能租房子),使得普通人都能买得起房子。
楼花就是期房制度,这是本文的重点。
霍官泰率先搞出了“分层产权制度”,把一幢楼分割成了100户产权,然后他再搞“预售”。每一个散户,只要认购一个单元,预付30~40%的资金。当时的香港市民,历史上第一次有了“拥有自己的房子”的可能性。放在以前,要买房就是一整幢帝国大厦,谁敢想啊!
通俗的讲,楼花就是将尚未竣工的商品房在施工阶段就推向市场销售,你只要交少量的首付款就可以锁定这个房号。预售商品房也称楼花、期楼,这项制度是1953年霍官泰发明的。
2001年8月18日,150多个温州人,坐满了三节车厢,浩浩荡荡来到上海,他们为旅游和探亲,而是在《温州晚报》的组织下转程来上海买房,上海房产协会甚至收到市ZF指示:“一定要把温州看房团服务好”。这一次,温州人砸下了5000万,让上海人大喜过望。
两个月后,又一波温州人到来,成交了8000万。
之后的十多年里,温州人几乎买遍全世界。
(图)温州炒房团
温州人搞房子的方式,可以分为三类。
第一类,买入房子,涨价后卖出赚差价。
第二类,买入房子,出租出去赚取租金。
第三类,买入房号,控制房源,涨价后卖出,赚取差价,类似于医院里倒卖专家号的黄牛。
前两类是大户人家的手法,需要资金量比价大。第三类是小户的操作手法,最大的优点就是资金量要求很小,利润爆表。(温州人爱抱团是众所周知的,温州炒房团也不例外,它的成员非常多样,有钱的、没钱的、凑热闹的,都有)
时光境迁,温州炒房团已经没落,但炒楼花的版本在不断迭代升级,衍生出很多更为隐蔽的版本。
我举个例子:
第一步:某开发商定价100万一套的房子,特价90万一套卖给员工。员工首付20万可以锁定房号,剩余70万房款分期三年内付完即可。
第二步:三年内,员工可以将自己的权益有偿转让,包括优惠购房特权和房价溢价部分,开发商提供无偿更名(改底单)。并协助寻找新客户。
第三步:第三方客户和员工协商一个新的价格,包括10万元优惠的折现和房价溢价部分折现,达成一致后,员工解约,第三方签约,开发商继续履约,完成炒楼花。
“炒楼花”还有一个名字,就是“更名”。
很小的标的,市场不景气
又着急出货,
这位朋友只赚了10%
注意:“炒楼花”这个手法,有几个明显特征。
第一、它的成本很低,只需要少量首付款锁定房号即可。
第二,它的杠杆极高,少则3倍,多则10倍。
第三,它非常赚钱,我操作过5万元锁房,3个月套利30万的实例,本金回报率
年化
2400%,非常高。
第四,它只是为了套利,而不是为了拥有。
第五,它只交易购买权,不涉及房屋产权。
第六,它可能有最坏的情况,就是把你变成房东。
特别提醒:
它有风险,一直属于灰色地带。正常年景,它谈不上合法不合法。在非常时期(2017-2018),可能会涉嫌违法。操作需谨慎,尤其是新手,容易被套路。
泰国政府允许开发商在交房前,为已购房客户更名。也就是说,在泰国炒楼花有法律保障,它是完全合法的!
在开发商交楼前,老业主随时可以转让自己的权益,新老购买者只需要协商好新的价格,新购买者将差价支付给原购房者,同时在开发商处更改购房者资料,新购房者继续履行购房合约,成为新的房产主人。
还有更简单的流程,只需要购房者前往开发商处签名确认,授权开发商将购房者资料更换。这种情况下会产生一定的费用,主要是开发商找新客户的费用。
举个例子:东方双子星
第一步
,定金:
5万泰铢(约1万人民币)
签订认购书。
视户型,于定房当日缴纳,支持微信支付、支付宝、银联现场刷卡。
第二步
,首付:
首付25%
一个月内付,最低只要
十几万
哦。
第三步
,签订买卖合同,开发商签名,开发商出具首付收据。
第四步
,
邮寄合同及收据至业主。
第五步
,收房:验房,支付尾款75%,领取房产证
2020年底交房,交房之前,均可享受免费更名服务。
添加豆豆,马上操作本楼盘,二十来万就可以上车。
泰国优质项目的房源都比较紧张,房子是靠抢的。
沿曼谷的生命线BTS(素坤逸线)一路直下,交通便利,品质较好,周边配套成熟的项目,价格基本是4万打底。
一路看下来,在BTS东南段,终于发现距离站点250米的东方双子星,
开发商是泰国十大上市房企之一,
它属于中高端项目,
ANANDA开发的ideo mobi系列新作
,无论周边发展还是配套,在曼谷属于顶级的项目。
曼谷公寓等级可以划分为5个级别:S级、A级、 B级、 C级、D级。
(来源)Knight Frank Thailand's Research
项目位置:
东方双子星位于BTS东南段,距离BTS的Bangna站只有250米距离。该站点距离城市核心区域的Asoke站只有9站,大约需要15-20分钟,所以能够覆盖Asoke至Bangna之间的所有班组,未来出租会比较容易。
S级
超奢华型公寓
购物中心:
一路之隔就是相当于Siam Paragon 的3倍之大的The Bangkok Mall,投资高达200亿泰铢打造东南亚乃至目前亚洲最大购物中心。目前已经动工,2022年完工,2023年投入使用。
该项目集水上博物馆、商场、商业区、教育机构、饭店、娱乐场所、会议厅和停车场为一体。作为曼谷最大购物和顶级娱乐中心, 明星演唱会都会在这,这也是未来升值潜力的保障。
(图)周边配套
会展中心:
隔壁就是曼谷甚至全亚洲最重要的会展中心,借助会展经济享受高租金,且客源不断。它的规模比The Bangkok Mall还要大。
教育资源:
它还拥有曼谷最好的教育资源,曼谷近1/3的国际学校都在此区域。东南亚最好的英制国际学校Bangkok Patana School,圣安德鲁斯国际,和曼谷最顶级的私立大学易三仓大学等顶级国际学校就分布在周边。
开发商:
阿南达开发商成立于1999年,致力于成为世界领先的住宅项目开发商,是泰国本地排名前三的开发商。楼盘定位大多较为高端,建筑质量及房屋品质并重。2013年该公司与日本最大的地产公司三井地产(Mitsui Fudosan)合作开发住宅,主打日本的极致工艺设计与高质量施工。
周边房价:
目前该片区的项目平均售价在32000人民币左右,目前东方双子星新推出的二期房源只有27000元人民币起
周边租金:目前周边30平方左右的房源,品质不如该项目,月租金大约3500元人民币。
泳池景观▼
天际庭院▼
大堂▼
健身房▼
全景休息室▼
28平米,总价约79万人民币▼
35平米,总价约95万人民币▼
5.4米复式 50平米,总价约130万人民币▼
56平米,总价约150万人民币▼
从房价上涨、租售比、安全三个方面来综合考量城市的投资价值,曼谷名列前茅。
那就是说曼谷所有的项目都可以投资可以买了!?然而并不是,每个城市都有性价比很好的日光盘,同样也有low到爆的垃圾盘。
无论是投资还是自住,交通便捷性都是买房的第一考虑要素,尤其是在寸土寸金的大都市,拥有一套进可攻、退可守的地铁房是无数人的梦想,而历史的经验告诉我们,地铁房的升值潜力也远远高于非地铁房。
一、有几个关键数据供大家参考对比。
1、曼谷人口从2007年的800万开始飞速增长到2010年1200万,到现在1600万。2017年,外国赴泰游客达3538万人,同比增长7.9%。中国赴泰游客达980万人。
2、近20年,曼谷人口增长了六七百万,是第二大城市清迈的四十倍,但是投入到市场的公寓大概有60万套;春节期间,现在可以感受一下酒店民宿的价格,分分钟让你知道什么是涨价,涨幅低于一倍算我输。
3、曼谷人口密度1万+/每平方公里,是全球人口密度比较大的城市之一,是北京、上海的两倍;热闹,是人们到曼谷后的第一印象。
4、曼谷每年有2000万外国旅游人口,全球排名第一,也是少数拥有两个国际机场的城市,目前曼谷的两大国际机场--廊曼和素万那普机场还是扩建当中,去的人太多了。
抛开其他姑且不论,单说以上四个数据,横向对比城市中,曼谷罕有敌手。
二、经济、政治、政策等层面的稳定是投资的先决条件。
中国的深度合作互信国家测评中,泰国名列第三,中泰有着良好的政治关系基础,在泰国,华人的政治经济地位很高。70%的军政高层都是潮汕裔,历任国王也都有中文名。
一带一路最重要的泛亚高铁工程,三条线路最终汇合到曼谷,高铁通车后为曼谷带来的聚集效应更为明显,带来的人口和机会也不可斗量。曼谷北部Bang sue地区的中泰高铁总站工程正在进行中。
曼谷综合GDP1680万美元,人均GDP1.4万美元,真的不是印象中只有大象没有钱的曼谷啊。
三、令人咂舌的国际化程度。
曼谷——全球化大都市。
数据来源:世邦魏理仕
1、国际医疗
整个东南亚地域,泰国曼谷的康民国际医院、三美泰医院最早经过JCI认证审核并取得资历证书的医院。JCI(Joint Commission International)可以说是评价医疗机构最权威的标准,该机构颁发的证书是全球医疗服务商医疗水平的“黄金标准”,代表了医院服务和医院管理的最高水平。
泰国目前已经成为最大的医疗旅游目的地。
2、国际教育
泰国的国际学校资源非常丰富,比如哈罗公校(英国王子母校)、丽晶国际(戴安娜王妃母校)等国际学校,并且收费可能只有国内的一半,甚至三分之一。值得一提的是尽管泰国没有学区划分,但确实有着学区房这个概念,高端住宅附近必有国际学校。
3、持有成本
税费低,无房产税和遗产税,购入环节,只有仅仅2%的过户费(买家卖家各承担1%),相比马尼拉的12%和胡志明的10.5%,也就等同于在泰国购房涨幅10%和在胡志明或者马尼拉购房涨幅20%,收益基本上差不多。
4、租售比
曼谷房屋出租率高达96%,空租率仅仅为4%,租金回报率大约5%-6%。反观国内租金收益只有2%左右,而且大概率是租不出去。
曼谷的发展框架完全是依靠轨道交通,上文提到了其巨大的人口密度,人多怎么办,轨道交通在曼谷的重要程度不言而喻。
而与国内不同的就是,曼谷的生命线是云轨,而非地铁。其中最著名的“曼谷长安街”素坤逸大道与轻轨BTS绿色素坤逸线重合,成为了曼谷的生命线。而沿线房价也是居高不下。
素坤逸区——曼谷区域住宅之王
素坤逸区豪华住宅每平米平均售价逼近30万泰铢
素坤逸BTS沿线住宅项目价格图
素坤逸区2004-2017年住宅均价图
如图所示,绿色素坤逸线的发展引领着曼谷的发展,从西北的Bangsue区域中泰高铁总站到东南的Bang na曼谷国际会展中心和Bangkok Mall,人在哪,未来的就业,消费需求就在哪,也就代表着未来的租赁和房价升值就在哪。
如果说曼谷北边RAMA9是沉睡的青龙,东南的BANGNA则是苏醒的白虎。曼谷新的CBD,拥有超大型的配套和成熟的轨道交通。
那么距离轻轨站多远合适?,曼谷属于热带气候,阳光非常强烈,额,男士出门也要擦防晒霜哦,所以距离地铁站300米和800米,其价格差距还是挺大的。
一、泰国对外国人购房的政策:
1、非泰国籍人不能购买泰国土地,即外国人不能购买带地的永久产权建筑,尤以别墅为主。
2、外国人公寓购买没有限制,且是永久产权。唯一的限制就是,整栋公寓的大楼产权有 51%要在泰国公民手中,外籍人士最多只能购买 49%的公寓。
3、外国人在泰国买房目前不可贷款。
4、若购买期房,看中房子后就要先交定金(25%-30%),相当于首付。而在交房时,再交付尾款。
5、因为在泰国并没有“房产税”,所以购买泰国的房产,只需要在过户的时候缴纳 1%的过户费即可。
二、泰国置业税费:
三、购买流程:
第一步
,定金:
5万泰铢(约1万人民币)
签订认购书。
视户型,于定房当日缴纳,支持微信支付、支付宝、银联现场刷卡。
第二步
,首付:
首付25%
一个月内付,最低只要
十几万
哦。
第三步
,签订买卖合同,开发商签名,开发商出具首付收据。
第四步
,
邮寄合同及收据至业主。
第五步
,收房:验房,支付尾款75%,领取房产证
2020年底交房之前,均可享受免费更名服务。
添加豆豆,马上操作本楼盘,二十来万就可以上车。
其他注意事项,如何购买,如何转账,如何看房,如何签约,如何更名等等问题,请添加豆豆微信咨询。
泰国优质项目的房源都比较紧张,昨天退掉一个单子就是因为没抢到房源,很多客户可能一次性买多套,甚至十多套,所以,如果你有意向,不要犹豫,速速咨询吧。
正文完
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