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6月5日，主城区出让5宗地块，本网近日实地探访，重点考察三宗商住地块周边环境及市场情况。
6月5日出让地块信息一览
海宁地价过万 存量见底的大学城北难免封顶
杭政储出[2017]17号商住地块，东至规划春垦路，南至凌云街，西至文淙北路，北至云水街，出让面积4.87万㎡，可建面积12.8万㎡，其中住宅部分最大容积率2.5。总起价72583万元，楼面起价5673元/㎡。
地块现状
周边现状：地块目前已平整。四至清晰，除东侧与百翘香江为邻的春垦路外，均已通车。周边多为平整地块，交付小区及现有教学配套集中在地块东面。
交通：地块南面有沪昆高速进出口，可互通海宁与萧山，普通出行可经文海北路转至德胜快速路，连通主城区或大江东。地铁1号线文海南路站距离地块约2.7公里。
商业：区域配套较为匮乏，大型商业配套主要在德胜东路以南的大学城区域，如宝龙城市广场、绿城·蒲公英天地等综合体，文海北路向北可达百联·奥特莱斯。
教育：学区方面，仅启源小学、启源幼儿园各一座投入使用，生源接近饱和，不过未来地块周边有大量教育用地规划。
市场环境：目前板块内在售项目仅中国铁建·保利像素(精装修在售均价约14000元/㎡，剩余不到200套)、宋都·东郡之星(近月成交约12500元/㎡，仅剩4号楼未开)两家，二手房均价根据装修程度不同，大约在15000-19000元/㎡的区间内。
拍地前瞻：
大学城北板块随着早期楼盘陆续交付，人口不断增加，区域内可见大量浙F牌照打头的小轿车，吸附了不少周边城市人口。目前该板块已成为刚需主城区买房为数不多的选择，两大在售楼盘去化较快，区域新房库存见底。同时大学城北板块仍为杭州土地价格洼地，可预见受关注度将比去年1月出让的地块要高。
上个月，与地块仅三个路口之隔的海宁宅地拍到了一万以上的楼面价，由嘉丰竞得。本宗地块封顶楼面价9644元/㎡，出现概率较高。
此外，该宗商住地商业部分建筑面积接近总量30%，一定程度上加大了最终高自持比例的概率。
三塘商住地看似不利 一优点掩盖一切
杭政储出[2017]18号商住地块，东至东新路，南至东港河，西至上塘河，北至石祥路。地块出让面积3.8万㎡，可建面积11.5万㎡，其中住宅部分最大容积率2.8。总起价201954万元，楼面起价17535元/㎡。
地块现状
周边现状：三塘地块内部结构复杂，分商用、住宅、公建三部分，外部不全为车辆道路，西、南两侧临河，北面是留石快速路，东面沿东新路，对望万家星城，住宅部分与公建部分中间还有一条西源弄相隔，东新河南面还有大片老厂房区域。
交通：东新路是出行主干道，北接留石快速路可贯通东西，南下为文晖板块以及市中心。规划地铁4号线二期(刚通过评审)长滨廊路站约距离地块1公里内。此外，水上巴士3号线码头在地块西侧。
商业：靠近多个商业综合体，东北面为阳光城·银泰城，东面600多米为杭州新天地，南面700米内可达西联广场、物美超市等商业配套。
教育：3公里范围内有万家星城幼儿园、胜蓝实验小学、胜蓝实验中学、风帆中学、源清中学、浙江大学城市学院、浙江树人大学等教育资源。地块自身配建9班幼儿园。
医疗：南面1公里内有一所下城区中西医结合医院。
景观：地块位处上塘河与东新河交汇处，享有两面河道景观，地块沿河部分基本为住宅，可沿河而建。
板块特点：地块所在下城区北部，与拱墅区交界，中国(杭州)跨境电子商务产业园、创新中国产业园、中国(杭州)人力资源产业园、省级特色跨贸小镇在这个区域内发展势头迅猛，孕育了新的发展机遇和空间。
拍地前瞻：
虽然地块整体不大，操作较复杂，其中商业占比25%，另加配幼儿园，还要满足全装修以及不封闭小区等要求，东北侧还有一加油站。但住宅部分位置相对偏好，周边商配较为发达，拥有五星级卡尔森丽笙酒店、亚洲最大 IMAX 影院、加拿大太阳马戏团、大型Shopping mall 等城市超前的时尚生活配套，属于城市华宅配置，未来潜力较大。
周边远洋招商·上塘宸章近月成交均价30406元/平方米；大家绿城金麟府目前暂无房源，前期成交均价在4万元/平方米左右，二期预计六月加推；阳光城·文澜府已经无房可售。另外，滨江·万家星城距离地块最近，目前在售二手房均价34000-35000元/㎡不等。
滨江19个月后终出宅地 地铁上盖、产业优势明显
杭政储出[2017]19号商住地块，东至聚才路，南至滨康路，西至长河路，北至江二路，出让面积5.9万㎡，容积率3.5，建筑面积20.2万㎡，总起价338020万元，楼面起价16700元/㎡。
地块现状
周边现状：地块形状方正，四周道路组织清晰畅通，城市界面好，东侧有人工智能产业园，德信地块已动工，南侧为中南建材市场，北面为华三集团杭州总部大楼，西侧为综合科技园区。
交通：交通便利，时代大道、彩虹快速路等城市大动脉在5分钟车程内可达，距离滨江区政府4.5公里路程。项目为地铁5号线(计划2019年底试运营)江虹路西站上盖物业。
商业：周边三公里范围内有中南国际、滨江宝龙城、星光大道、星耀城等商业综合体项目。鑫都汇已于近日开业，龙湖·滨江天街预计9月开业。
教育：已建成的有博文小学、长河中学等，滨江青少年宫、滨江实验学校在建，预计2018年完工。
板块特点&周边市场：
地块属于滨江高新科技产业区范围内，距离核心功能区不远，周边高新企业林立，华为、网易、阿里、恒生电子等诸多知名企业在列，产业发达导致需求旺盛。另一方面，滨江区自2015年10月30日的宅地(现滨江金茂府项目)成交后，本地块为首宗涉宅用地，热门程度不言而喻。
距离该地块最近的小区为南岸晶都花园，目前二手房价格在25000元/㎡左右，而去年交付的铂金名筑二手房则在34000元/㎡左右。
值得注意的是，地块地上住宅总建筑面积不得超过17.7万平方米，含配建18班幼儿园(用地面积不小于7100平方米)，商业部分占比仅15%左右。
本网将在6月5日下午直播主城区5宗地块的归属，敬请关注!
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编辑 |方方
