假如新房120%使用率是终点，二手能否止跌？

广州楼市滚雪球 · 公众号 · 房地产 · 2024-12-15 22:26

正文

自从建筑新规颁布以来，广州新房的使用率一个比一个高，现在看新房最大的感受就是，相比二手房和新规前推出的存量新房，无论是产品的设计还是实用，已经形成了不止一层的“代差”了，这也导致了近年出货的二手业主，基本都是割肉的。

越来越高的使用率除了让二手业主觉得很受伤之外，也让不少刚买新房的业主感到了背刺，自己刚买下一套使用率110%的房子，还没交楼，隔壁就出了一个使用率120%的，瞬间就锤胸口，懊悔自己房子买得太早，这也导致一部分新房买家持观望态度，迟迟不愿入手，生怕一不小心，以后新房使用率演变成200%后，自己到手的房子又掉价。

所以新房高使用率，除了苦了二手业主、存量新房和过往拿地的开发商之外，还让一部分新房意向买家犹豫不决，同时，也成为了二手市场被锤死的最大帮凶，超高使用率的新房一出来，以往八成多使用率的二手房瞬间就变诺基亚了，反复横跳的政策也让大家对市场失去了信心。

不过前几天，有媒体爆料称，这种高使用率的“超新规”很快就要收紧了，因为有传言说明年出让的宅地阳台占比将严控不得超过20%。

图源：楼市发布

关于这个超高使用率被叫停的传言，是真是假目前还没有很确定的官方文件公布，最终是否会落实还是个未知数。不过我们大胆假设一下，如果新房使用率120%是尽头，那么二手市场能否止跌回稳呢，一二手房是否还会倒挂明显呢？

我们先来算一笔账，按照以前二手房的主流使用率，普遍在八成左右。假设新房使用率最高是120%，一套建面约100平的房子，二手房实用面积80平，新房实用面积120平，在建面单价相等的情况下，新房相当于打了个6~7折，跟变相降价没有什么区别。

我们来计算一下中间的差价，假设我要买一套实用面积100平的房子，按照新规120%，如果我买新房的话，我只需要付大概83平的钱就可以了，如果我买的是二手，按照主流的八成使用率计算，我大概需要付125平的钱，假设新房和二手房同样是5万/平，那么算下来新房比二手房总价便宜了210万，可不是一笔小的数字。

举一个现实中的例子。

天河东牛奶厂板块，华润天合88平户型的得房率约为78%，套内面积约为69平，目前贝壳普遍挂牌单价约为6.3-6.5万之间/平（由于该户型最近三个月没有成交数据，故参考挂牌），按照套内面积折算，单价超8万/平。

而周边的新房越秀观樾新房单价140平总价最低950万，得房率120%，套内约为168平，那么按照套内计算的话，单价还不到6万/平。而且，房价越高，总价成本差距就越大。如果你是买家，你怎么选？相信不着急入住的大部分都会选择新房。那么这时候，如果周边的二手没有比新房特别明显的优势，不降价，是很难卖得出去的。

再来看看海珠西板块的，

以翠城花园为例，最近一个月翠城花园成交了两套95平的三房，单价4.5万/平，翠城的得房率大概是75%，那么95平的建面套内面积大约是71平，折算下来的话，套内每平单价大约是6万元。

距离翠城花园1公里以内的新房保利燕语堂悦，得房率号称100%，楼盘的92平最低550万左右，按套内实用折算下来每平约5.97万元。像这种套内单价接近的，二手还稍微有点竞争力，比如确定性强，不需要等收楼，即买即住等，不过同样的价格就能买到新一代的产品，二手的去化速度也是会受到不少影响的。

作为主城区为数不多并且连片开发的次新板块广钢新城，最近的二手成交回暖了，主要还是因为新房的供应问题。我们在前不久的文章写过，广钢和广钢周边新房400万左右的刚需户型已经卖得七七八八了，除了综合条件差一点的新世界天馥，其余楼盘几乎断供。

目前来看，板块内比二手房性价比更高的新房只有保利雅郡，但因为货量少，很快就清盘了，对整个片区的二手市场影响很有限。我看了一下整个板块的次新房挂牌价，三房普遍挂牌单价在4.3万左右。

中海花湾壹号的三房，最近三个月的成交单价都集中在4万以内，密度较低的D区单价是整个花湾壹号均价最贵的区域，最近成交单价在4万出头这样。保利曼城最近几套的三房成交单价集中在3.6万左右，总价350万上下。珠江金茂府稍微贵一点，100平出头的刚改户型成交单价都要4.5万左右。

总的来说，广钢板块基本可以兼顾到居住、学位和通勤这三样需求，而且总价不用400万就有不少三房的产品可以挑，板块最近的二手成交之所以这么火热，主要是以下两个原因：1、回调后的价格性价比显现；2、板块内新房供应较少，对二手造成的威胁不大。

新房和二手房倒挂最明显的是老黄埔，最主要是老黄埔旧改的项目太多，而且扎堆推出，直接开卷二手，不管是产品、规划还是价格等层面，都直接把二手秒杀了。

以今年入市的中建海丝城和中建未来方洲为例，除了是新规产品之外，价格还很有优势，首开的单价3.6万/平起步，除了今年推出的项目，未来还有大量的新盘等着上市，使用率一个比一个高，配套一个比一个丰富，而且基本清一色标配挂牌名校。这些新项目的到来，对于整个板块的二手市场将会是一个持续的挤压，也意味着，老黄埔的二手业主，未来如果想要出手自己的手上的房子，除了降价增加自己的竞争力，并无它法。

比如最典型的黄埔花园南向户型，在21年的时候，成交价基本在6万/平以上，因为对口怡园小学（东校区），省一级学位，在老黄埔口碑也数一数二，所以业主态度十分强硬。同时期的金碧世纪花园、万科金色悦府等一些朝向好的房源，已经没有6字头以下了。

到了新房如雨后春笋般涌现的2024，老黄埔的二手业主已经被打到姿态一降再降了。例如老黄埔的标杆楼盘万科城市之光，11月成交了不少单价4.2-4.3万/平的笋房。

过去成交非常热门的黄埔花园，最近三个月成交价也跌到3字头了。因为老黄埔大量旧改项目低价入市，也造成了周边二手成交价一路走低的局面。尽管老黄埔板块内的二手很多都出现3字头4字头了，但按照新房使用率折算下来，还是存在倒挂的现象。

综上，

几个板块观察对比下来，我发现，板块内新房供应量比较大的，比如像老黄埔、万博、花地湾这些，价格战都是打得比较狠的，一手房倒挂也会明显一点。相反像海珠西、越秀这些周边新房供应不多的，二手市场会相对稳些。如果想要二手市场止跌回稳，除了要叫停新房高使用率之外，还需要提高新房的售价，降低新房的优势，否则一二手单价差不多的前提下，按照套内面积来计算，肯定还会存在倒挂的现象。而且市场上的购买力都向新房倾斜，二手房业主还需要被持续割血的话，二手市场也很难回暖。

楼市是一个整体，一个二手卖家他也可能是一个买家，如果二手房生态被破坏，二手业主卖不出房子，也会导致这部分购买需求无法释放，对整个市场的影响是很微妙的，新房通过破坏这种生态得出来的优势也不会持久。

不过换个角度来看，假设新房高使用率被叫停，120%是尽头的话，那么现在确实是入手新房的好时机了，因为我们也不知道现在新房的优势，什么时候就会突然缩减了。最后插个广告，有想了解新房的，找我们的六一哥哥~

雪球：

新房的偷面积再搞下去，开发商怕背刺不敢拿地，购房者怕背刺不敢买房，二手房全部变诺基亚，肯定是不健康的。

我认为，现在是适合叫停的了；再说，所有外墙全变成玻璃究竟是不是好事？我认为不一定，全部邻居都可以对望相互的生活，冬天北向的玻璃房如果靠床边是冷到没法睡的。

作为领导，首先要管理群众的预期，不能让群众老在幻想偷房率到150%，200%，于是二手房就会跌成狗了，也没人敢买房了，开发商也不敢拍地了。

不断提高偷面积率，是在缺钱的情况下，为了卖地卖新房，不得已的做法；但会加速拉崩二手房，二手房卖不掉，能置换新房的人也少了，最后就只能一起躺平了。

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