2月，恒大以全口径销售金额470亿元夺冠，逆市同比大增118.3%。
这一切得益于恒大的“鲇鱼行动”。在售楼处集体关闭的2月，恒大以一系列打折优惠戏码，撬动低迷市场，获得阶段性胜利。殊不知，大家真的薅到恒大羊毛了吗？
事实上，对于恒大的打折游戏，本文在此梳理了下逻辑线：19年负债压顶——1月初拿地，负债加码——疫情“黑天鹅”雪上加霜——高利率发债，借新还旧——1季度业绩低迷，打折缓解现金流压力。
现金流作为房企的“命门”，如此“大甩卖”的背后，暴露出的是恒大资金链危机。虽然，2月份销售业绩亮眼，不过，从其偿债规模看，依旧杯水车薪。
受疫情“黑天鹅”影响，1月份恒大全口径销售额405.4亿元，同比下降5.9%。
如果仅是销量下滑，对于恒大这样一家市值近2500亿的企业来说，并不能伤其筋骨。
但前提是，恒大的债务压顶。
1、有息负债8000亿元，1年内短期负债3758.5亿元
根据恒大2019年半年报可知，截至2019年6月底，恒大有息负债高达8131亿，
这相当于济南市2019年的GDP总额。
其中，
需在1年以内（2020年6月之前）偿还的金额总数达到3758亿，占比46.2%。
这是什么概念，我们将其与前十房企作对比。
恒大3758.5亿元的短期债务
占十强房企短债总额的40.5%
，
比排在第二位的碧桂园和第三位的融创总和，还多出约1250亿元。
表1：
2019年上半年前十房企短期债务情况
数据来源：企业2019年半年报，房地产观察家综合整理
2、净负债权益比超过150%，股票下跌约20%
债务缠身的同时，恒大现金持有严重资不抵债。
截止到2019年6月底，恒大现金余额仅为2880亿，
现金短债比仅为0.55，前十房企中排第一。
此外，
恒大的净负债权益比超过150%，债务水平远高于行业平均水平，与之相比，万科净负债率仅 35.04%。
而净负债权益，表示持有现金数额与债务的比例，超过100%说明股东无法支付现金。此时恒大的净负债权益比已超过150%，以致恒大所有供应商很难拿到回款。
虽然2017年时，恒大曾作出的承诺，在2019年中期将净负债率降至100%以下，但截止2019年中期，恒大的净负债率是152%。
今年1月，受疫情影响，港股及A股普遍惨跌。
其中前十房企中跌幅较大的是碧桂园、恒大，下跌约20%。
表2：
2020年1月-3月2日前十房企股票涨跌幅
数据来源：英为财情，房地产观察家综合整理
以上数据并不太好看，足以窥探恒大的风险系数值。那么，恒大该如何应对资金压力呢？
或许债有多深，恒大就能有多狠。
2020年，恒大制定的销售目标为6500亿元，高出2019年销售额489.4亿元，增长可谓“不小”。
那么，继续扩张，意味着需要充足的现金流，同时也需备好“余粮”。然而，拿地就要花钱，花钱就需要现金。于是恒大制定了土储计划，
2017-2020年每年减少土地储备5%左右。
遗憾的是，还是发力过猛，19年年中时恒大总土储就达到了3.19亿平方米新高。且
2020年1-2月，恒大继续通过公开市场举牌拿地，耗资27亿元，获得72万平方米。
值得注意的是，其中19.39亿元是在1月15日前花掉的，
而整个2月份，恒大拿地仅花了7.61亿元，
相较于其他前十房企，恒大确实是最“节省”的一家。
表3：
2020年1-2月前十房企拿地金额及面积
数据来源：
中指研究院，房地产观察家综合整理
然而再节省，无疑土储还是一定程度上加剧了恒大现金流和资金链的紧张。
加之偿债压力，疫情影响，
1月份拿地之后，恒大在加速大规模高息发债。
据彭博(Bloomberg)的数据，
今年1-2月，恒大以融资总量465亿元位居房企融资榜首。
其中，海外发债融资以60亿美元位列第一；国内债券融资以45亿元位列第二。
值得注意的是，
60亿美元债均是1月发行，总共发了4笔，
平均利率在11.5%至12%。这个利率远高于碧桂园5.13%，创下了大型房企的新高度。
表4：2020年1-2月房企发债排行榜（单位：亿）
数据来源：wind，房地产观察家综合整理
表5：2020年1月恒大发债情况
数据来源：彭博(Bloomberg)，房地产观察家综合整理
金额之大、利率之高，足见恒大对资金的饥渴程度。那既然借到钱了，应该一定程度上缓解了资金状态。然而恒大的公告里给出了港股上市公司的规范说法：
主要為其現有債務再融資及用作一般公司用途。这仅是借新偿旧而已。
偿债压力大、利息高、现金流资不抵债，面对如此严重的资金链危机，才是恒大被迫“75折”卖楼的唯一原因。
对于恒大而言，收定金、预付款，才是解现金流之渴的唯一方法，否则又得再次借新债还旧债。
那么，成效如何？
真的赚了吗？
打折历来就是恒大的把戏，可2月份的打折可谓出尽了风头。
2月13日，恒大推出了一个88天保价、无理由退房政策，购房者只需在平台线上缴纳5000元定金即可预定房源，其具体优惠内容见下表。
表6：
恒大:5000元认购金优惠活动内容
优惠看着很吸引人，大部分人是奔着薅羊毛来的。
