最近在我的购房大学和直播里说的最多的就是改善置业，尤其像“卖一买一”这种情况。我认为在楼市平稳不上涨的时期，有充足的时机与预期来挑选理想的房源，所以是一个换房的时机。那么对于刚需人群来说，现在是一个购房的好时机吗？尤其是在房贷利率不断收紧和首付比例提高的情况下，刚需人群该如何置业呢？
一、刚需人群，何须人也？
一直都在说317新政首付的提高伤及了刚需购房者，那什么是刚需人群？那是不是买的起的就是刚需，买不起的就不是刚需了？
但是拿一线城市而言，有多少能买得起房的人？买得起的已经买了，买不起的短时间内也买不起。
真正的刚需是无论如何也要买房的，与买得起买不起并无直接关系。成本增加了就买不起说明你不是真正的刚需，但是一定会有大量的打着刚需的旗号买房的，也有人担心以后房价更高导致买不起而冲动买房。
二、刚需购房何时才是好时机？
2016年，整个北京及京周边的房价都是一路水涨船高，对于有房一族来说无疑是增值的好时机，但是对于正在买房路上的刚需一族来说，无疑是雪上加霜。自从进入2017年新政之后，各种限购政策和门槛儿的不断抬高，且市场豪宅化，综合来看，似乎现在就不是刚需该出手的时候，真的是这样吗？对于真正的刚需购房者来说，当你有需求的时候“该出手时就出手！”。原因有以下几点：
1、市场豪宅化 但刚需需求不断增加
317新政的实施并不是为了让房价下降，只是抑制大家的投资需求。北京土地就这些，越盖越少，城区基本已经很难再划出居住性用地了。对土地市场了解多的朋友可能会说，今年上半年的5、6月份不是挂出了好几块自住房和“限房价竞地价”地块吗？是的，今年44宗住宅用地中，自住房用地共16宗，限房价竞地价地块共28宗，但是这些土地能够入市最快的也要到今年年底或者明年年初了。
另外当前的楼市越来越朝着豪宅化发展，户型偏大，总价偏高，使得好一点地段儿的房子总价基本上达到了800万，甚至上千万，这就成为了刚需一族买房路上的绊脚石。
而每年的应届毕业生以及外来人口也在不断涌入，购房需求在那儿，强大的刚需是北京也是一线城市房价十年大牛市最根本支撑力量，新房降价基本是不太可能的。
2、房贷利率频繁调整 抑制投资客入场
影响购房决策的另一个因素就是——信贷收紧。北京的首套房贷款利率在今年上半年进行了五次调整。
第一次调整在元旦以后，大多数北京的银行针对购房者的首套房贷款利率将折扣从原来的 8.5 折上调至 9 折。3 月 17 日，北京“认房认购”政策出台后，为了落实认房认贷的首套认定标准，商业银行上调首付比例，停止审批 25 年以上住房贷款。随后 3 月 27 日，16 家银行首套房贷款利率的折扣上调至 9.5 折。“五一” 假期后北京地区大部分国有银行、股份制银行、城商行均上调利率，其中首套房贷款利率上调至基准利率，二套房利率则在基准利率基础上上浮 20%。6 月 5 日，个别银行对房贷利率进行第五次调整，首套房贷款利率在基准利率的基础上上浮 10%。
房贷利率提高，从表面看不是好事，会增加购房者贷款的难度，也会增加买房成本。但是从长远来看，炒房者不可能会在这个时候还炒房，所以别说他们会用全款买房。随着市场的降温，炒房者比谁都跑得快。净化后的市场环境让真正刚需有更多的更充分的时间和空间选择更好的房子。
3、官方定调：确保2017年房价环比不增长
日前，市住建委网站对外发布了《北京住房和城乡建设发展白皮书(2017)》，正式披露了北京今年在“住”和“建”上的发展思路。白皮书介绍，“确保2017年房价环比不增长”。具体来看，本市将严格商品住房预售、现售的价格引导，对于申报价格明显高于前期或周边在售项目价格的，一律暂缓批准预售许可或办理现房销售备案，确保2017年房价环比不增长。
《白皮书》强调，北京市2017年将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，以建立购租并举的住房制度为主要方向，继续坚定不移加强和完善房地产市场调控，“确保2017年房价环比不增长”。
4、任志强再开炮
最近，任志强出镜了一个采访，谈当前的楼市。在访谈中对买房他个人的建议从来是，如果你有直接购房需求的话，什么时候都可以买。你总想看那个最低点，其实你很难抓住最低点；你总想躲开最高点也很难躲开，因为他可能越来越高。
所以，对于刚需人群来说，他们更应该清楚，房子除了能够用来增值，更重要的是用来住。在这个大前提下，研究房价涨跌趋势倒不如从自身需求出发，想买房了，正好又有钱，就是出手的最佳时机。
三、刚需人群如何置业？
前两天浏览网页发现一个有趣的现象，位于昌平回龙观的新龙城同样是一居的户型，但是朝北的房源在绿中介上的单价为6万8，而南向的挂牌价为6万4，东西向的房源单价将近6万，就想问你一句，纯北向的一居值不值？值还是不值，您可以在留言区进行回复评论。
从我个人的角度看，您回复“值”或者“不值”都没有意义。因为这两个类型的房源针对的是不同的人群，300万左右的一个人群，而总价500万以上的东西向或者南北向的房源卖的又是一个人群。
所以谈不上值不值，而且北向这种房子单价贵也是有原因的，毕竟总价低。但是从居住的角度看，北向的房子住起来不舒服。但是从长远来看，随着明年限房价竞地价的地块房源的推出，虽然是一居室但是凭借回龙观优越的地理位置，6万多甚至7万的价格个人感觉还是可以考虑的。
我一直都说500万以内是刚需阶段，所以300-400万能够买一个两-三居的户型没毛病。
说到房子是用来住的，就不得不提品质楼盘。有些人认为，好小区都贵，没钱就不能买有品质的小区，我认为这种想法不对。六环边儿上，只要有地铁日常居住都不成问题，均价4万左右，买个90多平的小三居小400万，总价并不算高。三环边的豪宅总价动辄5000多万一般人肯定承受不起，但是六环外可是咱普通购房者基本都能承受的范围。
就北京市场来说，只要符合以上条件的新房，尽管入手，别犹豫。
剩下就是二手房了。大家都知道二手房本身就没有价格准则，是买卖双方的市场博弈。有人买，价格涨；无人问，价格降。去年北京市场的二手房价格最少翻了一倍，坐地涨价现象严重。今年新政后，更多人选择观望了，而一些想要换房或者着急出手的卖家只能选择降价出售，所以二手房受波动最大。
二手房呢，多看少动，郊区要选择次新，城区就看您的具体需求了，如果纯老破小（没有上学这个附加条件）还是要慎重，毕竟买房优先的准则就是住。
京周边或者全国其他三四线城市呢？如果一个城市的楼市只有新房交易没有二手房交易那我觉得您还是不要轻易入手，况且，如今短期能够获利的市场很难遇到了，甚至有些城市还出了新房几年内不能上市交易的政策，所以，如果要入手得有个持有三年以上的心理预期。总之，对于楼市要有个正确的心理，切忌悲观或者盲目跟风。
针对现在的市场环境，什么房子对于刚需最不能买？老房子就别买了（学区房除外），银行在审批贷款的时候会审查二手房房龄，通常要求是20-25年，但是严格的银行是10-15年，房龄太长的话可能被降低贷款额度甚至是拒贷。还有之前涨的慢现在降的快的房源也要慎重了。
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