不想当CEO的HR是一个好的HR吗？| 十问

冯仑风马牛 · 公众号 · 房地产 · 2017-08-07 06:21

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第三期房地产美国特训营即将开营

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Q1:冯老师能否找时间讲讲公寓投资，以及国家对公寓产品的态度是扶持还是不喜欢。

风马牛：自住首选依然是住宅，产权简单、时效长、持有成本低、转手成本也低。公寓的房屋类型是商业办公用房，只能采用商业办公用房的标准，根本享受不到住宅型住房在入学、民水民电等方面的优势。不过公寓和商住并不是同一类产品，公寓的政策前景还算光明，但入手商住就最好慎重考虑。

▲商住两用房会成为主流还是怪胎

Q2:想听房地产人力资源的故事

风马牛：一个好的 HR，就像一个好的 CEO 一样，能够为房企带来与众不同的规范制度和促进效应，专业才能甚至要超过市场营销、技术还有金融人士。中国百强企业里，现在有一些案例，就是员工以 HR 身份入职，最终逆袭，成为 CEO。把人力资源看为一个价值链，房企可以依托 HR 吸引人才、激励人才。有人认为，各个企业和企业内的组织，因为每个房企都有自己中心的部门，管理的边界彻底被打破了，没有什么边界，在失控中重新找到有序的聚合。各个地产公司和地产上下公司一定会走到人均效益和人均效能的那条路上去，不再拼数量。人才已经从过去的甲乙方变成合伙，各种激励模式层出不穷，也是一种创新。

▲把人力资源看为一个价值链

房企可以依托HR吸引人才

Q3:冯叔，你觉得现在什么企业能享受红利？

风马牛：做持有物业的企业、做资产储备的企业可以享受红利。

Q4:冯伯你说过现在中国城市化完成百分之五十，之前大量人口涌入城市，需求巨大，所以开发商才会大量造住宅，随着城市化慢下来，之后开发商应该会越来越重视商用不动产，和我想的差不多吗?

风马牛：商用不动产一共有五大类：写字楼、购物中心、物流仓储、教育研发、医疗健康。决定商用不动产价值的元素，除了市场供求外，还有开发商的水平，因为商用不动产不是用来销售，而是为了出租的。从未来来看，开发商在住宅不动产萎缩之后，下一个增长点，就是商用不动产。龙头企业都开始进军物流仓储、商业地产、医疗健康地产了。这是趋势，也蕴藏着机会。

▲令人期待的下一个增长点

Q5:既然万达的酒店是亏损的，大环境是企业去杠杆，孙宏斌为什么还敢接万达的酒店，可以按巴菲特的投资理念理解吗?

风马牛：交易的最终结果显示，孙宏斌并没有接盘万达的酒店，他拉来了富力接盘，融创只收了他们最想要的文旅城部分。这证明孙宏斌想的还是很明白的。不是说酒店是不好的资产，而是亏损的酒店对于想做规模的融创价值不大。富力接盘万达 77 家酒店后，在海内外将拥有超过 100 家五星级酒店，成为世界上最大的高端酒店拥有者，对于想做持有、经营物业的富力来说，价格便宜，交易简单，是个很好的选择。

▲选一条适合自己走的路

Q6:冯仑大叔，有人说房子必须赶紧出手不然就砸手里了。是不是这样？

风马牛：目前这个阶段（房价下行，调控持续），并不是出手的好时机。别人都买房的时候，卖房，因为房价在上行；别人都卖房的时候，买房，因为市场看跌，入手成本低；才是正确的逻辑。

▲顺应市场的方向

Q7:为什么哈尔滨这样的城市，万科，绿地等大型房企没有入驻？是因为投资环境太差了么？

风马牛：房企入驻某个城市，一般有两个思路：要么带有插旗、落子之意，比如龙头房企为了进入北京愿意费尽心力，看中的是北京这座城市的战略地位，不挣钱也要进；要么是看好这座城市依托的大区域，比如北京、天津之于华北，重庆、成都之于西南，苏州、杭州之于华东。大型房企没有进入哈尔滨，可以从上面这两个原因中找到端倪。东北经济和哈尔滨人口的活力提升度相比其他区域不够。