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尽管我们已经开了金融工作会议，尽管我们强调对外的资产的美元化和负债的人民币化不受决策者的欢迎，所有的这些肉都焖在锅里头，但是我们还是要为即将出现的风险做好准备。
邵宇（东方证券总裁助理、首席经济学家）：非常高兴能有这个机会跟大家做一个交流，前面对话环节提到房地产行业挣钱是比较舒服的，因为既挣到了经济增长的钱，也挣到了印钞机的钱，还挣到了隔壁老王的钱。
怎么理解这个东西？包括未来房地产发展的潮流应该往哪个方向？今天跟大家做一个深度的分享。
什么叫挣到了经济增长的钱？中国从1987年用名义GDP计量的每年增速，也就是说从1987年起GDP每年增长为16%，如果你每年的增速达到了16%，就挣到了这个经济增长的钱。
另外一个M2增速，过去30年的年化增速是21%，这意味着什么？如果你这家公司，或者是你做投资，你个人的奋斗，如果每年不能维持21%的增速，并且持续30年，理论上你就是一个失败者，每年增值保值21%，这不是一个容易的目标，但是这应该作为你投资的一个基准。
有人说，如果做二级市场怎么样？根据我们研究，如果做二级市场能够每年获取21%的收益，并且持续30年，这样的人有没有？活着的人里面只有巴菲特能做到。
我们发现每年货币增长比GDP增速大概高5%的，在过去大多数时间，我们所提供的水都比我们提供的面增长来得快。我们作为地产企业都很清楚，这两方面我们都没问题，都获取了这里面的增长。
还有一个是挣隔壁老王的钱，可以想想地产在GDP中的构成，最近大家做投资在股票市场上，大家会感觉到最近的行情是漂亮50的行情，就是龙头50只股票增幅是最大的，包括中国平安、格力等。
但是另外一个群体是倒霉3000，什么叫倒霉3000？也就是中小创为核心的股票表现都不好。如果你的流动性没有额外的增量进入的话，漂亮50赚了，倒霉3000就亏了，所以这就叫隔壁老王的钱。
这样的增长会带来什么样的后果？这个后果非常明显，也非常重要。通过我们所了解的所有的数据和各种投资策略，我们发明了160种投资策略，你可以想象的任何一种投资策略我们都做过，比如说你买一瓶红酒从1987年放到现在可以增值多少钱，你可以买一幅名画，最后得到的结果是这样的。
把每年增长的货币购买力叠在一块，最新数据是接近160万亿，这就是流动性的“洪荒之力”，某种意义上说，我们个人奋斗，做公司、做企业、做投资，都是在这根线上波动，赢了它你就是人生赢家。
在我们研究的160多种投资的大类的策略里面，只有两类是能够持续跑赢我们的购买力的增长速度的。什么叫跑赢？只要穿过去就是跑赢，注意我说的是股权投资，而不是股票投资。
在过去30年，房地产每年的增速是6%，对比我们的21%也不是很性感，但是大家知道我们可以加杠杆，如果首付2成，我加杠杆5倍，每年的增长就是30%，扣掉按揭贷款的利率，每年的年化收益率是23%左右。
在中国人可以拥有的投资类别里面，除了这两种，加了杠杆的核心城市核心地段的房地产，和一少部分的科技公司的股权投资，其它的是不能跑赢我们的资金增长的洪荒之力的。
带来的结果是什么？立即分出了输家和赢家。
我们看看全球和中国去年的富豪，中国的富豪大概两类，一个是科技新贵，一个是地产大亨。如果放眼全球来看，主要留下来的是科技新贵，比如说facebook、谷歌和亚马逊。
为什么会有这样的结果呢？因为我们经历了一个快速城市化的过程，一般人如果做不了科技新贵，还可以加杠杆做房地产，还可以赢，这是我们到目前的状况，这是一个残酷的事实。
未来会怎么样？既然到目前为止的结果已分，未来来看我们觉得有重大变化的趋势，首先最新的数据大家已经看到，经济增长只有6.9%，更重要的是我们的货币供应已经降到了9.4%，这是30年以来最低的水平。你还能预见我们的房地产价格每年还是以6%的年化收益再持续增长30年吗？我觉得要打一个重大的问号。
所以我们谈到未来5年可能是一个转折期，作为研究者来看，未来的经济增长空间和投资路径是什么样的呢？
我们知道老的三驾马车是投资、消费和出口。现在提出新三驾马车，每一驾跟大家都是密切相关的。首先是取代传统投资的，我们叫做深度城市化，以前的城市化只是半城市化，主要是拿地做一些新城的建设，很多的公共服务和人的城市化都没有做到。
深度城市化蕴涵的含义是什么呢？首先以前大家喜欢把城市分成一二三四线城市，我们建议大家以后转向城市群的视角。
昨天巴曙松问我一个问题，他说在城市群会聚集多少人，理想状态它将聚集中国70%的人口。
我们只分一二三线城市群，大的城市群大家知道，就是长三角、珠三角，现在换成了时髦的词，叫大湾区，珠三角变成了粤港澳大湾区，长三角变成了上海湾和杭州湾，然后北方有京津冀和渤海湾。
还有一些是制造业的核心集群，人类经历了三次产业转移，第四次就是集中在这几个集群，分别是沿着京广线和长江黄金水道所分布的5个重要的城市群，其他的我们称之为次级城市群。
中国有660个城市，2800个县，也就是有2800个县城，但真正被限购或者出台政策的大概也就30个左右，如果所有的城市都在涨，我们觉得是过热，如果只是在重点城市，我们觉得这是中国的老百姓用钱和用脚对未来经济增长的格局投票，我们建议大家重点关注这样一些区域，其他的地方可以做一些另类地产，搞搞农业、生态、旅游，这是没有问题的。
从未来来看，我们现在是不是还要把经济推到10%以上，通过全面的投资形成周期？并不需要这样，你通过在重点区域的投资，能够维持经济增速在6%左右，保持5到10年，这至关重要，这就意味着我们将冲出所谓的中等收入陷阱，这是一个非常关键的节点，当然这里面可能会出各种风险和差错。
这些重要的经济区域大家都很了解，我们稍微举个例子，比方说雄安，这是千年大计。大湾区，这也是非常热门的。我想提这样一个湾区，也就是杭州湾以及长江口。
大家可能都看过最新的上海城市规划，它有一个配套的规划，不知道大家有没有注意过，就是浦东综合交通枢纽。现在去上海的飞机，如果飞浦东，常常会晚点，因为它只有四条跑道，其中有一条跑道是给中国的大飞机做试飞的，未来它规划8条跑道和7个航站楼，它的前方是中国最大的深水港，后方是迪士尼，下面120平方公里的是上海最后的制造业高地，特斯拉和大飞机都分布在这里。更为重要的是这里未来将建成上海东站，22条线的综合枢纽。
刚才有一位嘉宾谈到TOD的问题，这就是一个典型的例子。当时他们让我提一个建议，因为这个规划很好，我有一个建议，我们可以建议在洋山深水港的沿海部分再布一批火箭发射架。为什么要布这个火箭发射架呢？以后中国人出差去银河系从这儿去比较方便。
这个点在哪里？这个点很清楚，这样一个服务量级的综合交通枢纽，不仅仅是为了2500万的常住人口，能够把自己的辐射范围迅速推广到5000万的范畴，这就是一个集约的更可持续的发展。
当然新的城市格局也将形成，也就是特大城市、大大城市区、中心城市区以及卫星城市区。
提到这些，大家可能以为就是盖房子，其实不仅仅是如此，涉及到户籍改革和土地制度改革，还有相应的国资国企改革，以及地方财政通过PPP进行杠杆调整的重大的改革，所以这可能是未来发展的核心动力和来源。最近影响的结果是大部分的农民工将在这样一些核心城市的周边区域落户下来，它是一个农民市民化、农民工市民化和市民公民化的成果，将产生真正意义上的8亿到9亿中产阶级。
中产阶级一旦聚集，马上就牵涉到第二个引擎，也就是消费升级。我们做了很多消费升级的投资，在一级市场和二级市场都进行了投资。
传统的消费需要品牌化，最近我看到一篇广州关于租购同权的文章，他说不管怎么样租购同权，你租了房子还是不一定能进入好的公立学校。良好的教育一定是稀缺的，正因为它是稀缺的，我们需要通过大量的投资才能满足大家的需求。中国将开发大量的高端教育、医疗市场，以平衡和美国的商品贸易的顺差。
如果把刚才那张图释放到亚太的空间，我们可以看到是更为广阔的行业，比如说我们的一带一路，究竟我们的投资应不应该到海外去，我们都理解是一种没有选择的选择，如同香港的投资商进入到上海、深圳等中国的一线城市。
我们对一带一路沿线很多国家做了分析，很多国家确实是不适合去，但是在周边考虑到地缘的安全，以及和中国的关系，我们划出一些做出重点投资的区域，更重要的是在这些区域。
以前我们出口的只是鞋子、袜子，未来我们将出口的是大飞机、高铁、核电，我们的网络支付技术，新的电商平台，以及优质的中国制造，房地产和住宅。所以这一块也会给我们带来额外的增量，这是我们看到的新的三驾马车。
风险在哪里？这是我们所看到的未来的增长之路，而且对未来5年是至关重要的新的三驾马车的选择。
风险我们觉得来自于全球经济周期，因为我们现在确认知道的是三件事情：第一，全球主要央行的资产负债表规模，这是人类有史以来最高的。
第二，所有主要国家的杠杆，也就是负债水平，是有史以来最高的。
第三，所有的风险金融资产，主要是指房地产和股票，对于大多数经济体来说，不光是2008年金融危机以来最高，而且很可能是1929年到1933年的大危机以来的新高。
还有一个是以股票为代表的风险资产的风险波动率是历史新低。我不知道大家从这里面闻到了什么样的味道，我闻到了不安的味道。
我们做投资的总是喜欢8，以为8就是发，但是我反倒要给大家提出警告，逢8容易出大事，1998年金融危机，2008年全球金融危机，明年是2018年。
我们确知的是全球五大主要央行的印钞机都将开始停止印钞，这就意味着金融周期已经很快的将要达到顶峰。
尽管我们已经开了金融工作会议，尽管我们强调对外的资产的美元化和负债的人民币化不受决策者的欢迎，所有的这些肉都焖在锅里头，但是我们还是要为即将出现的风险做好准备。
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