商品房买卖合同解除后，我的担保贷款怎么办？开发商交房不合格，我可以主张赔偿吗？刚买的房子被查封，我的合法权利如何保障？别急，这场通报会为您解答！为更好地维护消费者合法权益，促进房地产市场健康发展，10月12日，大兴法院召开“涉商品房消费者权利案件审理情况及典型案例”新闻通报会，介绍该院近年来审理的涉商品房消费者权利案件基本情况、特点，以及针对商品房买卖纠纷案件常见问题推出的工作举措，并通过典型案例提示此类消费风险，以促进开发商自我规范，引导购房者理性维权。大兴法院通过专项调研，分析近三年办理的涉商品房预售合同纠纷案件审理情况，发现其主要表现出6种类型：即逾期办证类争议，主要涉及消费者请求办理房屋变更登记的权利；逾期交房类争议，主要涉及消费者的房屋交付请求权；虚假宣传类争议，主要涉及消费者的知情权；房屋质量类争议，主要涉及消费者人身财产安全权、获得赔偿权等；解除类争议，主要涉及消费者法定或约定的解除权、价款返还请求权；执行异议类争议，主要涉及消费者的物权期待权、房屋交付请求权。据了解，与其他案件相比，涉商品房消费者权利案件呈现“三高一低”的特点，即购房者起诉占比高、群体性纠纷占比高、后续衍生诉讼与其他类型案件相比发生率高，以及案件调解率较低。“针对涉商品房消费者权利案件的复杂情况，我院完善五项工作举措，做到‘五个强化’。”张彬庭长介绍道，大兴法院以落实能动司法，强化诉源治理机制；打造专业审判，强化裁判规范化建设；完善管理方式，强化院庭长监督职责；主动对接需求，强化社会治理共建效能；积极普法宣传，强化审判职能延伸等五项具体举措为抓手，切实保障当事人的合法权益，护航辖区房地产市场平稳、有序、健康发展。通报会上，张雪薇法官通报了四起大兴法院审理的涉商品房消费者权利案件典型案例。涉及了商品房买卖合同解除后当事人请求解除担保贷款合同、商品房存在质量问题时消费者主张经济损失等多个商品房买卖过程中的常见问题，并逐一进行法律提示。
案例一：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。甲某与某地产公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由甲某购买某地产公司开发的房屋，同时甲某作为借款人、抵押人，某地产公司作为保证人，某银行作为贷款人、抵押权人签订《个人购房借款/担保合同》，约定某银行向甲某发放个人贷款，并就涉案房屋设定抵押。此后甲某向某地产公司支付了购房款，并向某银行按期偿还个人购房贷款。后因某地产公司未按合同约定交付房屋，甲某与某地产公司协商解除合同并签订书面协议，约定双方购房合同解除，某地产公司将甲某支付的首付款以及已经偿还的贷款本金返还甲某，代甲某偿还银行剩余贷款本金，并约定了逾期付款的违约责任。后因某地产公司未支付任何款项，甲某将某地产公司起诉至法院，要求确认双方签订的《北京市商品房预售合同》解除，并解除甲某与某银行签订的《个人购房借款/担保合同》，同时要求某地产公司返还甲某购房首付款、支付已偿还贷款本金和违约金，并要求某地产公司向某银行支付未偿还的贷款本金。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。甲某与某地产公司协商一致解除《北京市商品房预售合同》，法院不持异议。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”现因甲某与某地产公司的商品房预售合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故甲某与某银行签订的《个人购房借款/担保合同》应当予以解除。法院对甲某主张的解除协议中所涉退还购房款、已偿还贷款本金、向银行支付未偿还贷款本金的诉讼请求予以支持，并依据协议约定，结合开发商的违约情况和甲某实际损失情况依法判处违约金。生活中，消费者购买预售的商品房经常采用按揭贷款方式付款，此时，消费者既与房地产公司签订商品房预售合同，双方形成房屋买卖合同关系，同时又与银行签订抵押贷款合同，双方形成抵押借款关系。如因开发商违约导致消费者与开发商之间的商品房预售合同目的无法达到或双方协商一致解除合同的，容易忽视房屋按揭问题，部分消费者不知道两个合同可以一并处理，进而导致商品房预售合同解除而抵押贷款合同未及时解除，造成逾期还贷等问题。法院建议，如开发商违约导致消费者购房目的无法达到，消费者可起诉要求解除商品房预售合同，同时，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的，消费者可将银行列为第三人，一并要求解除抵押借款合同。消费者可根据双方合同约定或法律规定要求开发商将收受的购房款本金和利息以及购房贷款分别返还消费者和银行。
案例二：开发商违反合同约定逾期交房以及供电不符合合同约定的交付条件，对买受人要求开发商支付违约金的请求，法院综合考虑合同约定违约情形、过错程度等因素，依法判处违约金。某地产公司与乙某签订商品房预售合同，约定乙某购买住宅一套，某地产公司应当于2021年5月10日前向乙某交付涉案房产，并约定未按照约定时间交付涉案房产的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，某地产公司按日计算向乙某支付全部房价款万分之二的违约金，同时约定在一定期限内提供正式供电。合同签订后，乙某支付了全部购房款。2021年1月28日，某地产公司向全体业主发出《延期交房的通知函》，告知业主受新冠疫情等影响，预计于2021年9月30日前交付房产，后再次发告知函，通知交付时间将变更至2021年6月20日前。2021年6月21日，乙某办理了涉案房屋的收房手续。后乙某认为某地产公司逾期交房且交付时未提供正式用电，起诉要求某地产公司支付违约金3万余元。某地产公司辩称其逾期交房系受疫情影响，交房时虽未正式供电，但已提供临时用电。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。本案双方签订的预售合同系双方真实意思表示，属有效合同。根据查明的事实，涉案合同约定交房时间为2021年5月10日前，某地产公司存在逾期交房以及供电不符合合同约定的交付条件的事实，属于违约。综合考虑双方合同约定、新冠肺炎疫情及其防控措施的客观影响、某地产公司就交房和供电采取的补救措施、房屋验收及交付情况、过错程度、逾期天数、实际影响等本案具体因素，法院酌情确定某地产公司支付乙某逾期交房违约金12000元。房屋交付是商品房买卖合同履行中的重要环节，而期房与现房不同，购买期房往往需要等待较长时间，此时双方对房屋交付的相关约定就显得尤为重要。为保障自身合法权益，建议消费者在购房时仔细阅读购房合同，了解关于交房时间以及延期交房的具体约定，同时需要留意是否存在房屋交付标准的变更，特别是调整交付标准对交付时间产生的影响，对合同中开发商逾期交房的免责条款进行严格审查，一般来说，免责事由通常包括不可抗力因素以及合同约定的其他免责情形。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况的。而其他免责事由则需要开发商作出提示，如开发商未尽到提醒消费者注意的义务，该格式条款对消费者不能产生法律效力。即使出现免责事由，开发商应在约定的期限内履行告知义务。此外，法律法规还赋予消费者一定条件下的解除权，如合同约定开发商应在一定期限内交房，逾期达约定天数仍未交房的，消费者有权解除合同要求退房。法院建议，消费者在阅读合同条款时，注意审查标有“特别提示”或其他加粗加大字体的内容，并要求开发商对此类条款予以解释，对合同中并未明确约定的问题，及时与开发商沟通达成一致，明确写入购房合同或另行签订书面补充协议，最大程度保障自身合法权益。
案例三：涉案房产因开发商原因被法院查封，买受人在房屋查封前已实际占有该房屋，同时已按合同约定支付全部房款，涉案房屋未能办理产权登记手续的原因并非买受人的，买受人有权提起执行异议，要求中止对涉案房屋的执行。2017年7月，丙某与某开发商签订了《北京市商品房预售合同》，约定丙某购买某开发商预售的商品房一套，并委托某开发商授权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，登记时间为丙某交清办理商品房权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕涉案房产交付使用手续之日起720日内。后丙某办理涉案房产网签手续并支付全部房款。2021年1月，丙某办理涉案商品房收房手续。后丙某要求某开发商办理权属登记时，才得知某开发商因与某信托公司产生纠纷，涉案房屋于2022年7月被法院查封。丙某主张其已支付全部房款并实际占有该房屋，且非因其过错未办理过户手续，向法院提出案外人执行异议之诉，请求解除对涉案房产的查封措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，丙某于2017年7月与某开发商签订了书面房产买卖合同并向某开发商支付了涉案房产的全部价款。某开发商于2021年1月向丙某交付了涉案房产。上述签订书面买卖合同、交付涉案房产的时间均在法院2022年7月查封涉案房产之前，在无其他证据证明涉案房产至今未办理过户登记系因丙某导致的前提下，丙某提出的案外人异议符合法律规定，法院予以支持。开发商在建设中可能会采用借款或抵押担保等形式进行资金周转或融资，而商品房产权证的办理时间是可以通过合同进行约定的，消费者有时会忽视约定时间对其权利可能产生的影响，造成上述期间内因开发商资金原因导致房屋被查封或抵押，为降低风险，消费者在签订商品房预售合同时，可与开发商进行协商，要求缩短办证时间，在双方合同对办证时间无约定时，法律规定预售的商品房应在房屋交付使用之日起90日内办理房屋权属证书，因此消费者可根据签订的合同情况要求开发商办理权属证明。同时，提示消费者在签订书面房屋买卖合同后，应当及时办理网签手续，还可依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定，按照约定向登记机构申请预告登记，以保障将来实现物权。如出现房屋逾期交付或逾期办证的情形，消费者可敦促开发商履行义务，必要情况下提起诉讼保障自身的合法权益。如果出现房屋被查封的情况，消费者可及时向法院提出书面执行异议，在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条的情形下，法院可以解除查封。
案例四：商品房存在质量问题，开发商维修后仍未能修复，商品房消费者主张经济损失的，法院应予以支持。2020年3月，丁某与某开发商签订商品房预售合同，约定丁某向某开发商购买商品房一套，总价款为242万元。合同约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房实际面积实测技术报告书。合同签订后，丁某向某开发商交纳了案涉房屋的购房款，2021年6月，某开发商向丁某交付了涉案房屋。房屋交付后，丁某发现厨房墙面、天花板出现潮湿、开裂情况，要求开发商予以维修，开发商维修后一个月，墙面再次出现渗漏情形，丁某认为开发商未能尽到维修义务，起诉要求开发商予以修复并赔偿经济损失。丁某与某开发商签订的《商品房预售合同》、系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。经法院现场勘察，涉案房屋的确存在潮湿、开裂，同时天花板处存在修补并有明显渗水情况，且尚处于质保期内，某开发商应当承担相应维修和赔偿责任。双方均认可某开发商对此进行过维修，但未能彻底修复。鉴于双方均同意继续维修，法院判决某开发商对案涉房屋的渗漏问题予以修复，并酌定某开发商赔偿丁某经济损失3万元。房屋交付不同于普通动产交付，具有显著的合同程序性，一般包括：开发商通知收房、房屋交付、消费者验收、书面确认四个基本环节组成。消费者在验房时可从以下方面注意：一是房屋质量是否过关，主要包括是否符合合同约定和法律规定以及是否存在严重质量问题进而影响正常使用，主要表现为房屋的布局、结构等方面；二是对于精装修房屋，除房屋主体结构外，还应对装修部分是否符合合同约定标准进行验收，包括建材、空气环境、电路安全等等，对于发现的问题应及时固定证据，以便后续维权使用；三是实践中，部分开发商要求消费者先签署书面交付手续，再实地验房，导致消费者发现房屋存在质量问题时难以维权，此时消费者可先行拒绝签订书面手续，并要求验收，如确实属于质量问题的，可在验房单中予以注明并要求开发商确认，对房屋存在的质量瑕疵，可要求开发商进行维修。对因质量问题造成的实际损失，有权要求开发商予以承担。
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1. 最高法院：如何理解和适用商品房消费者权利保护规则
2. 商品房消费者优先权利的构成要件及相关审执案件的裁判和审查思路
3. 商品房消费者交房请求权优先地位的法理分析
4. 商品房消费者排除执行案件中，“无其他用于居住的房屋”的理解与适用
