妈的呀，汇景新城二手跌回了6万/㎡？
甚至，还有法拍房源，成交价跌破5.2万/㎡？
怎么回事？一起看看～
天河老牌豪宅汇景新城，最近几年几乎涨势最凶猛的二手盘。
2021年、2022年，高峰期一度成交价稳站8-10万/㎡，甚至有不少10万+/㎡单位成交。
不过呢，最近房产君拿到一份，其9月份的二手成交，价格大跌眼镜。
龙熹山组团多套单位，成交单价回调至6万/㎡左右。
而上城勋堡、棕榈园组团，分别成交的法拍房，则单价都在5万多。
虽然，法拍房涉及税费问题，最终成交总价还会再高一些。
但价格的回调，也是再明显不过了，算上税费也不超过6万/㎡。
去年：8.57/㎡ 👉 今年：5.2万/㎡
以棕榈园这套法拍为例，面积179㎡，折合单价5.2万/㎡。
值得一提的是，去年同组团一套257㎡，法拍成交单价是8.57万/㎡。
这.....待遇落差，也忒么太大了吧![]()
而且，今年这套法拍单位，还是二轮拍卖，才最终成功拍出。
一拍时，折合单价5.9万/㎡，可能价格过高，直接流拍了。
来源：阿里法拍
随后，二拍打了8折，850万起拍，人气倒是旺了起来，竞拍人数多达5个。
但最终也就938.7万成交，折合单价5.2万。
不难看出，现在买汇景新城的人，其实心里的价位准线，是很清晰的。
来源：阿里法拍
除了法拍，中介卖出的单位，同样如此。
龙熹山组团169㎡、181㎡成交价，都在6万/㎡。
但是呢，5月份，一套面积178㎡的单位，成交价还在7.8万/㎡。
短短4个月，价格回调了1.8万/㎡，不知道之前买的业主，会不会捶胸顿足![]()
不过，这种变化也不是最近才有的。
其实从去年开始，汇景新城价格回调得就非常厉害了。
2023年年初，成交价还在8-11万/㎡。
2023年底，则回落到7万多，但还有部分单位8-9万/㎡的成交。
再看看最近，遍地6万/㎡的成交，恍如隔世。
按照这个节奏，正常成交价跌到5字头，好像也不是不可能。
虽然，现在法拍已经是5万多。
至于汇景新城，跌落神坛的原因，我认为也是多方面的：
其一，楼龄真的老了。
汇景新城二手房，一共有9个组团，早期组团楼龄基本都有20年，比较新的世家、龙熹山组团，也有12-15年楼龄。
其二，大户型占比高，而且产品设计无法跟新规打。
其实早前，就有业主告诉房产君，汇景超过200㎡的户型，真的要卖的话，避免不了割肉，毕竟总价真的太高了。
基本都要1500万+！能拿出这个钱，除非有很深的情结，不然可能还是会优先考虑周边的一手。
小于150㎡，则基本都是做2、3房，而且据说砍价幅度，并没有大户型大，总价基本在800-1200万。
而且，汇景使用率普遍在80%，对比目前新盘，100%使用率，产品真的跟不上现在的新盘了。
比如，121平做两房，现在的人比较难接受了。
来源：链家
同等价格，一手选择太多了
加上，这两年以来，豪宅新盘攻势凶猛，冲击是难免的。
论单价，同样6万/㎡左右，有的选。论总价，同样1000万左右，可挑的也很多。
总之，一句话——可以替代的选择，非常多！
举几个例子：
比如，板块内的保利天瑞，约107㎡、125㎡，总价在830-1100万。
价格段，基本跟汇景小户型房源接近。（暂时没找到今年小户型成交数据，对比的是去年的价格）
但使用率多了20%以上，空间感差别很大。
大一点的户型呢，保利天瑞约148-151㎡、188㎡，总价则是1250-1650万，跟汇景大户型上车门槛相近。
但户型空间，更加符合大家现在的喜好。
比如148-151㎡，做到板楼私梯入户、L型超长阳台，约50㎡大方厅等。
对比一下，汇景新城约159㎡，差异化相当明显。
之前我们，拿到过一份保利天瑞的业主画像，也发现了买保利天瑞的客群中，汇景新城业主购买比例非常高。
尤其是143-268㎡的大户型，占比就接近15%，说明有蛮多汇景的业主置换保利天瑞。
而且，保利天瑞自带9年省实书包，又是新中式豪宅，热度一直很高，尤其新政之后，保利天瑞也是近期广州卖的最爆的豪宅之一。
天河同区域，其他可以替代的选择，还有很多。
比如，越秀·观樾，独特点在于，天河罕见湖居，被约5.3万湖区包裹，多个组团连片开发，而且自带天外书包，湖畔商业等。
喜欢湖景的，也可以看看。
国庆期间，其加推了6栋约164㎡户型，总价在1300-1500万左右。
这个户型，是单边位板楼，15层小高层，视野、通风采光都很nice。
而且，户型做到南北对流，拥有超40米的景观面......还是很能抓天河高端改善买家魂的。
国庆以来，也卖得非常爆，据说7日总销售额破了15亿。
当然，其他的就不多说了，想找天河找价格相近的一手豪宅替代，建议你找二娃聊聊，可以更全面了解。
至于天河之外的主城区呢，也是不缺选择的。
比如海珠，可替代的产品，有中海大境。
大境的优势在于，离珠城蛮近，同时背靠海珠湿地公园、临近上涌地铁站，一路之隔就是中大附，通勤方便，环境不错，适配性蛮强。
近期，也卖的非常好，据说之前国庆就卖了13亿，相当于过去一个半月的量。
这个月会所也开放了，颜值很高～
接下来准备开小地块，卖120㎡、140㎡的小户型。
价格如果参照之前的话，可能在7.5-10万/㎡，目前126㎡是950万起，143㎡是1200万起。
作为汇景新城小户型，一手替代，我觉得还是很不错的选择。
另外，从单价来看呢，5万多、6万的单价，目前中心区很多，但基本刚需的小户型，或者入门改善。
如果想要更纯粹的豪宅氛围，满足条件的，房产君的推荐是保利珠江天悦。
价格方面，跟目前汇景新城，最低的二手成交价基本持平。
同样的预算，可以直接买同等面积！
保利珠江天悦，产品涵盖131-295㎡，单价5.1-7.5万，总价750万～2200万。
这个盘的优势是，三面望江，拥有广州唯一的港湾，江景蛮炸裂，还有白鹅潭配套加持。
而且产品，清一色户户望江。
加上性价比相对较高，因此也是今年很火爆的高端改善选择。
当然，前提是你不执着于只看天河，我认为还是一个很不错的替代选择。
这个盘，二娃非常了解，如果你感兴趣，或者想了解更详细的信息，犹豫要不要选，都可以找二娃聊聊。
最后，老实说，今天看到汇景新城的最新成交价，真是蛮震惊的。
尤其是法拍房源的5.2万/㎡单价，大概是最近几年这个盘最低的价格了。
至于接下来，汇景正常的二手交易价，是否还会继续跌？
现在的6万/㎡，是不是就是地板价呢？欢迎大家留言，跟我们讨论。
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