富颐华庭项目的客户主要是需要学位的、偏改善的家庭。对于首套刚需上车对学校没有太多要求的群体，可能会觉得这个项目的价格和产品不够吸引人。作者建议，在当下市场环境下，最好的出货时机应该是两年后。
作者所在的团队提供一站式购房解决方案，并将在2025年举办广州房产线下免费沙龙活动，分享购房相关的主题，并解答大家的问题。
大家好，我是何君，一个08年开始干电商，09年开始买第一套房，至今还持有上海广州7套物业，累计买入房产获利超过3000W＋，且一直坚持实体生意＋房产投资双轮驱动，厌恶高杠杆高风险的生意人。
也是一个2025年准备和大家一样的买房人，如果你今年也计划上车可以交个朋友，欢迎来公司喝茶交流买房心路历程.
君哥说房只说君哥自己看的上的房子，君哥卖房只卖我认为有价值的房子，今天聊聊君哥自己买过的房子，富颐华庭。曾经的广州顶流网红盘，一房难求，某一段时间上车难度不亚于买一套豪宅，如今时过境迁，虽然已经被后面的一浪又一浪追赶着，不过它依然是如果置业黄埔的话我心目中的第一选择。
我相信全网应该没有那个博主或者主播比我更了解这个小区了，毕竟我花了将近小600万真金白银用在这个地方，所以我对这个小区的理解肯定是全网最深的没有之一。大家如果今年有计划上车黄埔的或者上车富颐华庭这个楼盘的都可以扫码加我微信或者进我粉丝群。
老规矩先聊聊这个项目的优点。
优点1，地段好，这个好肯定是相对的，只是相对黄埔的楼盘，相对这个价位段我觉得这个地方是天花板。
看地图就知道了这个项目路网是4通八达，往北走上广园快速，往南可以去到鱼珠黄埔大道，往东护林路去到老黄埔，往西1公里就到中山大道，开车出行四通八达。从交通出行的角度看秒杀北边的天河新盘没毛病吧。虽然卖的没有北边的新盘贵，但是地理位置以及配套上面都是吊打北边的竞品的，所以富颐华庭的对手从来都不是黄埔的楼盘，一直是和天河的楼盘PK的。别说贴着开干的珠花和华润了，就算是定位更高产品力更强的牛奶厂，我认为从绝对地段上来看都远远不如富颐所在的黄埔鱼珠板块。
所以这也是当时我选这个项目最大的理由，比天河的部分楼盘更天河。
优点2，学校配套好，广大府的牌子在广州应该是顶级的存在，听说楼盘当初引进这个学校花了一个多小太阳。本身学校硬件设施也顶，这个未来等成绩出来后我觉得算是富颐的一张杀手锏。
大家都知道在21-23年上半年市场还算不错的时候，这个项目是全广州最骚操作的项目，老板认为限价的原因房子卖便宜了所以一直要求客户要全款买房，当初我也是全款大军中的一员。T区和S区很多很多家庭都是500多万-700多万一次性买进这个小区的，比起现在1.5层首付这个购买力差的不是一点半点，这个就是圈层就是筛选。大家都知道学校的好坏主要是靠生源决定的，所以富颐华庭的学校生源我认为肯定算是黄埔最优质的，加上黄广附的招牌，这个学校未来一定是黄埔一梯队的头部。我这么分析没毛病吧。
优点3，商业配套加离地铁不远，对的你没有看错，就是商业配套加地铁。很多人都没去过几次富颐华庭甚至根本一次都没去过，就跟着网上的节奏人云亦云，你们看看下面的地图。
如果现在看去鱼珠接近2公里的路线确实可以说它没地铁，但是13号线2期朱村站离项目直线距离不到1公里，属于步行可达的范围，虽然不是地铁上盖，达不到下雨不用打伞的地步但是咬咬牙称为有地铁我认为没什么毛病吧，同样比起北边的天河一众竞品，甚至牛奶厂这些真0地铁房，咱们这个项目妥妥的算是有地铁，顶多就是比起那些宣传的所谓的地铁房500米多了300米而已，只要步行能到的地方我认为是可以接受的，最少比没有要强10倍。而且还是13号线，高能级地铁线，贯穿整个广州东西。未来可以比肩3号线和5号线。
商业配套方面，项目本身就有个大型综合体一直在建设，之前有传闻是交给万达运营，也没有正式官宣，当然给那个品牌运营都不是最重要的，最重要的是有就行了。说白了将来是万达还是天街还是吾悦广场都不重要，这个商场开出来就是服务方便街坊邻居美化城市界面的。家门口就能吃饭逛街看电影不用开车停车堵车的感觉这得多爽。这个配置比起北边的天河一众楼盘甚至天河东一众楼盘有几个做的到，做的到的要么贵要么旧，大部分都是不行的。
优点4，项目产品力不错，我这里指的的不错是整个宏观角度的。整个项目分3个地块，S,T,R.准确的来说这个项目定位是刚改，比刚需高一点，比纯改善低一点。如果你不是很清楚的话我可以举楼盘例子。万科城光，珠江花城这种就是纯刚需盘，富颐做产品规划的时候定位是比他们高的，牛奶厂观樾，甚至龙湖金地这些是纯改善，富颐的定位是比这些低一点的。
具体主要体现在户型的布局上，梯户比，还有层高上。其他的装修后期都是可以自己改的但是这些先天的硬件条件是没办法改的。
富颐都是2梯4户大部分都是32层的高层，房间都是3米的层高，整个小区百分之90都是100平以上的户型3房和4房，这个配置明显是要高于同时期黄埔以及天河的竞品的。并且T区有超大花园，R区也是整个天河东甚至整个天河为数不多地块极其方正的楼盘，以及超级楼间距。S区拥有无敌景观视野。南区永无遮挡，北区目前也是无敌景观视野。这个也是个不小的竞争力，目前我租房的时候都已经体现出来了，为了景观租客是可以多花钱的。毕竟能有视野谁愿意楼看楼呢。品字型的楼梯结构比不了板楼但是吊打蝶形的楼体。蝶形的楼体本身就没什么私密性，如果楼间距在窄点的话，我滴乖乖简直就是高层握手楼。
说了这么多优点大家千万不要以为这是广子，都是我的客观看法，接下来给你聊聊我认为的缺点。
缺点1，开发商品牌力太差，开发商是富力加南池的组合，南池大家可能不了解，说实话之前我也不了解，后来才知道是水蓝珺的开发商。富力就不用介绍了，老牌房企，但是在房地产排雷的这几年，民企基本都出清了，本身富力也不是啥高端房企的代表，还一天到晚传暴雷。在前两年没开渠道的时候这个楼盘最大的黑点就是传富力暴雷楼盘交付不了。虽然这个项目是没有问题的，但是确实放在现在看开发商反而成了楼盘减分项，比起保利中海这些大国企央企，竞争力不足。
缺点2，项目的操盘力有问题，从之前的最严被限价到全款买房优先这都是操盘出现了问题，这个项目一手错过了最能赚钱的时候也错过了最好出货的时候，现在市场转差了，不管是产品力还是价格等等都优势不明显。大战略的时候出现偏差导致现在二手跟着一手一起承压。
营销也不行，卖了很多年的富颐华庭现在也改名叫富颐都荟了，但是大家已经习惯叫他富颐华庭了，比起万科中海保利这些大房企的营销力度和手段，我觉得富颐目前属于佛系卖房，市场声量和热度话题都曝光量远远不够，感觉被这两年出来的新盘按在地上摩擦暴打。
缺点3，物业水平一般，服务这玩意是很玄幻的，1000个人有1000个意见，想把服务做到绝对好是不可能的只能做到相对好。但是显然这个楼盘是没有做到的。别说和品牌物业公司对比了，都2025年了，我感觉物业的满意度只有百分之50，至少一半人是不喜欢这个物业的，个中原因我也没住里面就不细说，只能说这个是减分项，一手都没卖完想换物业也是不可能的事情，业主至少也和这个物业作伴10年以上吧。
缺点4，户型老旧，这套户型富力应该用了有十几年了，以前混混还行现在已经是2025年了，广州全面进入百分百使用率时代，其他开发商动不动70方做3房，100方做4房，富颐125做的还是3房，竞争力是不够的。但是已经没办法了，虽然极致的偷面积未必好用，蝶形的布局未必好住，但是一手卖的时候看样板间很多人还是会认的。富颐的户型别说放在现在了就是放在3年前比起其他友商也是不占任何优势的，这点目前也是最大的抗性，比起24，25年出来的新盘单看样板间的话几乎是被吊打的。
在当下2025的市场环境下，项目的优缺点都非常明显，需要学位的，偏改善的家庭对这个项目认可度还是蛮高的，首套刚需上车对学校没有太多要求的群体一般是接受不了这个价格和这个产品的。
以上就是我对这个项目的客观看法，优缺点都写了，另外我在聊聊对于楼盘目前二手行情的看法。
目前二手房全国都不是很好卖，不光是广州和黄埔。如果大家不是真的急等钱用，不着急卖房的我建议是不要凑热闹挂牌。
本身项目的一手房都还有一堆没卖掉，价格也不贵，楼层还有的挑还没有增值税和中介费人家为什么要来买你住过人的二手房，除非就一个理由捡漏。你比一手便宜很多还可以。问题是大部分房源买进价格都和现在一手卖的价格差不多，抗了几年资金成本，不等钱救急为什么要割肉卖房。
虽然政策允许你可以卖了，但是不代表你卖得掉或者能赚钱卖掉。
物以稀为贵
一手房还在煎熬的卖着，二手房业主这个时候不是真心卖的真的不建议去踩踏，挂的越多客户看到小区这么多挂牌的心里就越不着急，就是带着大刀来砍的，这套砍不下来就换下一套。反正就是不怕买不到，大把房子等着挑，何必呢。家人们。
另外不要听中介忽悠，我已经接到几次电话了，传统中介的作业模式就是这边忽悠业主降价卖便宜卖那边告诉客户赶紧买，再不买就要被别人买走了，买了房价必涨。成交一套之后就有中介过来问我房子要不要卖，或者直接就打电话水你，给你出个亏本的价格说有客户要，这种大概率都是水你挂牌，其实根本就没有客户出价，真的竟然有中介叫我亏150万卖，我忍住没骂脏话，真的是把我的智商按在地上摩擦。我TM就没打算卖房，别说亏本卖了，电话乱打张口就来，我是懂行的，但是其他业主可能会被忽悠到。他们的作业模式是如果你房子找他挂牌的他就是房子维护人，以后房子其他人卖掉了它可以躺赚盘源的钱。所以不等钱用的业主建议真的不要去凑热闹挂牌。哪怕是挂高价也没有意义的。挂时间太久了人家还说你是滞销房。
另外对比中央公馆，未来方洲，富颐的优势是非常明显的。
PK中央公馆，最大的杀手锏就是学位，黄广附这一个学校最少值5000一方，现在没有投资客户的情况下都是住家客户，几乎家家都需要学位。还有容积率也比中央公馆低，住起来舒适程度是高于中央公馆的，小区更大配套也更好。不过户型和总价上确实就不如中央公馆了。只能说不是一个用户画像吧。
PK未来方洲，那完全就不是一个地段，未来方洲已经去到文聪以东了，超高层加黄埔主干道边上，噪音是肯定有非常大的影响的。而且交房时间以后将来的学位等一系列配套什么时候落地落地多少都是未知数。唯一的优势也就是户型和价格了。
我一直认为富颐对标的不是黄埔而是天河东和天河东北部的一二手。最好的出货时机应该是2年后一手清盘二手满2没有了增值税，商业综合体也竣工了，地铁也开通了，黄广附西校区也霸榜全广州的时候才是可以最佳卖出的节点。
此时的买家如果真的遇到割肉离场的可以果断出手，如果正常买入的我感觉应该是优先考虑一手其次是考虑二手。
以上就是我对富颐都荟这个项目的优缺点点评以及二手市场上给业主和买家的建议。
大家如果今年考虑上车富颐都荟或者老黄埔的话可以扫码加我微信聊聊或者进我粉丝群。
如果大家2025年和我一样有买房上车计划的，不管你
