2025老黄埔各大楼盘客观点评

大家好，我是何君，一个08年开始干电商，09年开始买第一套房，至今还持有上海广州7套物业，累计买入房产获利超过3000W＋，且一直坚持实体生意＋房产投资双轮驱动，厌恶高杠杆高风险的生意人。

也是一个2025年准备和大家一样的买房人，如果你今年也计划上车可以交个朋友，欢迎来公司喝茶交流买房心路历程.

君哥说房只说君哥自己看的上的房子，君哥卖房只卖我认为有价值的房子，今天聊聊广州东进的主战场，最多新广州人置业的板块老黄埔，说实话我之前是很看好老黄埔的，我自己也有在老黄埔买房投资。但是这两年全国都一样的天量供应，老黄埔也没能幸免，房价相比高峰期也跌去不少。今天就随笔聊聊老黄埔各个楼盘的优缺点。

大家今年如果有上车老黄埔计划的可以扫码加我微信聊聊，我对整个东部研究还是蛮深的，或者进我们东部购房群。

从去年开始大家发现没有，楼市热度话题度关注度最高的片区已经从番禺万博，荔湾花地湾成功转移到老黄埔了。

自2022年市场顶峰之后全国楼市都彻底进入了一手楼市场，哪怕是北上广深这种发展了很多年有着稳定一二手销量的市场都彻底打破平衡了，滔天的一手房供应，每年迭代的户型规则，让原来的规则逐步失去逻辑。

老黄埔也顺利登上了广州最卷板块的铁王座。因为时隔3年老黄埔一跃成为广州最卷板块，没有之一。一年之间出了6个新盘，体量最小的都有上千套，大的号称有上万套的供应。比起这两年的新房批发中心万博，花地湾不是赶超是秒杀。

所以2025广州楼市最热最卷曝光量最大的片区依然是老黄埔，也是今年广州想买房的小伙伴绕不开的一个片区，就算不买一定会关注会看一看这边。

今天我们就这些一手房做一个未来走势的预判，这也是很多小伙伴最关心的问题。毕竟谁都不想自己买的房子砸手里或者自己的血汗钱被蒸发掉。当然我这个预判都是我的主观看法，你们不认可也不能喷我。

预测之前我说说我最近在网上听到的一个观点，分享给大家看看是否正确。

我无意中刷到某个二手房主播的直播间，他当时正在讲黄埔的购房逻辑。直播间人数还不少我也停留了几分钟听了一下。

他告诉大家整个黄埔都在天量供应，户型越来越卷，房价越来越低，如果是500万预算1.5层首付为什么不加一点来主城区（天河海珠），在黄埔你买新房就是大怨种大傻子，为什么？

应为现在老黄埔之前卖的不错的二手房现在房价都大跳水了，比如黄埔花园，金碧世纪这些。甚至是腰斩了，但是这些房子哪怕是所谓的腰斩也就是相对21年的顶峰价算，实际上业主卖掉也还是有钱赚。应为当年它们买进的时候成本只有几千块一方贵的也就1万多一点，现在卖2万3万4万都是赚钱的。

而现在再售卖的这些一手房，哪怕位置再偏，比如双沙海丝城这种也要去到单价4万出头，买进来就是大怨总，应为你根本竞争不过黄埔花园，中鼎一期，金碧世纪的一手业主，现在买这些一手房会被这些业主按在地上摩擦。所以他判断黄埔的房价还有巨大泡沫。应该普遍再3万多左右二手2万多才是合理的。如果去到400多万500多万的预算去天河海珠买老破旧才是明智的选择。

市中心主城区，未来一定是领涨全广州，讲完之后顺便拉了一波互动，觉得他讲的有道理的扣波666，瞬间一堆人扣666，直播间立马数据量上来拉到接近300人。我先不谈逻辑是不是对的，这波直播话术绝对是优秀的。

看到这里不知道屏幕前我的读者是咋想的，有没有道理？觉得有道理的评论区扣波有，觉得没有的评论区扣波没有。

好，我说说我的看法，如果按照这位主播的逻辑，珠江新城现在去接盘的都是傻瓜中的战斗机了，人家当年1万多2万买进来的，现在卖你13万15万单价，汇悦台当年开盘10万单价买进的，现在卖你25万30万。这些房子买进之后就要做好随时被一手进场业主暴揍的心态了。

不服？天河海珠的刚需盘没有这么大的价差，好的。天河海珠二手房交易比较多的板块比如海珠西，比如天河公园这些地方，当年几千块一手买进的多了去了，现在二手有3万5万10万的，按照那位抖音主播的神逻辑，不是黄埔的一手不能买，是全广州的二手都不能买。

一手房大家买进去都是同一时间段，由同一个机构坐庄，好赖价差不会很大，说白了要升一起升要死一起死，抱团取暖，不要去和不是一个年代的二手房比。没有意义。这才是不会被邻居闷杀，反之你去买任何一个二手房，你现在进去就算相对22年高峰期腰斩的价格入场但是可能比起一手买进的业主还有5倍的价差，这你受得了吗。

写到这里大家不要以为我是专卖一手不做二手的房V，所以去踩二手捧一手，其实我们是一二手都做的房V，甚至比起一手我们更愿意去做二手，但是哪怕是我们业务方向更愿意做二手但是在公域空间我们对粉丝读者用户的输出绝对是客观的，不会为了做业务偷换概念把用户当傻子。我也想不 通那些在评论区扣666吆喝的是真傻还是假傻。

我们不管是公众号还是短视频还是直播主打就是真诚。

写回正题，目前老黄埔在售的以及即将开售的几个项目分别是分别是富颐华庭，中鼎，未来方洲，中建海丝城，华润新溪，珠江春以及鱼珠村旧改。

如果从地理位置上来看，我认为的价值排序是这样的

鱼珠村>珠江春>富颐华庭>万科城市之光>华润新溪>>中央公馆>中鼎>未来方舟>中建海丝城>庙头>万科黄埔新城

但是由于项目出生的时间和市场环境以及政策的不一样，所以一手的时候价格也不能做到完全按地段论，毕竟中鼎曾经卖到过5万多，万科城市之光卖到过6万单价，但是终究所有的一手房都会变成二手，大家的房子最终值多少钱不是一手的时候定的一定是进入二手之后被市场定价的。

鱼珠村旧改还在初级阶段，很明显这个地方是整个黄埔区的天花板，但是转化周期未知，和后面所有的项目都不属于一个年代的选手。没法准确评估。

珠江春，已经开盘了，地段在老黄埔来说的话目前是最靠近金融城的，也是唯一有一线江景资源的。

融资区不大，地块也很割裂，做不了划时代的产品，都是超高层，居住体验很一般，看江的户型要去到6-7字头，剩下不看江的产品5字头，按目前的市场环境大概卖这个价格也算合理，如果是放在21年那种房产盛世的话看江的卖个10万块也不是没有可能，不过很可惜现在是熊市。

富颐华庭属于茅岗旧改，已经是老网红了，最近开年卖的还可以，现在就是主打一个学校。目前大部分都是4字头卖出去的，去年有一段时间站上过5字头，不过这两年太卷了，又回调到4字头了，富颐华庭还剩1000多套货量，只有等一手全部消化完富颐华庭的二手才是真实的市场价，现在一手都卖不完的情况下二手已经无法定价了，大家的预期都极低，所以目前属于一二手互搏的阶段，大部分都是冲着小孩读书黄广附学位去的。

万科城市之光，因为是万科操盘，应为取了个洋气的名字，所以这个楼盘在开发商手上的时候顺风顺水，万科赚的盆满钵满。但是现在去到二手市场，E区普遍5.5万的进货价，A南那些6万单价买入的小伙伴应该是把黄埔第一高岗站稳了，目前F区二手成交普遍就是在4万出头一点点这样，属于合理的，也符合这里的价值，要想从新站上5字头，需要等到下一波牛市。

华润新溪旧改，拖了很多年了，华润在这里有点被套住的感觉，我去城更展厅了解过。总货量不多的，大部分都是回迁房，和保利冼村情况差不多，这还好是华润这种大央企做的，要是民企早就暴掉了。3年前我记得华润的人就对外输出要卖6字头的，当然当时是22年也是房产盛世，现在已经大变天了，但是按照华润的调性能卖贵绝对不会卖便宜的。我预计4万多的话会很好走货，如果不追求流速卖5万多甚至真的像他们领导说的卖6万多的话可能会和天河润府一样滑铁卢。另外入市时间也待定，毕竟拖了这么多年了可能再拖个几年也不是没可能，央企抗的住。

中鼎：没什么好说的了，民企做的旧改，后面还有好多期都不知道能做到什么时候，目前的二期已经卖成现房了，你看他那个售楼处就知道老板就没打算好好卖房。

未来方洲，文冲东旧改，我之前说过老黄埔投资也好自住也好，如果条件允许的话尽量不要过文冲东，文冲西是极限了，在过去的话属实就很偏了。几乎吃不到天河的分流，当然现在天河也很卷，自己也不够吃。项目整个户型和园林设计是在线的，4万左右的价格卖的还算可以，但是缺点太明显，噪音和超高层。现在在开发商手上卖的动是必然的，未来变成二手房之后和万科E区，富颐华庭这些比还是差一个段位。真正的刚需大盘。

中央公馆属于纯宅地，是老黄埔唯一的招拍挂地块，其他都是旧改项目。所以这个项目比较纯粹，目前卖4万多的价格，已经做出实体板房加部分园林展示面了。没有9年一贯制的名校，只是一个普通的住宅而已，规模，体量，配套不如富颐和城光，不过是新规户型，这个楼盘未来二手下限还行，上限不高。

中建海丝城，

现在再卖的这个组团1000多套货，属于真地铁房，但是确实远离市区，而且来黄埔的城市面貌一言难尽，开盘卖4字头，卖不动完全卖不动，降价了，3字头有的挑，但是去化艰难，这个价格番禺的新造比这里优势明显很多。这个项目目前看是蛮难的，超过文冲东的项目以后都很难了。

庙头和黄埔新城我就不展开说了，3000多字了，手敲累了，你们懂的。

基本上珠江春，鱼珠村，富颐华庭，华润，万科城光这些文冲东的项目不管是一手还是二手已经站稳4万➕，市场再怎么差也是这个价格，如果市场反弹的话这些地方率先回到5字头。文冲东的话，只能说越远越危险，你看看黄埔新城的二手挂牌价去到多少就知道了。已经2字头了。