暴击之前,寻找到自己的纽芬兰渔场(二)
上一篇文章我们讲到,要像航海探险家约翰·卡博特和英国人那样找到自己的纽芬兰渔场,同时也提了几点建议,但是并不是很系统。
要知道房产市场其实是一个非常分散的行业,这是房地产市场很重要的特点。
我们拿有几套房的小业主来说,那简直就是大海里的一滴水,一条小鱼,那点资金,别说浪花都翻不起来,连吹出个小泡泡都难的。
就算是职业的投资者,资深多菌,那个资金和整个房地产市场相比,那也是沧海一粟。
所以,要敬畏市场。
这个也说明,房价是炒起来的这种说法,简直就枉顾这个市场的特点。
更大的玩家,是开发商,但是拿开发商来说,恒大、万科之类再强,那也是不能通吃的,大家想想你所在的城市,是不是各种开发商很多?
在有些地方和细分市场,当地的开发商或专攻这个细分市场的开发商甚至非常非常强,比如,在河南,建业就很强,三四线城市,碧桂园就非常牛。
互联网就不同,那是赢家可以通吃的行业,比如“搜索”这个细分市场,百度做起来了,那就是绝对的市场份额,其他人再想做,就很难,除非有自己的绝活,比如搜狗、360这样。
如果我们把开发商一手房当成一级市场,二手房都是二级市场了。
如果我们把卖地的ZF当做一级市场,开发商就等于是二级市场,二手房都等于是三级市场了。
房地产这个市场特点代表了什么呢?
就是大家都可以玩。
真正的投资者,一定是活跃在二手房市场的。
但是这个也意味着,你所看到的主流媒体房产相关的绝大部分信息,可能都是无用的,那个大部分都是一手房相关的信息。
一手房市场和二手市场完全割裂,二手市场有价值的信息其实非常稀少。
在有些城市,二手市场完全是神秘的地下世界。
话说,地卖了,房子也卖了,为什么要耗费宝贵的媒体资源和营销费用,来宣传二手房?
不过一手对二手有拉动的效应,这个以后再说,最直接的就是,你们家房子旁边拍出一个地王。
每个城市都不一样,获取信息的方式也不一样,自己多跑盘,了解市场,才是王道。
真正重要的是微观结构,对于你所在的城市,大神也未必比你更熟悉。
那么,还是有一些宏观共性的规律,是要掌握的,我们今天来谈一谈。
上一篇我们谈到,纽芬兰这个地方很特殊,从北极圈南下的冷洋流沿海岸进入圣劳伦斯湾,在纽芬兰岛附近与墨西哥湾暖洋流相遇,冷暖洋流之间的温差使表层和深层的海水发生交换,海底的养分被翻上来,浮游生物非常丰富,导致鳕鱼非常多,非常大。
这个是老天赏饭吃,天时、地利啊。
我们就从天时、地利、人和这三方面说起。
本篇先说天时,就是宏观的情况。
有一种说法,有一些道理,就是一个城市,长期看人口、中期看土地,短期看金融。
但是这句话,对我们做投资来说,太过于泛泛而谈了。
投资或者购房的前提,肯定要选人口净流入的城市作为基础,这个几乎是老生常谈了。
话说,南京最近推出了一项德政,40岁以下本科可以直接落户,苏北、安徽沸腾了,大量人群涌入,某看房团一下集齐了3000多人。
这种政策,就为后面奠定了很好的基本面。
天时方面,我们分为几个方面:整体经济、货币政策、调控政策。
这个要是细说,写好几篇文章都不一定能说清楚,后面我们有合适的机会逐步细说。现在我们只要记住一些要点就可以啦。
1.宏观经济越差,越利好房产,为啥?
房地产就是个夜壶,经济差,就要拿出来用一用。
人总是要吃饭的,大家说是不是?
我说的不光是开发商、建筑队、钢铁、水泥、建材、家电、家具这些行业要吃饭。
你懂的。
2.货币政策,货币宽松,利率低,房地产大概率涨。
这是正确的废话,货币真的宽松起来,就没你啥事了,都涨起来了。
建仓,是要在货币政策放松的前后一段时间,逐步开始的。
具体方法,看看金融类的政策变化,M2、SHIBOR指数、债券收益趋势等指标就可以了,实在不济,看看余额宝的收益率的变化,也行。
搜SHIBOR,可以找到官网,这个就是银行同业拆借的利率。
最应该关心的,还是政策的变化,很多人对政策不关心,不是说他没看到,而是看到了后,也没想到有什么影响。
关键是是培养一个敏锐的嗅觉。
3.调控政策,这个,就很有意思了,短期(3-5)年其实是利好的。
前2年,又有一个新发明,叫做限价,这个我就哭笑不得了。
比如,南京河西中部限价4.5万。
限价是导致市场出现价格混乱的重要因素,错配增加,这个时候不买,更待何时。
最重要的是,调控,帮你消灭了大量的竞争对手,所以你才会有超额利润。
所谓调控,不管是限购、还是限贷,还是加税,都等于是用行政手段抑制需求。
就是说需求其实根本没有减少,但是政策上非得限制这个需求,这个需求总有一天是要喷薄而出的。
比如,2012年,有的白领小夫妻想换房,一看这政策,就说“误伤”了他们这个改善型的,但是后面还是忍不住,要买还是要买。
我们举个例子,比如,一条河,你弄个大坝把它拦起来,你看,水还是要流的嘛,等到一打开闸门,这个水就是地动山摇。
有人说,那政策几年内就是不放松呢?
这个就会有需求挤出效应。
还有人说,政策永远不放松呢?
这种情况不会发生。
调控之后,开发商就很难做了,不拿地是等死,拿地是找死。
为什么这么说呢?
因为开发商作为一个企业,总得做生意,养活人,不拿地,开发商的储备用地能用多久?
开发商拿地,问题是都限购限贷了,需求短期被抑制,卖房子就可能要亏,资金链出问题,这不是找死嘛。
任何对开发商利空的消息,紧缩开发商的贷款啊之类的,都是利好购房者的,记住这句话。
说个实际的例子,14年,南京江宁的九龙湖有一个楼盘,有很短的时间,原来1.75万/平米的房子降到1.5万/平米,还送车库券,后来政策一放开,立马涨价,优惠也没有了,最新的成交价格是3.2万/平米,注意是实际成交的价格,而不是挂牌价。
如果从价格深度来考虑,考虑没有卖出的绝大多数业主的心理价位,比这个还要高。
但是长期来说,调控限制交易,对市场是一种伤害。
最后,总结一下,在调控后2-3年左右,货币政策放松的前夕,适合建仓。
而这两三年的时间窗,不是闲着的,是要筹集资金、看盘的,毕竟机会是给有准备的人的。
其实,没有黑天鹅事件发生的话,18年下半年-19年,就是很不错的机会,只是你准备好的没有?
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