恒隆集团董事长陈启宗
编者语：
陈启宗，香港恒隆集团董事长。最近，他在接受观察者网的采访中，谈到了香港如今的乱局以及背后的原因。指出：认为核心是民生问题，这个观点绝对错了，根源在政治生态。香港部分人认老外，不认中国人；对他们而言，老外放屁都是香的。现在就是意识形态都在，没得妥协。但他同时也指出，香港房价畸形奇高，也主要是因为个别房地产商私心太重。在2019年博鳌房地产论坛上，曾在陆港两地地产界叱咤风云的他，与樊纲有着一段尖锐的对话；以及2017和2018年论坛的主旨演讲，都非常犀利深刻，令人警醒。
陈启宗：
历史告诉我们，房地产在任何一个国家，任何一个经济体，都不是被尊重的行业。
特朗普是最好的例子。
不过讲到特朗普，我就要说了，有两种做房地产的：一种是主要用自己的资金，借贷比较小，比较少，这些人长远看是成功的；
另外一种人，他是主要是用借贷，很少用自己的钱，这些人长远来说多半是不成功的。我是属于一类，特朗普是属于另外一类，到底谁是那一类，请大家去评估好了。
樊纲：
特朗普是最不自律的那一类，所以他是不自律的典型，我们在座的，都是自律的典型。
陈启宗：
对，所以他是失败的。特朗普从来没有过钱，因为它的借贷比它的资产，可能绝大部分时间多多了。
那么回头说自律的问题，我就继续刚才两位老总说的，我就在讲另外一方面的纪律，就是在策略上的自律。好多人因为中国现在大发展期发展得很快，所以点石成金很容易，摸什么东西都可能会有发财的机会，所以好多人就这个也要摸一摸，那个也要摸一摸，结果呢，做了十个、五个、七个行业。
但是历史又告诉我们，这些所谓的 conglomeration，中文叫什么？多元化。
多元化发展的企业，绝大部分在历史上是不可能长久的。
凡是那些笨笨的，像我这样的人，笨笨的，专注做一件事，把它做到极致做到最好，只要你那个策略是合理的，你就能够成功的。
所以我也希望发展商不要因为以为有了钱了就什么可以做，最终你会发现你这个不自律要成为你自己失败的原因。
陈启宗在2018博鳌房地产论坛上的演讲
陈启宗演讲：
反思地产，轻松赚钱时代的终结
陈启宗指出：
过去的40年是中国房地产的最佳机遇。那个时代，所有房地产商都在一个量的比较战略下向前，量越大越好。在以往的年代里，，拿地、拿钱都是很特别（不正规）的方式，这种完全追求量和速度发展使得
房地产行业里面出现了很多“疯子”
，但这种“疯子”不是中国独有，香港也有不少的“疯子”。随着行业前十市占率不断提高，行业在量和速度方面的较量或将成为过去，
改变迫在眉睫。
以下是演讲实录：
陈启宗：大家好，我们现在回归地产的话题。
诗涛给我的题目是反思地产，
允许我作为一个半外围人来看怎么看待中国以往40年房地产市场，从而让我们知道今天可能往前去的路应该是怎么样。
以往这40年，中国房地产市场的发展可以说是历史上前无古人，也绝对是后无来者
，因为体量之大简直不可思议，回想二三十年前，中国的住房是什么样的情况，到今天是什么样的情况，相比一下大家就知道了。就像刚才樊纲说的，30年前的房子质量是怎么样的，现在的质量是怎么样的，有非常大的差异。更不用说量的进步，简直是非常了不起。
以往这40年是中国房地产一个最佳的机遇
，当然在那个年代，可以说房地产商基本上只有一个思维，也只有一个战略，无论你是北方的还是南方的，哪里的都好，基本上所有的房地产商都是在一个战略之下而往前去的。
简单来说是什么呢？
就是一个量的比较，越大越好。
昨天晚上跟观点的朋友聊天，我说你们怎么都受了这个影响，动不动就是5000多亿、3000多亿，还完全是在量的领域里的考量。我不否认在住房房地产发展的早期，量是极度重要的，但是随着时间的推移，那个量是不是还是那么重要呢？这是值得我们思考的一件事。
当你有量的时候，速度也就变成一个大问题，你的速度不够，你绝对是比不过别人，你要每年推出那么大的量，你的速度就要比别人快。
当然在以往的年代里，怎么拿地的我不知道，在座的很多朋友都非常知道，但是是我不想知道的，
因为有很多不正规的方法拿地。
第二是拿钱，拿钱的方式也是我不知道的，总之在那个年代拿地、拿钱都是很特别的方式，作为住宅房地产商完全是一个量和速度的发展，
所以在房地产行业里面出现了很多“疯子”。
我以前用过这个词，被很多人骂过，我今天还是说，
我觉得中国的房地产疯子很多。
你说这种现象是不是中国独有的？不是这样的，我们在以往的历史上见过这样的人，以往的四五十年里，
香港也有不少的“疯子”，
有本地疯子，还有外边来的疯子，有日本来的，有东南亚来的，还有澳大利亚来的，疯子很多。所以我一见到“疯子”我就很敏感。
以往二三十年在中国内地，在房地产商朋友中我也见到有相当多的“疯子”，
因为只有量的比赛，只有速度的比赛
，你不是疯子就不容易致胜，所以在过往几十年有了很多疯子出现。
有朋友问我，
香港过去几十年的疯子，现在到哪里去了？
没有了，没有一个能存活下来的，绝大部分破产了，有一部分进了监牢。
所以疯子的前途大半就是这两个，一个是进监牢，一个是破产。
中国的疯子会不会这样呢？
我个人觉得应该也差不多。
哪里都有疯人院，外国有，中国也有。所以你们要做各种各样的地产，有文旅地产、养老地产，
将来还有一个疯人院的地产业
是大家可以考虑的。
到了今天，我们再问一个问题，以往
这个模式能否继续在中国持续下去？
昨天晚上我问了诗涛一个问题，我说中国头10名住宅房地产商占了市场份额的多少？大概20%到25%，
前50名占了市场份额的大概50%。
我还记得大概10年前，好像是郁亮在这个地方说，他说
前10名占的份额只有5%左右，今天到了25%，
这个数字可不可能再往下发展下去？当然我们也知道这个数字不是特别奇怪的，因为市场经济就是这样的，一定是往这个方向走的。
但是一个国家不可能让那么重要的行业操纵在少数人手上，一定会用各种方法把这种情况改变过来。
所以我个人非常相信这个量的较量、速度的较量是过去的事，要是你今天还是保持这种态度，恐怕在未来你不容易致胜。问题是要改变的时候，什么时候改变，怎么改变？
我认为现在改变已经开始，
要是你还是抱着一个量的心态、速度的心态，可能你就晚了。
当然晚改比不改还是好的，所以我奉劝各位，要是你还以为这是一个量的较量，希望你要改一改。
这里要改的话，最困难的是什么？我认为最困难的是你自己，就是你的心态的问题，
你的心态不调整过来，你是改不了的。
原因有两个，
第一
，人性所及，人都不喜欢变，也不容易变，以往的20年、30年都是这样子，你今天要改变过来不容易。
第二
，以往二三十年你非常成功，成功的不容易改变。但是当大环境改变的时候，你不跟着改变的话，恐怕你也很容易被淘汰。
所以内地的住房房地产商，希望你们在心态上要调整自己。
为什么要心态改变呢？
因为经营的模式一定是改变的。
所以我很高兴刚才听到诗涛的白皮书中提到的一点，有很多不同类型的跟房地产有关的，有商业地产、文旅地产、产业地产、养老地产等等。这些都跟从前的模式有基本上的不一样。
量的较量和速度的较量，在将来的模式里不一定能够合用。
还有一个问题，你做那些东西能否赚跟以往那么多年同样多的钱，这又是一个问题，因为模式的改变就需要有不同的管理方式，也就需要有不同的管理的心态，你的心态改不过来就不行。
以往这5年，有好几家公司、好几个内地的房地产商跟我说，我们现在要开始
向恒隆学习
，当然别人向我学习是我的荣耀，但是我心里明白，
他们绝对是学不来的，
为什么学不来呢？因为他们的心态调整不过来，心态调整不过来，你就不能在一个新的经营模式里致胜，所以我就说这完全是一个心态的问题。
我去年在这里说了一句非常不客气的话，允许我再提醒你们一下，我去年在这里说的最后一句话是说，
“希望大家做一个长命的房地产商”。
恐怕一年一年的过去，做到这一点越来越难，因为环境越来越改变，市场越来越逼着你必须要调整你的经营模式，也就是要调整你的心态，调整不过来的人，恐怕就要成为市场的牺牲品。
所以我还是说去年的那句话，希望大家能够
借着心态的改变
，
借着经营模式的改变
，从而
做一个长命的房地产商，做一个长命的企业家
。
陈启宗在2017博鳌房地产论坛上的演讲和发言
陈启宗演讲:不赞成去地产搞多元化 轻资产不一定赚钱
陈启宗在2017年博鳌房地产论坛上发言表示，有的房地产企业没办法了就搞多元化，是不是意味着发展失败了？陈启宗认为，房企去海外发展，首先要知道自己是在干嘛。
轻资产并不一定比重资产赚钱多。
陈启宗在发言中提到，美国、澳大利亚等国家，
三分之一到一半的人财富的累积和房地产有关。
历史上，
搞多元化的没有长远成功的
，大家不要高估自己，可能下场不是那么好。
中国房地产市场很大，机会很多，
此前房企追逐规模太快了，市场饱和得就更快了。
30年前盖的房子质量很差，拆除重建，这就是发展的机遇了。但是追逐规模很难停下来，因为大家习惯了高速增长，现在没办法了就搞多元化，这是飞蛾扑火。
房企需要坐下来思考问题，
要先做好中国这个大市场，再慢慢去海外发展。
现在去国外的分两种，像五矿去海外可以理解，另外一种不知道自己在干嘛，这种人成功的机会少之又少。
实践证明，难得有一个搞轻资产的人是赚大钱的，当然你不需要像恒隆那么离谱，
恒隆这十几年都基本上是零负债
，那是过重，因为以往这十几年，我们的资金流太强了，但这不是一个好的例子，别人也不一定能够做到像我们这样。
但是你不要走我们的反面的极端，你做轻资产，万变不离其宗，你的资金没进去，将来你只能靠你的脑子、靠你的劳力赚钱，你就变成一个服务性行业，服务行业是要靠量来支撑的，
房地产是一个长周期的资产，量不可能太大
，所以
轻资产绝对不是赚钱最好的方法。
我奉劝商界的朋友们
，无论你是管理阶层、高管，还是自己的企业，最重要的就是你的心态，你搞清楚了你到底想要什么，长线的成功还是短线的威风，你就
要调整你自己的心态。
赚钱是好的，是很快乐的，但是
亏本是很痛苦的
，所以你在要赚钱的同时，你要先问一个问题，我怎么才能够不死去、不亏本，那才是长远致胜之道。也
希望内地的房地产的
朋友们
调整一下自己的心态，
不要追逐短线的威风。
我们在座都是做房地产的，去地产化对我们来讲真是不好的事，也就是说你的工作完蛋了，我们都是搞房地产的，
去地产化就是说没得干了。
所以提出去地产化这个词，本身就告诉我们一件事，就是说你失败了，你没戏了，你没得玩了。
可能从前你赚过钱，但是从今以后要是你去地产化的话，也就是说你承认你失败了，你没得玩了。
有什么问题呢？
问题就是你去地产化之后，你能赚多少钱？
我看过一些文章，说美国、澳大利亚等等这国家，那些国家里面你找最富有的一两百人，大概有1/3到一半的富人，他的财富的累积是跟房地产有关的。
如果你要去房地产，你要想想你是不是能够成为前100、200的富人。
房地产是可以赚钱的，问题是你怎么去赚钱
，历史也告诉我们，靠房地产赚钱是最好的方法之一，去地产化就是你不大愿意再赚钱了。
你搞
多元化
，你有什么方法？
昨天我听了很多，有各种新的模式，比如说现在的旅游地产，
我对这些做法是持保留意见的
，我还没有看到全世界搞所谓的旅游地产赚了大钱的。
做其它的行业都可以赚钱，但是我们做房地产都不是想赚小钱的，想赚小钱的人不会来搞房地产，
来搞房地产的人都是要赚大钱的。
你要赚大钱，你却又多元化，你就没戏了。
所谓的多元化的公司没有一家可以长久！
最好赚钱的还是房地产！
世界各地的经济历史告诉我们，所谓的多元化的公司没有一家可以长久，我记得我年轻的时候，在50年代到70年代，那个阶段美国最火的公司都是多元化企业，现在没有一家存在，除了通用电气之外。
所以这些多元化的公司，经济史告诉我们，能成功的机会是小之又小的，早晚都会分崩离散。
当然我也理解，为什么今天中国内地那么多的商界朋友都要搞多元化，因为以往30年，中国经济是大发展期，机遇多得不得了，可以说
遍地是黄金，你不抓好像是对不起自己，你不抓好像是笨蛋。
但是你要小心，历史上搞多元化的没有一个是能够长远成功的。
会是你吗？
希望大家不要那么高估自己，认为一定是我，恐怕最终不是你，而且你可能下场不那么好。
所谓的去地产化就等于多元化，
多元化历史上是站不住脚的
，而且你也赚不了那么多钱，最好赚钱的还是房地产。
所以不要去地产化。
