撰文|张银银&编辑|欣欣然
杆友
陌上花开
推荐阿YueYue的《不染》
：
愿你如出淤泥之莲，风尘而《不染》。
（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
感觉秋天越来越浓。
万科秋季例会“活下去”作为会场标语的新闻刷屏；
厦门突然宣布放宽落户政策，进一步放宽本科及以上毕业生、外来务工人员的落户限制和条件；
上海有楼盘买房送宝马，昔日的网红盘不再排队抢；
还有前几天，杠杆游戏写过，8月碧桂园、万科销售面积负增长，保利中海增幅个位数，碧桂园考虑表现不好的盘停工……
房地产真的转折了？
1
大房企的政策敏感能力，一般来说是值得称道的
企业可以做到这么大，必须得承认，是有能耐的，无论建房子的专业能力、效率、财务能力，还是政策理解力、预见性，都非同一般。
万科就更不用说，虽然经历了野蛮人事件，这一波从销售总量上说，被恒大、碧桂园赶超，但其稳健程度还是一流。
如今，万科离别央企华润，但投入了深地铁怀抱，基本盘更加稳固。所以，万科说“活下去”其实更多是未雨绸缪和忧患意识。
而有的房企，或许也包括一些体量还不算小的，接下来一年，则可能真的会出现生还是死的困境。
是的，杠杆游戏说的就是那些杠杆过高，过分低估本轮调控杀伤力的玩家。
2
万科想“活下去”其实还说明了一个问题，不用太神话大房企
土地储备、房价、货币金融支持，是房企可以笑傲江湖的底气所在。
因为就我国现阶段的国情而言，城市化尚未结束，主要城市的人口流入和房屋刚需、改善性需求，还是实打实的，总量不低。所以，只要有合适城市、地段的土地，总是可以卖不错单价。
只要土地储备多，现金流基本有保证是一定的，债务风险就可控的。
当然，货币金融支持，也是绝对重要的，如果开发贷、购房按揭贷，通通都压缩，一些高杠杆的开发商，当然可能熬不过寒冬。
而这三者，部分和房企的努力、眼光有关，而另外一部分则是决策部门说了算。杠杆游戏简单总结就是一句话，开发商是很牛，可还有比它更牛的，背后的手那才是巨力。
所以万科怎么样，宇宙第一房企碧桂园又怎么样，有些事他们也挡不住。“活下去”自然是重要的。
3
厦门放宽落户，再次说明，人是一切生意的源泉
如何确保好的土地储备，可以转换成好的销售？得有合规、有购买力、有意愿的客户。
没有了人，什么都是白搭。像房子这样的大宗商品更是，必须获得足够多有资格、有能力的购房群体。
实际，此前不少“抢人”城市的行为和楼市表现，充分说明了这一点。你说接盘侠也好，实现住房梦想也罢，站在各自立场，也都是有道理的。
没人，城市怎么玩，基建怎么搞？没房，刚需哪里安放青春和爱情？
在《
注意！这四大指标出现房价不跌不行！以厦门为例
》（8月8日）一文中，杠杆游戏总结出了关于房价跌不跌的几点要素：
1.头一年新增宅地可建面积高于同期销量；
2.销售明显下滑，比如超过20%、30%，甚至更高；
3.房地产销售金额比房地产投资还低；
4.土地出让金占当年商品房销售额比重较高，比如接近或超过60%。
如果这几个指标有一两个中了，房价降不降不好说，但如果都中了，不跌可能不行。当然，也会有变量，那就是调控放松，货币、政策出手救市，甚至是刺激。这样的情况，我们并不陌生。
近期来说，厦门需要人，需要更好的销售表现。
4
不必神话房企，同样也不能低估土地出让金的压力，更不必高估对住房征税的调控意义
必须承认，土地出让金，在现阶段不是轻易可以找到替代物的。其对于基建、地方相关债务的平衡、可持续，发挥至关重要的作用。
所以，调控的目的一定不是弄得全国楼盘都卖不动，个个都打折，出现一片凄嚎的场景。
如果这样了，土地出让这块宝还怎么玩？
房地产这个行业没必要神话，但是没有了他们，买地的人和钱也就没了。兹事体大，事关经济社会稳健。
于此而言，近期热议的对住房征税，到底提速与否可能答案非常清晰。立法可以推进，但终究不会往死里收，暂时更不会。
当然，时代终究会有土地出让来钱快过去的一天，培育新的税源，对住房征税，长期没有悬念。至于这是否可以平抑房价，放在发达国家过往历史的长河中去看，是个伪问题。
全世界的货币主流是越来越不值钱，绝对价格当然都是涨。但是相对的价格，或者说更直接，房价收入比，除了少数城市、少数板块，发达国家的大部分地方，压力相对不算大。
我们压力大的城市、地方反倒更多。
5
投资总是有风险，房地产也一样，新进高杠杆玩家正被惩罚！刚需终于熬出头！
其实每一轮用力的调控，都有高杠杆玩家受伤，甚至是撑不住。
只是我们太健忘，这一波行情维持这么久，我们哪里还记得2013-2015年一些房地产商倒下、变卖；哪里还愿意去回溯，当时很多高杠杆投资者，被套好几年，有的止损离场。
投资必然是时机、眼光、地段、资金实力的比拼。如果你只是改善性需求，你也有这个能力，或者你就是有点钱，不知道哪里投资，你买房子，也不打算快进快出，可以说是风险不高的。
因为一个城市化过程中的社会，一个发展中经济体货币长期相对宽松的国情，基本注定了，房子为代表的资产价格必须去蓄水。水涨当然船高，价格就是表现。
部分眼光准、出手快狠的高杠杆玩家，这一波已经实现资产倍增。
同样，跟风进场、较晚，且杠杆较高的玩家，则开始被惩罚。资金链如何不断，如何度过这个秋天后的冬天，是死还是大赚的关键。只能说好运了，每个人都有自己的办法。
那些一直没有房票，或者资金压力大的刚需朋友，恭喜你们，终于熬到出头之日。无论价格还是选择的窗口，正在出现，曙光就要照耀到您头上。
这就是周期。杠杆的力量再强大，在周期面前也只能顺应。
十一假期即将到来，杠杆游戏决定提前一天，明日开始休假。祝愿各位杆友这几天可以休息好、调整好、玩好。 祝每一位刚需都抓住这轮周期，实现住房梦！
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